Purchasers' Claim for Lost Tax Benefit Dismissed Against Developer Due to Contractual Clarity

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 1er avril 2014), que, le 20 septembre 2010, M. et Mme X... ont signé un contrat de réservation avec la société MGM qui commercialisait une opération immobilière éligible aux dispositions de réduction d'impôt de la loi Scellier ; que, l'acte authentique de vente n'ayant pu être signé avant la fin de l'année 2010, faute d'un taux de commercialisation suffisant de ce programme, M. et Mme X... ont assigné cette société en indemnisation de la diminution de l¿économie fiscale ;

Attendu qu'ayant relevé que le contrat de réservation signé par M. et Mme X... contenait une présentation exacte et dépourvue d'ambiguïté des caractéristiques légales de cette convention, par laquelle le réservant ne contractait aucune obligation de résultat, se proposait seulement d'entreprendre la construction d'un immeuble et s'obligeait à lui offrir, par préférence à tout autre, les locaux faisant l'objet du contrat et que la réalisation du programme était soumise à différentes conditions suspensives et, procédant ainsi à la recherche prétendument omise sur la bonne foi du réservant, retenu qu'elle leur avait ainsi délivré une information complète et loyale, la cour d'appel, qui a pu en déduire, abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif à l'absence de date prévisionnelle de signature de l'acte de vente, que la demande de M. et Mme X... ne pouvait être accueillie, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six novembre deux mille quinze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boutet-Hourdeaux, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté Monsieur et Madame Alain X... de leurs demandes ;

AUX MOTIFS QUE l'imprimé servant de support au contrat de réservation contient une présentation à la fois exacte et dépourvue d'ambigüité des caractéristiques légales de cette convention, à savoir que le réservant ne contracte aucune obligation de résultat, puisqu'il se propose seulement d'entreprendre la construction d'un immeuble à usage principal d'habitation ; qu'il s'oblige envers le réservataire à lui offrir, par préférence à tout autre, les locaux faisant l'objet du présent contrat et enfin, que la réalisation du programme est soumise à différentes conditions suspensives telles que l'obtention du permis de construire, et l'acquisition du terrain ; que la société MGM a ainsi délivré aux époux X... une information complète et loyale sur les engagements qu'elle contractait de sorte que le grief qu'ils formulent est dépourvu de fondement ; qu'au surplus, contrairement à ce qu'indiquent les premiers juges, le contrat de réservation ne contient aucune date, même prévisionnelle de signature de l'acte de vente, mais offre seulement la possibilité au réservataire de se désister en obtenant le remboursement de son dépôt de garantie si la vente n'est pas conclue dans le délai d'un an, soit avant le 20 septembre 2011 ; qu'il apparaît ainsi que les époux X... ont fait preuve de naïveté s'ils ont pris pour argent comptant de simples assurances verbales ;

ALORS D'UNE PART QUE l'obligation de contracter de bonne foi impose aux parties un devoir d'information de nature à compenser le déséquilibre des connaissances entre contractants ; que la société MGM, promoteur immobilier, qui vantait dans la campagne publicitaire relative à la vente de son programme immobilier « Le clos des arts » l'éligibilité dudit programme à la loi SCELLIER qui permettait aux acquéreurs de réaliser 25 % d'économies en réduisant « massivement » leurs impôts, ne pouvait ignorer, en sa qualité de professionnel de l'immobilier, que ce pourcentage de réduction impliquait une signature de l'acte authentique de vente avant le 31 décembre 2010, laquelle était conditionnée par les banques partenaires, à un taux de commercialisation de 80 % des appartements de l'opération de promotion concernée ; qu'en taisant cette information à Monsieur et Madame X..., qui n'ont pu bénéficier que d'une réduction d'impôts de 13 % du fait de la signature tardive de l'acte authentique de vente, la société MGM a manqué à son obligation de loyauté justifiant sa condamnation à les indemniser du préjudice subi ; qu'en décidant néanmoins le contraire en se fondant sur les seules mentions du contrat de réservation, sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si la société MGM en taisant la condition posée par son garant pour la commercialisation n'avait pas manqué à son obligation de loyauté, la Cour d'appel a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard de l'article 1134 alinéa 3 du Code civil ;

ALORS D'AUTRE PART QUE les conditions particulières du contrat de réservation, signé par les parties le 20 septembre 2010, qui font partie intégrante dudit contrat, stipulaient « date prévisionnelle de la signature de l'acte authentique : 4ème trimestre 2010 » ; qu'en décidant néanmoins que ledit contrat de réservation ne contenait aucune date, même prévisionnelle, de signature de l'acte de vente, la Cour d'appel a dénaturé l'acte de réservation et violé l'article 1134 du Code civil.