Landlord Rent Cap Rejection Upheld Despite Local Improvements and Tenant Concession

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen, ci-après annexé :

Attendu, qu'ayant souverainement retenu, d'une part, que la faculté consentie au preneur par avenant en date des 16 et 24 novembre 2004 de donner congé, à compter du 31 mai 2005, à l'expiration de chaque anniversaire du contrat de bail, constituait un avantage pour ce dernier mais pas une modification notable des obligations respectives des parties, d'autre part, que les modifications apportées aux facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail par la création d'un nouveau quartier où se trouvait le local loué et l'amélioration de la desserte autoroutière, n'avaient pas eu d'incidence notable sur le commerce considéré qui n'avait pas de clientèle de passage mais une clientèle de professionnels de la région, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il n'y avait pas lieu à déplafonnement du loyer ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Pavi aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Pavi à payer à la société Lasry vitrage France la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la SCI Pavi ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la société Pavi

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIRrejeté la demande de déplafonnement du loyer et d'AVOIR fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1 er juin 2008 au montant du loyer initial indexé sur les variations de l'indice INSEE du coût de la construction ;

AUX MOTIFS OUE: « En application des articles L. 145-33 et 34, lors du renouvellement du bail, le loyer peut être déplafonné en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1º à 4º de l'article L. 145-33 du code de commerce soit des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité. Dans son rapport en date du 23 avril 2009, l'expert constate l'absence de modification des caractéristiques du local loué ainsi que de la destination des lieux. Par contre, en cours de bail, soit par avenant en date des 16 et 24 novembre 2004, il est convenu que le preneur aura la faculté à compter du 31 mai 2005 de donner congé à l'expiration de chaque anniversaire du contrat de bail en avisant le bailleur par acte extrajudiciaire au moins 6 mois avant l'expiration de la période annuelle. L'avantage offert au preneur par cet avenant soit la faculté de donner congé non plus à l'expiration de chaque période triennale mais de chaque période annuelle constitue un avantage pour le preneur mais pas une modification notable permettant d'écarter la règle du plafonnement du loyer. Par ailleurs, l'expert relève deux modifications notables des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail renouvelé, soit la création d'un nouveau quartier dans lequel se trouve le bâtiment en cause occupé par des entreprises ainsi qu'une desserte routière et autoroutière améliorée. Ces modifications compte tenu de la nature de l'activité du commerce soit de grossiste, négoce de vitrages, de produits verriers et miroir ont eu pour conséquence à la fois une amélioration des moyens de desserte et de l'image de marque du commerce compte tenu de la situation du bâtiment et de son environnement désormais dans un lieu d'activité et non plus aumilieu de terrains nus. Ces changements n'ont pas pu avoir une incidence notable, le commerce n'ayant pas de clientèle de passage étant principalement constitué de professionnels de la régionRhône Alpes. Aucun des éléments mentionnés à l'article susvisé n'ayant fait l'objet d'une modification notable, le loyer ne peut faire l'objet d'un déplafonnement , ... le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juin 2008 sera fixé et calculé en fonction des variations de l'indice INSEE du coût de la construction » ;

ALORS 1º) QUE : le loyer du bail commercial à renouveler peut être déplafonné en cas de modification notable des obligations respectives des parties ; que constitue une telle modification, la faculté accordée au preneur de donner congé à l'expiration de chaque date anniversaire du contrat, octroyant à celui-ci une liberté certaine et privant le bailleur de la stabilité contractuelle que lui conférait initialement le bail ; qu'en décidant cependant que cette faculté constituait un avantage pour le preneur mais pas une modification notable permettant d'écarter la règle du plafonnement du loyer, la cour d'appel, qui n'a apprécié la modification des obligations respectives des parties que du point de vue du preneur, a violé les articles L 145-33, L 145-34 et R 145-8 du code de commerce ;

ALORS 2º) QUE la société Pavi avait fait valoir, en s'appuyant sur le rapport d'expertise, que la desserte routière et autoroutière des locaux donnés à bail avait été améliorée ; qu'il s'en déduit que les livraisons en étaient facilitées, ce qui constitue une modification notable des facteurs de commercialité, peu important la circonstance inopérante que la société Lasry Vitrage n'ait pas de clientèle de passage ; qu'en délaissant cet élément déterminant, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L. 145-33, L. 145-3 et R. 145-6 du code de commerce.