Tenant and Guarantor Overturn Rent and Charges Judgment Due to Lack of Annual Justification

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l' article 23 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu, que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle ; qu'un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires ; que durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires ;

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Clermont-Ferrand, 3 janvier 2012), que la société 3B a donné à bail à M. X... un appartement, Mme X..., sa mère, s'étant portée caution solidaire ; que par lettre du 28 mai 2011, Mme X... a informé la bailleresse de la libération des lieux ; qu'acceptant que cette lettre comme valant congé, la société 3B a assigné M. et Mme X... en paiement d'une somme de 1 888,53 euros au titre des loyers impayés jusqu'à la fin du préavis, de l'avance sur charges des cinq derniers mois de loyers et du solde des charges de l'année 2010 ;

Attendu qu'après avoir retenu que la demande au titre du solde des charges de l'année 2010 devait être rejetée faute de production des justificatifs, le tribunal a accueilli l'intégralité de la demande ;

Qu'en statuant ainsi, le tribunal, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 3 janvier 2012, entre les parties, par le tribunal d'instance de Clermont-Ferrand ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Riom ;

Condamne la SCI 3B aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la SCI 3B à payer à la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour M. X...

Le moyen fait grief au jugement attaqué d'avoir condamné Monsieur Stéphane X... solidairement avec Madame Houriya X... à payer à la SCI 3B la somme de 1.888,53 ¿.

AUX MOTIFS QU'

"en l'espèce, la société SCI 3B a passé un contrat de location avec Monsieur X... le 6 novembre 2010 ;

Attendu que celui-ci fixe le montant du loyer à la somme de 350 ¿ mensuels outre une avance sur charge de 25 ¿ mensuels ;

Attendu que Madame X... s'est portée caution solidaire concernant notamment le paiement des loyers et des charges ;

Attendu que néanmoins les loyers ont cessé d'être payés à compter d'avril 2010 2011 ;

Attendu que Monsieur X... n'a pas entendu respecter sa période de préavis ;

Attendu que Madame X... s'est contentée d'informer la SCI 3B du déménagement de son fils par un courrier du 28 mai 2011 ;

Attendu que la société SCI 3B accepte de considérer ledit courrier comme une lettre de préavis pour fixer un terme au contrat de bail ;

Attendu qu'en conséquence et en application du contrat de bail précité et de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur X... sera condamné au paiement des loyers et des charges à partir de la cessation des paiements et jusqu'à l'expiration du délai de préavis en août 2011,

Attendu que la demande au titre du solde des charges de l'année 2010 sera rejetée faute de produire des justificatifs",

ALORS, D'UNE PART, QUE les sommes dues au titre des charges locatives ne sont exigibles que sur justification ; qu'en condamnant Monsieur X... à payer à la SCI 3B la somme de 1.888,53 ¿ correspondant aux loyers impayés jusqu'à la fin du préavis en août 2011 et à l'avance sur charges de ces cinq mois de loyers et au solde des charges de l'année 2010, tout en énonçant que la demande au titre du solde des charges de l'année devait être rejetée faute pour la SCI 3B d'avoir produit des justificatifs, ce dont il résultait qu'il ne pouvait être fait droit au paiement de la somme de 1888,53 ¿ dans son intégralité, le tribunal, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989,

ALORS, D'AUTRE PART, QUE les sommes dues au titre des charges locatives ne sont exigibles que sur justification ; qu'en condamnant Monsieur X... au paiement des charges à partir de la cessation des paiements et jusqu'à l'expiration du délai de préavis en août 2011, sans rechercher si la SCI 3B justifiait de sa demande en paiement de l'avance sur charges de ces cinq mois de loyers par la production des pièces justificatives, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.