Right of Passage Determination for Landlocked Property

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 682 du code civil ;

Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Dijon, 4 septembre 2012), que M. X... a assigné les époux Y... et Z..., propriétaires de fonds voisins, pour qu'il leur soit fait défense de passer sur son fonds ;

Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que les époux Y... ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, d'un passage effectué depuis au moins trente ans sur le fonds de M. X... ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le fonds de M. et Mme Y... était enclavé et qu'il appartient au juge de fixer, en cas de désaccord entre les parties, l'assiette du passage pour la desserte d'une parcelle enclavée conformément aux dispositions légales, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux époux Y... et Z... la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour les époux Y... et Z....

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR fait interdiction à monsieur et madame Y... et à monsieur et madame Z... de passer sur la parcelle C 520 appartenant à monsieur X..., à peine d'une astreinte de 50 euros par infraction constatée ;

AUX MOTIFS QUE la parcelle C 522 appartenant à monsieur et madame Y... ne dispose pas d'issue sur la voie publique ; que leur titre de propriété, un acte de vente par l'Etat en date du 27 août 2001, ne mentionne l'existence d'aucune servitude de passage sur les fonds voisins pour permettre son désenclavement ; qu'il n'est pas démontré non plus que monsieur et madame Z... leur aient consenti une tolérance de passage sur leur parcelle C 523, jouxtant la voie publique, les photographies produites aux débats établissant au contraire qu'ils ont construit un mur entre les propriétés ne permettant qu'un passage piéton ; qu'à bon droit, le tribunal a considéré que la parcelle C 522 est enclavée ; que pour soutenir que l'assiette d'un passage sur le fonds de monsieur X... a été acquise par prescription, monsieur et madame Y... invoquent un certain nombre d'attestations dont les auteurs affirment que monsieur A..., leur auteur, empruntait la parcelle C 520 pour se rendre dans sa maison (témoins F..., G..., H..., I..., G..., A..., J..., K..., B...) ; qu'en droit, il appartient au propriétaire d'une parcelle enclavée de prouver qu'il a utilisé depuis moins de trente ans l'assiette de la servitude de passage qu'il revendique sur le fonds voisin de manière à empêcher l'extinction par son usage ; qu'en l'espèce, il n'est pas contesté que monsieur A... est décédé en 1967, soit depuis plus de trente ans ; qu'il résulte de l'acte de vente ci-dessus cité du 27 août 2001 que la propriété de son immeuble a été attribuée à l'Etat au titre des biens vacants ; que, dès lors, et faute pour eux de rapporteur la preuve qui leur incombe d'un passage effectué depuis moins de trente ans, les intimés ne peuvent opposer à monsieur X... l'existence d'une servitude de passage grevant sa propriété au profit de la parcelle C 522 pour s'opposer à ses demandes ; que le jugement sera réformé et il sera fait interdiction aux intimés d'utiliser la parcelle C 520 appartenant à monsieur X... à peine d'astreinte ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu à l'autoriser à se clore puisqu'il tient ce droit de la loi ;

1) ALORS QU'en cas d'enclave et à défaut de convention des parties ou d'usage continu pendant trente ans, il appartient au juge de fixer l'assiette du passage conformément à l'article 683 du code civil ; que pour interdire aux époux Y... et aux époux Z... de passer sur la parcelle de monsieur X..., la cour d'appel a retenu que faute de rapporter la preuve d'un passage effectué depuis moins de trente ans, ils ne pouvaient opposer à monsieur X... l'existence d'une servitude de passage grevant sa propriété au profit de la parcelle C 522 ; qu'en statuant ainsi, quand elle constatait l'état d'enclave de la parcelle C 522 et qu'il lui appartenait de fixer elle-même l'assiette de la servitude de passage, la cour d'appel a violé les articles 682 et 683 du code civil ;

2) ALORS QUE, subsidiairement, le juge doit examiner l'ensemble des pièces régulièrement produites et soumises à son examen ; que pour dire que les consorts Y... et Z... n'avaient pas prescrit l'assiette du passage litigieux, la cour d'appel a retenu qu'il résultait d'un certain nombre d'attestations produites que la preuve n'était pas rapportée d'une utilisation du passage depuis moins de trente ans ; qu'en statuant ainsi sans examiner les attestations de messieurs C..., D... et E... d'où il résultait que le même passage était toujours utilisé en 2007 pour accéder à la parcelle A... et à la parcelle L..., également enclavée, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et violé l'article 455 du code de procédure civile.