Real Estate Foreclosure Validity Based on Loan Offer Date Discrepancy

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal, pris en ses première et deuxième branches :

Vu les articles 1984, 1987 et 1129 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la Caisse méditerranéenne de financement (la caisse) a engagé des poursuites de saisie immobilière à l'encontre de M. et Mme X...sur le fondement d'un acte notarié de prêt établi en vue d'une acquisition immobilière ; que M. et Mme X...ont contesté le caractère exécutoire du titre servant de fondement aux poursuites ;

Attendu que pour accueillir la demande de nullité de la procédure de saisie immobilière, la cour d'appel a retenu que la procuration établie le 28 septembre 2005 fut donnée pour l'emprunt d'une certaine somme aux conditions résultant de l'offre de prêt signée le même jour par les mandants, tandis que l'acte authentique comportait en annexe une offre de prêt datée du 10 octobre 2005, et en a déduit que l'objet exact de la procuration n'apparaissait pas correctement défini de sorte que l'acte, entaché d'irrégularités substantielles, ne pouvait être considéré comme exécutoire ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'offre de prêt consentie par la caisse, acceptée par M. et Mme X...et annexée à l'acte authentique ne correspondait pas à l'offre de prêt visée dans la procuration dont l'objet était par ailleurs suffisamment défini s'agissant d'un ou de prêts d'un montant total déterminé à conclure avec tout établissement financier choisi par le mandant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, sans qu'il y ait lieu de statuer sur les troisième, quatrième, cinquième, sixième, septième et huitième branches du moyen unique du pourvoi principal et sur le moyen unique du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de sursis à statuer, l'arrêt rendu le 27 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. et Mme X...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt mars deux mille quatorze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la Caisse méditerranéenne de financement.

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'acte authentique du 4 avril 2006 est dépourvu de toute force exécutoire et, partant, déclaré nul et de nul effet le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la CAMEFI le 7 décembre 2009 et publié le 29 janvier 2010 et ordonné sa mainlevée,

Aux motifs que le pouvoir spécial pour une affaire, délivré en application des articles 1984 et 1987 du code civil, doit être donné de manière précise ; que la procuration établie au nom de Monsieur et Madame X...le 28 septembre 2005 par Maître C..., notaire à MARSEILLE, a notamment été donnée pour l'emprunt de la somme de 227. 934 euros, selon les conditions résultant de l'offre de prêt signée le même jour par les mandants ; que l'acte authentique du 4 avril 2006 comporte en annexe une offre de prêt datée du 10 octobre 2005 ; que la date de l'offre de prêt mentionnée dans la procuration susvisée ne correspond pas à la date portée sur l'offre de prêt annexée à l'acte du 4 avril 2006 fondant les poursuites de saisie immobilière contestées ; que l'objet exact de la procuration donnée par les emprunteurs n'apparaît donc pas correctement défini et qu'elle ne peut donc être considérée comme valable ; qu'en raison de ces irrégularités substantielles, l'acte notarié du 4 avril 2006 fondant la mesure d'exécution litigieuse a perdu son caractère authentique et sa force exécutoire, en application des dispositions de l'article 1318 du code civil ; qu'il ne peut ainsi constituer un titre exécutoire, tel qu'exigé par l'article 2191 du code civil ; qu'il convient, en conséquence, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens soulevés par Monsieur et Madame X...d'annuler le commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 7 décembre 2009 à l'encontre des époux X...à la demande de la CAMEFI et d'ordonner la radiation de son inscription à la conservation des hypothèques,

Alors, d'une part, qu'est suffisamment précise pour satisfaire aux exigences des articles 1984 et 1997 du code civil la procuration par laquelle le mandant confère au mandataire le pouvoir d'emprunter la somme nécessaire à l'acquisition du bien immobilier ainsi financée « sous les conditions que le mandataire jugera convenables, telles que ces conditions résultent de l'offre de prêt signé ce jour par le mandant » ; qu'en retenant que « le pouvoir spécial pour une affaire, délivré en application des articles 1984 et 1987 du code civil, doit être donné de manière précise » cependant qu'en l'espèce « la date de l'offre de prêt mentionnée dans la procuration susvisée ne correspond pas à la date portée sur l'offre de prêt annexée à l'acte du 4 avril 2006 fondant les poursuites de saisie immobilière contestées » et que « l'objet exact de la procuration donnée par les emprunteurs n'apparaît donc pas correctement défini et qu'elle ne peut donc être considérée comme valable », la Cour d'appel a violé les articles 1984 et 1987 du code civil ;

Alors, d'autre part, que l'objet du mandat, qu'il soit général ou spécial, doit être déterminé ou déterminable ; qu'est déterminé l'objet du mandat donné par une procuration par laquelle le mandant confère au mandataire le pouvoir d'emprunter la somme nécessaire à l'acquisition du bien immobilier ainsi financée « sous les conditions que le mandataire jugera convenables, telles que ces conditions résultent de l'offre de prêt signé ce jour par le mandant » ; qu'en retenant que « la date de l'offre de prêt mentionnée dans la procuration susvisée ne correspond pas à la date portée sur l'offre de prêt annexée à l'acte du 4 avril 2006 fondant les poursuites de saisie immobilière contestées » et que « l'objet exact de la procuration donnée par les emprunteurs n'apparaît donc pas correctement défini et qu'elle ne peut donc être considérée comme valable », la Cour d'appel a violé l'article 1129 du code civil ;

Alors, de troisième part, qu'en retenant que la procuration donnée par les époux X...le 28 septembre 2005 ne pouvait pas être considérée comme valable, bien qu'il ne résulte pas des énonciations de l'arrêt que le prêt qui leur avait été consenti n'aurait pas été contracté par leur mandataire conformément au mandat qui lui avait donné par ceux-ci, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1129 ainsi que 1984 et 1987 du code civil, ensemble les articles 1989 et 1998 du même code ;

Alors, de quatrième part, qu'en retenant que la procuration donnée par les époux X...le 28 septembre 2005 ne pouvait pas être considérée comme valable sans rechercher si, en ce qu'elle autorisait le mandataire à emprunter « « sous les conditions que le mandataire jugera convenables, telles que ces conditions résultent de l'offre de prêt signé ce jour par le mandant » bien que, selon l'arrêt, l'offre de prêt ait été consentie le 10 octobre 2005, elle n'était pas entachée d'une erreur matérielle, insusceptible, comme telle, de pouvoir justifier son annulation, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1304 du code civil, ensemble les articles 1129, 1984 et 1987 du code civil du même code ;

Alors, de cinquième part, qu'en retenant que la procuration donnée par les époux X...le 28 septembre 2005 ne pouvait pas être considérée comme valable quand le mandat ainsi consenti n'était pas nul mais au plus inopposable aux mandants, la Cour d'appel a violé les articles 1304 et 1998 du code civil, ensemble les articles 1129, 1984 et 1987 du code civil du même code ;

Alors, de sixième part, part, qu'en retenant que la procuration donnée par les époux X...le 28 septembre 2005 ne pouvait pas être considérée comme valable sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée, si ce mandat n'avait pas été ratifié par les époux X...du fait de l'exécution par ceux-ci du contrat de prêt, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1998 du code civil ;

Alors, en outre, et en tout état de cause, qu'en retenant « que la date de l'offre de prêt mentionnée dans la procuration susvisée ne correspond pas à la date portée sur l'offre de prêt annexée à l'acte du 4 avril 2006 fondant les poursuites de saisie immobilière contestées ; que l'objet exact de la procuration donnée par les emprunteurs n'apparaît donc pas correctement défini et qu'elle ne peut donc être considérée comme valable ; qu'en raison de ces irrégularités substantielles, l'acte notarié du 4 avril 2006 fondant la mesure d'exécution litigieuse a perdu son caractère authentique et sa force exécutoire, en application des dispositions de l'article 1318 du code civil », cependant que ces prétendues irrégularités, à les tenir même pour telles, ne faisaient pas perdre à l'acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire, la Cour d'appel a violé l'article 1318 du code civil ;

Et alors, enfin, et en toute hypothèse, qu'en relevant, à l'appui de sa décision, que « que la date de l'offre de prêt mentionnée dans la procuration susvisée ne correspond pas à la date portée sur l'offre de prêt annexée à l'acte du 4 avril 2006 fondant les poursuites de saisie immobilière contestées ; que l'objet exact de la procuration donnée par les emprunteurs n'apparaît donc pas correctement défini et qu'elle ne peut donc être considérée comme valable ; qu'en raison de ces irrégularités substantielles, l'acte notarié du 4 avril 2006 fondant la mesure d'exécution litigieuse a perdu son caractère authentique et sa force exécutoire, en application des dispositions de l'article 1318 du code civil », sans indiquer par quel mécanisme l'acte notarié régularisé à partir d'une procuration ne pouvant pas être considérée comme valable, pour être imprécise et/ ou dont l'objet ne serait pas correctement défini, pourrait perdre son caractère authentique et sa force exécutoire en application de ce texte, la Cour d'appel s'est déterminée à partir de motifs qui laissent incertain le fondement de sa décision, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1318 du code civil.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Y...et la société Yves Raybaudo, Michel Z..., Jean-Pierre Y..., Cyril A..., Jean-Christophe B....

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement en ce qu'il avait dit que l'acte authentique du 4 avril 2006 était dépourvu de toute force exécutoire et, partant, déclaré nul et de nul effet le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la CAMEFI le 7 décembre 2009 et publié le 29 janvier 2010 et ordonné sa mainlevée.

AUX MOTIFS QUE le pouvoir spécial pour une affaire, délivré en application des articles 1984 et 1987 du Code civil, doit être donné de manière précise ; que la procuration établie au nom de Monsieur et Madame X...le 28 septembre 2005 par Maître C..., notaire à MARSEILLE, a notamment été donnée pour l'emprunt de la somme de 227. 934 euros, selon les conditions résultant de l'offre de prêt signée le même jour par les mandants ; que l'acte authentique du 4 avril 2006 comporte en annexe une offre de prêt datée du 10 octobre 2005 ; que la date de l'offre de prêt mentionnée dans la procuration susvisée ne correspond pas à la date portée sur l'offre de prêt annexée à l'acte du 4 avril 2006 fondant les poursuites de saisie immobilière contestées ; que l'objet exact de la procuration donnée par les emprunteurs n'apparaît donc pas correctement défini et qu'elle ne peut donc être considérée comme valable ; qu'en raison de ces irrégularités substantielles, l'acte notarié du 4 avril 2006 fondant la mesure d'exécution litigieuse a perdu son caractère authentique et sa force exécutoire, en application des dispositions de l'article 1318 du Code civil ; qu'il ne peut ainsi constituer un titre exécutoire, tel qu'exigé par l'article 2191 du Code civil ; qu'il convient, en conséquence, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens soulevés par Monsieur et Madame X...d'annuler le commandement de payer aux fins de saisie immobilière délivré le 7 décembre 2009 à l'encontre des époux X...à la demande de la CAMEFI et d'ordonner la radiation de son inscription à la conservation des hypothèques ;

1°) ALORS QUE le mandat par lequel le mandant confère au mandataire le pouvoir d'emprunter « la somme de 227. 934 euros, selon les conditions résultant de l'offre de prêt signée le même jour » (arrêt, p. 7, pénult. §) a un objet précisément défini ; qu'en jugeant que l'« objet exact » de « la procuration établie au nom de Monsieur et Madame X...le 28 septembre 2005 par Maître C..., notaire à MARSEILLE » n'apparaîtrait pas « correctement défini » de sorte qu'elle ne pourrait « être considérée comme valable » (arrêt, p. 8, § 2), la Cour d'appel a dénaturé ladite procuration, et violé le principe selon lequel il est interdit au juge de dénaturer les documents de la cause ;

2°) ALORS QUE le dépassement de pouvoir du mandataire ne constitue pas un défaut de forme mais un vice de fond sanctionné par la nullité relative de l'acte ; qu'en jugeant que « la date de l'offre de prêt mentionnée dans la procuration » « établie au nom de Monsieur et Madame X...le 28 septembre 2005 par Maître C..., notaire à MARSEILLE » « ne correspond rait pas à la date portée sur l'offre de prêt annexée à l'acte du 4 avril 2006, fondant les poursuites de saisie immobilière contestées » de sorte qu'« en raison de ces irrégularités substantielles, l'acte notarié du 4 avril 2006, fondant la mesure d'exécution litigieuse a perdu son caractère authentique, et sa force exécutoire, en application des dispositions de l'article 1318 du Code civil » (arrêt, p. 8, § 1 à 3) quand la conclusion par le mandataire d'un acte de prêt sur le fondement d'une offre qui n'était pas visée par le mandat constituait un dépassement de pouvoir de nature à entraîner la seule nullité relative de l'acte de prêt, qui n'a jamais été demandée par les époux X..., la Cour d'appel a violé les articles 1318 et 1998 du Code civil.