Notary Liability for Failure to Disclose Costs Leading to Preemption and Loss of Resale Profit

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 23 mars 2009 par M. X..., notaire, la société Samaro a promis de vendre à la société Camparéal un terrain à bâtir comprenant un immeuble collectif en cours de construction ; que le notaire ayant notifié l'intention d'aliéner sans mentionner les charges augmentatives du prix de vente, la commune de Menton a exercé son droit de préemption ; que la société Camparéal a assigné le notaire en responsabilité professionnelle et indemnisation du préjudice résultant de la perte de chance de tirer un profit lors de la revente du bien ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches :

Vu les articles 1181 et 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de la société Camparéal en réparation du préjudice subi, l'arrêt retient que le bénéficiaire de la promesse n'a pas produit, dans le délai prévu au contrat, la caution bancaire destinée à garantir le paiement de l'indemnité d'immobilisation, en sorte que la promesse était caduque avant l'exercice du droit de préemption, et qu'à supposer que le délai ait été prorogé par le promettant, aucune caution n'a jamais été produite ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le promettant avait accepté un report du délai accordé au bénéficiaire pour produire la garantie sollicitée, devenue sans objet après l'exercice du droit de préemption, et avait ainsi renoncé temporairement à se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de la condition suspensive stipulée dans son intérêt exclusif, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés ;

Et sur le moyen, pris en sa troisième branche :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu que pour rejeter la demande de la société Camparéal au titre de la perte de chance de réaliser un profit lors de la revente du bien, l'arrêt retient que le préjudice allégué n'était pas certain, dès lors qu'il n'était pas établi que l'opération envisagée aurait été acceptée par la société Foncière logement, qui avait seulement présélectionné la proposition et manifesté son intérêt pour le projet ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la perte de chance de recueillir les bénéfices de l'opération lors de la revente du bien immobilier, à la société Foncière logement ou à tout autre acquéreur, constituait un préjudice actuel et certain, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 18 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la société Camparéal la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société Camparéal.

II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la signataire d'une promesse authentique de vente (la société CAMPAREAL) de ses demandes, tendant à l'indemnisation des préjudices qu'elle avait subis, par suite des fautes commises par le notaire rédacteur de cette promesse (Me X...) ;

AUX MOTIFS QUE l'appelant faisait valoir que la promesse était résolue du fait de la carence de la société CAMPAREAL qui n'avait pas produit, dans les trente jours de la signature de l'acte, la caution bancaire garantissant le paiement d'une indemnité forfaitaire d'immobilisation de 176. 000 ¿ ; qu'à supposer même que la gérante du promettant ait accepté, dans un courrier du 11 mai 2009 a posteriori, de reporter au 30 mai la production de cette caution, force était de constater que celle-ci n'avait jamais été produite ; qu'en outre, le succès allégué de l'opération envisagée par la société CAMPAREAL était subordonné à un accord de la société FONCIERE LOGEMENT à laquelle elle avait proposé la vente en l'état futur d'achèvement de l'immeuble, moyennant le prix de 5. 104. 000 ¿ ; que si elle affirmait à cet égard que les négociations étaient « très avancées » avec FONCIERE LOGEMENT, elle produisait seulement deux courriers de cette dernière (pièces n° 10 et 11), dans lesquels celle-ci indiquait, dans un premier temps, qu'elle avait présélectionné sa proposition et, dans un second temps, qu'elle portait un intérêt à l'opération ; qu'à l'évidence, au vu de ces deux pièces, la société CAMPAREAL n'établissait pas que l'opération proposée aurait été acceptée par la société FONCIERE LOGEMENT et, par voie de conséquence, que le préjudice allégué par elle résultant du bénéfice qu'elle aurait tiré de cette opération avait un caractère certain ; qu'en l'absence de démonstration d'un préjudice certain résultant directement de la faute reprochée au notaire, la demande de la SARL CAMPAREAL devait être rejetée ;

1°) ALORS QUE la partie bénéficiaire d'une condition sanctionnée par la résolution de l'acte peut renoncer à celle-ci et proroger la condition ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé que la venderesse n'avait accepté qu'a posteriori, soit à l'issue du délai de trente jours ouvert à la société CAMPAREAL pour produire une caution bancaire en garantie du paiement de l'indemnité d'immobilisation, de reporter au 30 mai 2009 la production de cette caution, a violé les articles 1183, 1382 et 1589 du code civil ;

2°) ALORS QUE la responsabilité du notaire est subordonnée à l'établissement de la preuve d'une faute, d'un préjudice et du lien de causalité entre eux ; qu'en l'espèce, la cour, qui a exclu l'existence d'un préjudice direct et certain causé par la faute de Me X..., en se fondant sur la motivation inopérante que si la fourniture d'une caution bancaire avait été reportée au 30 mai 2009, cette garantie n'avait jamais été fournie par la société CAMPAREAL, quand la mairie de Menton avait préempté le bien objet de la vente dès le 11 mai 2009, a violé l'article 1382 du code civil ;

3°) ALORS QUE le préjudice entaché d'un aléa conduisant à le qualifier de perte de chance, n'en est pas moins certain, l'aléa qui l'entache étant seulement susceptible d'entraîner une réduction d'indemnisation ; qu'en l'espèce, la cour, qui a énoncé qu'aucun préjudice certain n'était caractérisé en liaison avec la faute de Me X..., car la vente en l'état futur d'achèvement proposé par l'exposante à la société FONCIERE LOGEMENT n'avait pas encore été acceptée par elle et n'en était donc qu'au stade des pourparlers, a violé l'article 1382 du code civil.