Guardian Loan for Minor's Property Acquisition Upheld

6ème Chambre B

ARRÊT No 196

R. G : 13/ 06213

M. Pascal X...

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 MARS 2014

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Monsieur Maurice LACHAL, Président,

Monsieur Pierre FONTAINE, Conseiller,

Mme Françoise ROQUES, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Huguette NEVEU, lors des débats et lors du prononcé

MINISTERE PUBLIC :

Monsieur Olivier BONHOMME, substitut général lequel a pris des réquisitions,

DÉBATS :

En chambre du Consel du 10 Février 2014

devant Monsieur Maurice LACHAL, magistrat délégué à la protection des majeurs, tenant seul l'audience, sans opposition des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé hors la présence du public le 18 Mars 2014 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats.

*

ENTRE :

APPELANT :

Monsieur Pascal X...

...

22830 PLOUASNE

comparant

en qualité d ¿ administrateur légal sous contrôle judiciaire de Mathieu X..., mineur comparant

assisté de Me JOSSE-TIRIAU, avocat au barreau de RENNES

Par ordonnance en date du 18 juillet 2013, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de Saint-Malo chargé des fonctions de juge des tutelles des mineurs a rejeté la demande formée par M. Pascal X..., agissant en qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire des biens de son fils mineur Mathieu X..., qui tendait à acquérir un bien immobilier et à souscrire un emprunt en son nom.

M. Pascal X...a fait appel de la décision et demande à la cour d'infirmer l'ordonnance déférée, d'autoriser l'acquisition par Mathieu X...de la moitié indivise appartenant à M. Christian Y...du bien situé ... à Plumieux (Côtes d'Armor), de dire que cette acquisition pourra avoir lieu suivant les modalités suivantes : pour 18 620 ¿ moyennant un prêt et pour le solde par prélèvement sur son capital disponible. Il sollicitait l'audition de l'enfant mineur Mathieu X....

M. Pascal X...expose que contrairement à ce qu'a retenu le juge des tutelles, le projet d'achat ne concerne pas le terrain à bâtir et les développements de l'ordonnance sur l'absence de justification du caractère constructible du terrain n'ont pas lieu d'être. Il ajoute qu'il entend respecter les souhaits de son fils pour qui la maison de ses grands-parents a une très grande valeur sentimentale. Il rappelle que M. Christian Y...s'est résolu à vendre sa part afin de pouvoir se constituer un capital en vue de sa retraite qui sera modeste et qu'en l'absence de rachat entre coindivisaires la mise en vente par adjudication desservirait incontestablement les intérêts financiers de Mathieu. il signale qu'il y ait une absence de risques majeurs de l'opération projetée et que les modalités de financement de l'acquisition relève d'une bonne gestion du patrimoine de Mathieu. Il souligne qu'il restera à Mathieu des liquidités pour plus de 22 000 ¿, celui-ci n'ayant pas de projet ou de dépenses onéreuses à moyen et long terme, étant précisé que son oncle et parrain, M. Gérard X..., entend lui consentir un don de 31 825 ¿ lorsque Mathieu aura 18 ans et ce, pour bénéficier de l'exonération des droits de mutation. Il mentionne que le prêt est contracté sur une courte durée (cinq ans) et à des conditions très avantageuses (taux d'intérêt à 2, 5 %). Il mentionne que la location de la maison équilibrera sa gestion actuellement en déficit avec les charges occasionnées. Il considère que la création d'une SCI entraînerait un fonctionnement contraignant et à terme le règlement de droits de succession pour son fils alors que lui-même engage son propre patrimoine en se portant caution et en souscrivant l'engagement d'honorer les échéances du prêt en l'absence de perception des revenus locatifs escomptés.

Le procureur général a visé la procédure et s'en rapporte à l'analyse de la cour.

Mathieu X...a été entendu par le magistrat rapporteur au moment des débats.

Sur quoi, la cour

En vertu des articles 389 ¿ 6 et 505 du code civil, l'administrateur légal sous contrôle judiciaire peut, avec l'autorisation du juge des tutelles, faire des actes de disposition lorsque ces actes sont conformes à l'intérêt du mineur. L'autorisation doit alors déterminer les stipulations et le prix pour lequel l'acte passé.

Suite au décès de la mère de Mathieu X...et de la grand-mère maternelle de celui-ci, ce dernier a hérité en indivision pour moitié avec son oncle, M. Christian Y..., d'une maison à Plumieux (Côtes d'Armor) ainsi que d'un terrain. M. Christian Y...veut sortir de l'indivision en ce qui concerne la maison d'habitation. Mathieu X..., né le 27 mai 1998, c'est-à-dire aujourd'hui âge de presque 16 ans, désire devenir le propriétaire de cette maison, depuis deux générations dans la famille, maison à laquelle il est particulièrement attaché compte-tenu des nombreux souvenirs de sa mère qui y sont attachés.

Le projet consiste d'abord à sortir de l'indivision par l'acquisition par Mathieu X...de la part de son oncle moyennant, outre les frais notariés (3100 ¿), le prix de 35 000 ¿ conforme à l'estimation actuelle du notaire, celle-ci étant en diminution par rapport à celle donnée à la date de l'acceptation de la succession de la mère du mineur en 2010 (40 000 ¿). Ensuite, l'opération comporte des travaux en vue d'assurer la mise en location (devis : 8150 ¿), soit un montant global de 46 250 ¿. Le financement est envisagé par un prélèvement de 27 630 ¿ sur les avoirs appartenant à Mathieu X...et par un emprunt fait au nom de celui-ci d'un montant de 18 620 ¿ pour une durée de soixante mois au taux nominal fixe de 2, 53 % que propose la Caisse de crédit mutuel d'Evran. Par ailleurs, M. Pascal X..., à titre personnel, s'engage non seulement à se porter caution mais aussi à régler les échéances du prêt si les revenus locatifs ne permettent pas d'y faire face (loyer mensuel envisagé : 400 ¿ ; échéance mensuelle de l'emprunt : 271 ¿). Les placements appartenant à Mathieu X...s'élevaient le 6 février 2013 à 38 373 ¿. Dans ces conditions, l'opération globale est conforme à l'intérêt du mineur qui disposera encore de placements financiers et sera propriétaire d'une maison pouvant être louée ainsi que d'un terrain restant en indivision, dont la valeur a été estimée à 19 320 ¿ lors de la succession de la mère du mineur. Dès lors, il convient d'autoriser l'opération et d'infirmer l'ordonnance déférée.

Par ces motifs

La cour,

Infirme l'ordonnance déférée ;

Statuant à nouveau,

Autorise M. Pascal X..., en sa qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire des biens de Mathieu X..., à acquérir au nom de celui-ci la moitié indivise de la maison d'habitation située ... à Plumieux (Côtes d'Armor) moyennant le prix principal de 35 000 ¿, à faire effectuer ou effectuer des travaux dans cet immeuble pour un montant de 8500 ¿, à financer l'opération en contractant un prêt au nom de Mathieu X...auprès de la Caisse de crédit mutuel d'Evran pour un montant de 18 620 ¿ pour une durée de 60 mois au taux nominal de 2, 53 %, M. Pascal X...se portant caution et le prêt étant octroyé sous réserve que ce dernier s'engage par acte notarié à réaliser au profit de l'emprunteur à un versement correspondant au montant de l'échéance mensuelle chaque fois que les loyers ne pourront être perçus et ne pourront être affectés alors au remboursement du prêt, à financer le solde de l'opération par le prélèvement d'une somme de 27 630 ¿ sur les placements appartenant à Mathieu X...;

Laisse les dépens éventuels à la charge de l'État ;

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,