Tenant's Right to Challenge Validity of Notice to Terminate Lease After Vacating Premises

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié, soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant ;

Attendu selon l'arrêt attaqué (Versailles, 13 décembre 2011), que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à Mme Y..., ont délivré à celle-ci un congé pour reprise au profit de leur fils à effet au 31 juillet 2009 ; que la locataire n'ayant pas libéré les lieux, les propriétaires l'ont assignée en validation de congé, expulsion, fixation de l'indemnité d'occupation et paiement d'un solde locatif ; qu'à titre reconventionnel, Mme Y... a demandé l'annulation du congé pour fraude ;

Attendu que pour rejeter la demande d'annulation du congé, l'arrêt retient que la demande portant sur la validité du congé est manifestement devenue sans objet dès lors que Mme Y... a libéré le local litigieux ;

Qu'en statuant ainsi que l'action en nullité du congé pour reprise ne devient pas sans objet du seul fait de la libération des lieux en cours de procédure, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 13 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles, autrement composée ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer à Mme Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande des consorts X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mars deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils pour Mme Y...

Melle Y... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté que les demandes relatives à la validité du congé pour reprendre délivré le 7 novembre 2008 et à l'octroi de délais pour quitter les lieux sont devenues sans objet ;

AUX MOTIFS QU'il est constant que Melle Y... a libéré le local litigieux le 31 mai 2011, que ses demandes portant sur la validité du congé et l'octroi de délais pour quitter les lieux sont manifestement devenues sans objet : qu'il n'y a donc pas lieux de statuer de ces chefs ; qu'il suffit de relever, à titre surabondant, pour la complète information de l'appelante, que les consorts X... justifient par les pièces produites devant la cour que Maxime X..., désigné comme le bénéficiaire du congé est le fils des bailleurs, résidait chez M. Z... à Paris ... et était étudiant à l'Ecole privée des sciences informatiques à Levallois-Perret à la date à laquelle le congé a été notifié, aucune suspicion de fraude ne pouvant être retenue ;

1°/ ALORS QUE l'action en nullité d'un congé pour reprise intentée par le locataire d'un local à usage d'habitation ne devient pas sans objet du seul fait qu'il a quitté les lieux postérieurement à l'introduction de cette action ; que la cour, en se fondant, pour juger sans objet la demande Melle Y... portant sur la validité du congé pour reprise, sur la circonstance que cette dernière avait libéré le local litigieux le 31 mai 2011, a violé l'article 15- I de la loi du 6 juillet 1989 ;

2°/ ALORS QU'en toute hypothèse, Melle Y... faisait valoir dans ses conclusions d'appel que M. Maxime X... était inscrit pour la rentrée 2009 dans un club de sport au Canada, ce dont il résultait que dès la notification le 7 novembre 2008 du congé pour reprise à effet du 31 juillet 2009, les consorts X... n'avaient pas l'intention d'y loger leur fils, établissant ainsi le caractère frauduleux dudit congé (conclusions, p. 4 et pièce n° 6) ; qu'en se bornant, pour dire qu'aucune suspicion de fraude ne pouvait être retenue, à relever qu'à la date à laquelle le congé a été notifié, les consorts X... justifiaient par les pièces produites que Maxime X... résidait chez M. Z... ... et était étudiant à l'école privée des sciences informatiques à Levallois-Perret, la cour n'a pas répondu aux conclusions précitées par lesquelles Melle Y... établissait la preuve du caractère frauduleux du congé résultant de ce que l'installation de M. Maxime X... au Canada en 2009 était déjà programmée au moment de la délivrance du congé, violant ainsi l'article 455 du code de procédure civile.