Commercial Lease Rent Adjustment Based on Subtenant Activity

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé, qui est recevable :

Attendu qu'ayant exactement retenu que l'intérêt que présente la modification des facteurs locaux de commercialité doit être appréciée au regard de la ou des activités exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité du sous-locataire, la cour d'appel en a déduit à bon droit que la disposition du bail commercial dispensant le preneur d'exploitation personnelle - corollaire de la clause autorisant la sous-location - était sans incidence sur l'appréciation des conditions d'un éventuel déplafonnement du loyer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Habival aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la société Habival de sa demande, la condamne à verser aux consorts X... la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société Habival

Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que l'évolution des facteurs locaux de commercialité des lieux loués par les consorts X... à la Sté HABIVAL devait être objectivement appréciée au regard de l'activité réellement exploitée dans les lieux par le sous-locataire de la Sté HABIVAL, savoir l'enseigne 1.2.3., conforme à celle autorisée par le bail,

AUX MOTIFS QUE les époux MARCHAND ont, par acte sous seing privé du 30 octobre 1998, donné à bail à la SNC HABIVAL un bail commercial dépendant d'un immeuble sis à Valenciennes, 15 et 17 place d'Armes, pour une durée de neuf ans ; que les locaux ont fait l'objet d'une souslocation au bénéfice de l'enseigne 1.2.3. (groupe ETAM) ; qu'aux termes de l'article L.145-34 du code de commerce, « à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1e à 4e de l'article L.145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l'indice national trimestriel mesurant le coût de la construction, ¿ ; qu'il en résulte que si la condition relative à la durée du bail, (soit neuf années au plus) est remplie, le montant du loyer, au moment de son renouvellement, est égal au loyer initial le cas échéant, avec le jeu de l'indexation, sauf s'il est produit, au cours du bail, une évolution notable des facteurs locaux de commercialité mentionnés aux 1e et 4e de l'article L.145-33 concernant notamment les facteurs locaux de commercialité ; que les modifications de ces éléments doivent, pour entraîner exception à la règle du plafonnement, d'une part, être notables et s'être produites au cours de la durée du bail, entre la date de son entrée en vigueur et celle de son renouvellement, d'autre part, s'il s'agit des facteurs locaux de commercialité tels que définis par l'article R. 145-6 du code de commerce, être de nature à avoir eu un intérêt pour le commerce considéré ; que l'intérêt que présente la modification des facteurs locaux de commercialité doit être apprécié au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu'il y ait lieu d'exclure de cet examen l'activité du sous-locataire ; que la disposition du bail commercial dispensant le preneur d'exploitation personnelle-corollaire de la clause permettant la sous location-est sans incidence sur l'appréciation des conditions d'un éventuel déplafonnement du loyer ; que c'est en conséquence à raison que le premier juge a dit que c'est au regard de l'activité réellement exploitée par le sous-locataire que l'évolution des facteurs locaux de commercialité devra être objectivement appréciée ; que l'expertise ordonnée par le premier juge ayant précisément pour objet d'apprécier l'évolution éventuelle, sur l'activité commerciale considérée, des facteurs locaux de commercialité, l'appelante n'est pas fondée à soutenir que le bailleur ne rapporte la preuve de l'impact invoqué, et sera déboutée de sa demande de ce chef ; que le jugement sera en conséquence confirmé en l'ensemble de ses dispositions ; qu'il convient de faire droit à la demande des intimés tendant à ce qu'il soit ajouté à la mission impartie à l'expert afin que celui-ci se fasse remettre le contrat de sous-location souscrit entre la Sté HABIVAL et le groupe ETAM ;

ALORS QUE le montant du loyer des baux renouvelés ou revisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'en énonçant, pour déclarer fondée la demande du bailleur en déplafonnement du loyer, que le montant du loyer du bail commercial devant être acquitté par le locataire principal, qui avait été autorisé à sous-louer les lieux loués et à ne pas y exercer d'activité commerciale personnelle, tout en continuant à bénéficier du statut des baux commerciaux, pouvait être déplafonné en considération de l'évolution des facteurs locaux de commercialité, par rapport à l'activité du sous-locataire, la cour d'appel a violé les articles L. 145-33 et 145-34 du code de commerce.