Landlord's Partial Security Deposit Refund Not an Unconditional Waiver of Right to Withhold

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 408 et 410 du code de procédure civile ;

Attendu, selon le jugement attaqué ( juridiction de proximité de Saint-Denis de La Réunion, 5 juillet 2012), rendu en dernier ressort, que M. et Mme X..., locataires d'une maison d'habitation appartenant à Mme Y..., l'ont assignée en restitution du dépôt de garantie d'un montant de 950 euros versé lors de leur entrée dans les lieux ;

Attendu que pour accueillir cette demande, le jugement retient que la propriétaire a reconnu implicitement le droit à remboursement de ses anciens locataires, que la restitution du dépôt de garantie est acceptée sans condition et que ce dépôt a fait l'objet de la remise de trois chèques d'un montant de 689 euros ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la volonté non équivoque de la bailleresse de reconnaître le bien-fondé d'une restitution intégrale du dépôt de garantie, la juridiction de proximité a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 5 juillet 2012, entre les parties, par la juridiction de proximité de Saint-Denis de La Réunion ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Saint-Pierre de La Réunion ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour Mme Y...

Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné Madame Laetitia Y... à payer à Monsieur Alain X... et Madame Sylvie X... la somme de 950 ¿ à titre de remboursement de leur dépôt de garantie ;

AUX MOTIFS QUE : « les parties ont mis fin d'un commun accord à leur contrat de bail ; que la restitution du dépôt de garantie est acceptée sans condition ; que, bien qu'il ait déjà fait l'objet de la remise de trois chèques d'un montant de 689.00 ¿, ce dépôt de garantie n'a pas encore été perçu effectivement par ses destinataires ; qu'il convient en conséquence de condamner Madame Y... Laetitia à payer aux époux X..., Alain et Sylvie, la somme de 950.00 ¿ à titre de remboursement de leur dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 16.12.2010, date de déclaration au greffe ; la défenderesse sera, en ce qui la concerne, déboutée de l'ensemble de ses demandes » ;

ALORS 1°) QUE : si l'acquiescement peut être exprès ou implicite, il doit toujours être certain, c'est-à-dire résulter d'actes ou de faits démontrant avec évidence et sans équivoque l'intention de la partie à laquelle on l'oppose de reconnaître le bien-fondé des prétentions de l'adversaire et de renoncer à l'action ; qu'il résulte du jugement attaqué que le dépôt de garantie était de 950 ¿ mais que Madame Y... a adressé aux époux X... trois chèques du même montant de 689 ¿, et cela parce que les deux premiers chèques n'avaient pu être encaissés ; qu'en retenant néanmoins, pour condamner Madame Y... à payer 950 ¿ aux époux X... en restitution de leur dépôt de garantie, qu'elle « a reconnu implicitement le droit à remboursement de ses anciens locataires » et que « la restitution du dépôt de garantie est acceptée sans condition », la juridiction de proximité, qui n'a pas caractérisé un acquiescement implicite à la demande de paiement en ce qu'elle atteignait la somme de 950 ¿, a violé les articles 408 et 410 du code de procédure civile ;

ALORS 2°) QUE : Madame Y... soulignait qu'elle avait procédé à une retenue sur le dépôt de garantie à hauteur de 211 ¿ pour réparer les dégradations commises par les époux X... (conclusions, p. 4 et 5), et qu'elle était bien fondée à effectuer cette retenue (conclusions, p. 6) ; qu'en ne s'expliquant pas sur ce point déterminant, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale au regard de l'article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.