Heirs' Compensation for Agricultural Improvements Barred by Lack of Rural Code Notification

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique de cassation :

Vu l'article 1315 du code civil, ensemble les articles L 411-73 et L. 411-69 du code rural, ensemble l'article R. 411-16 du même code ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 15 juin 2012), que les époux X... ont donné à bail, en 1964, à M. Y... un domaine agricole ; qu'ils ont délivré en 2007 au preneur un congé fondé sur l'âge ; que postérieurement au décès du preneur, ses héritiers ont assigné les époux X... en indemnisation des améliorations apportées au fonds pendant le cours du bail ;

Attendu que pour accueillir cette demande, fixer une indemnité provisionnelle de 10 000 euros et ordonner une expertise, l'arrêt retient que, si les consorts Y... admettent ne pas disposer de la preuve d'une notification préalable des travaux d'amélioration de l'habitat, les documents contractuels évoquent le projet de réalisation de certains travaux, que les relations contractuelles se sont poursuivies, et que M. X... a signé le permis de construire de régularisation du local de chauffage, ce qui vaut ratification de ces travaux ;

Qu'en statuant ainsi, tout en constatant que les preneurs ne pouvaient justifier des formalités de communication préalable au bailleur des projets de travaux d'amélioration de l'habitat, exigées par les articles L. 411-73 et R. 411-16 du code rural, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne les consorts Y..., Mme Z... et Mme A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils, pour les époux X...,

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir, ayant reconnu le principe d'une indemnité due aux consorts Y...-Z... au titre des améliorations apportées au fonds loué, condamné les époux X... à leur verser une indemnité provisionnelle de 10. 000 euros et ordonné une expertise afin de décrire et chiffrer les améliorations apportées au fonds loué s'agissant des bâtiments et des cultures,

AUX MOTIFS QUE " sur la demande de provision

En application de l'article L. 411-76 alinéa 3 du code rural et de la pêche maritime, le preneur sortant qui est en droit de prétendre à une indemnité peut saisir le président du tribunal paritaire statuant en la forme des référés en vue de la fixation d'une indemnité provisionnelle d'un montant aussi proche que possible de celui de l'indemnité définitive ; le preneur ne peut prétendre à une indemnité que si les travaux ont été réalisés conformément aux procédures définies par le statut des baux ruraux ; au vu des pièces produites, et notamment du rapport de l'expert Monsieur B... réalisé en 1995 à la demande des bailleurs, il est établi que d'importants travaux de l'habitat ont été réalisés par le preneur depuis le début du bail ; ces travaux ne nécessitent pas l'autorisation du bailleur, mais son information préalable afin de lui permettre de les contester ; si les consorts Y...-Z... admettent ne pas disposer de la preuve d'une notification préalable aux époux X... des travaux qui seraient réalisés, les documents contractuels (bail de 1964, avenant de 1966) évoquent le projet de réalisation de certains travaux qui ont été ensuite effectués ; les relations contractuelles se sont poursuivies ; le bail du 17 janvier 2007 avec effet rétroactif à 1992 contient également l'accord du bailleur aux travaux de réalisation du local chaufferie, avec réalisation d'une terrasse extérieure ; M. X... a signé le permis de construire de régularisation du local de chauffage, ce qui vaut ratification de ces travaux ;

Si elles n'ont pas été prévues par une clause du bail, les plantations doivent être autorisées par le propriétaire ; le bail initial stipule : " M. Y... déclare louer ces terres pour planter sur la plupart des arbres fruitiers. C'est dans ce but qu'un bail d'une aussi longue durée a été consenti par la société afin de permettre à M. Y... d'amortir les frais " ; cette clause autorise les consorts Y...-Z... à invoquer le principe d'un accord non équivoque du bailleur aux plantations effectuées à l'origine du bail ; la clause prévoyant que le preneur renonce par avance à réclamer une quelconque indemnité est nulle, le droit à indemnité due au preneur sortant étant d'ordre public ;

Dans ces conditions, c'est à bon droit que le premier juge a fait droit à une indemnité provisionnelle dont le montant a été exactement évalué au regard des éléments du dossier, seule une expertise contradictoire étant à même de permettre de déterminer l'étendue et la valeur des améliorations indemnisables ;

Sur la demande d'expertise

Par les motifs précédents, qui conduisent à reconnaître le principe d'une indemnité due aux héritiers de M. Y..., la décision ordonnant l'expertise doit être confirmée ;

il convient de préciser la mission de l'expert, en rappelant que celle-ci soit être établie conformément au plan d'inventaire déterminé par l'arrêté ministériel du 31 octobre 1978 et préciser la nature, le coût et la date des améliorations apportées par le preneur, en application de l'article R. 411-15 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime ; "

1°) ALORS QUE le preneur sortant ne peut prétendre à une indemnité au titre des améliorations apportées au fonds loué que si les travaux constitutifs de ces améliorations ont été régulièrement exécutés ; que sont soumis à communication préalable au bailleur les travaux d'amélioration de l'habitat ; qu'en décidant que les travaux d'amélioration de l'habitat réalisés par les consorts Y...-Z... leur ouvraient droit à indemnité, en leur allouant par conséquent une provision de ce chef et en ordonnant une expertise pour en évaluer le coût, tout en constatant que ces travaux n'avaient pas été notifiés au bailleur préalablement à leur réalisation, la cour d'appel a violé les articles L. 411-69, L. 411-73 et L. 411-

76 du code rural et de la pêche maritime ;

2°) ALORS QUE l'indemnité au preneur sortant n'est due que si les améliorations culturales persistent en fin de bail ; qu'en décidant que les plantations d'arbres fruitiers effectuées par Monsieur Y... à l'origine du bail conclu en 1964 ouvraient droit à indemnité au preneur sortant dans la mesure où ces plantations avaient été prévues par une clause du bail initial, en allouant par conséquent de ce chef une provision aux consorts Y... ¿ Z... et en ordonnant une expertise pour en évaluer le coût, sans rechercher, au besoin d'office, si les plantations d'arbres fruitiers effectuées dans les années 1960 existaient toujours à l'expiration en 2010 du bail renouvelé, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 411-69, L. 411-71 et L. 411-76 du code rural et de la pêche maritime.

Le greffier de chambre