Usufructuary Lease Nullified for Lack of Bare Owner Consent

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 21 Novembre 2013

Chambre Civile

Numéro R. G. :

12/ 269

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 15 Mai 2012 par le Tribunal de première instance de la section détachée de KONE (RG no 11/ 169)

Saisine de la cour : 11 Juillet 2012

APPELANTE

LA SARL GMP, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Dont le siège social est sis Lot 19- Propriété TAA-BP. 343-...

représentée par la SELARL BERQUET, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉS

M. Jacques X...

né le 19 Janvier 1953

demeurant ...

M. Raymond X...

né le 30 Avril 1956

demeurant 4214, ...

LA SCI X... FRERES, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Dont le siège social est sis Village de VOH-BP. 117-...

Tous les 3 représentés par la SELARL LOMBARDO, avocat au barreau de NOUMEA

AUTRES INTERVENANTS

M. Sylvain X...

né le 19 Juillet 1925 à BOURAIL (98870)

demeurant ...

Mme Francine X..., décédée

née le 01 Mars 1930 à VOH (98833)

demeurant ...

Tous deux représentés par la SELARL LOMBARDO, avocat au barreau de NOUMEA

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Yves ROLLAND, Président de Chambre, président,

Mme Anne AMAUDRIC du CHAFFAUT, Conseiller,

M. Régis LAFARGUE, Conseiller,

qui en ont délibéré, sur le rapport de M. Régis LAFARGUE, Conseiller.

Greffier lors des débats : Mme Cécile KNOCKAERT

ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Yves ROLLAND, président, et par Mme Cécile KNOCKAERT, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Le 18 juillet 2003, par acte enregistré devant Maître A..., notaire, et transcrit au bureau des hypothèques de Nouméa le 28 juillet 2003, M. Sylvain et Mme Francine X... (les époux X...) ont fait donation à leurs deux fils MM. Jacques et Raymond X... du lot no 19, comprenant un terrain de 35 hectares situé à VOH, lotissement de TAA.

Par acte du 18 décembre 2009, MM. Jacques et Raymond X... ont cédé leurs droits sur cette propriété à la SCI X... Frères.

Enfin, par acte sous seing privé du 21 octobre 2005, les mêmes époux X..., à l'origine de l'acte de donation du 18 juillet 2003 en faveur de leurs deux fils, ont donné à bail, à titre commercial et à titre d'habitation, une villa de type F4 édifiée sur ce terrain à la SARL GMP et à M. Fabien Y....

Par requête introductive d'instance enregistrée le 19 octobre 2010 et signifiée respectivement les 20 octobre et 29 octobre 2010, à la société GMP et à M. Fabien Y..., MM. Jacques et Raymond X... et la SCI X... Frères ont saisi le tribunal de première instance de Nouméa en annulation du bail souscrit le 21 octobre 2005 par leur père et mère, usufruitiers du bien loué, sur le fondement de l'article 595 du code civil, au motif que les usufruitiers ne pouvaient, sans le concours des nus-propriétaires, donner l'immeuble à bail à usage commercial.

Les défendeurs ont essentiellement opposé devant le premier juge que la prescription était acquise, et que les demandeurs étaient irrecevables à agir faute d'intérêt.

C'est dans ces conditions que, par jugement du 15 mai 2012, le tribunal a :

- déclaré recevable l'action introduite par MM. Jacques et Raymond X...,

- constaté la nullité du bail commercial et d'habitation consenti par les époux X... à la SARL GMP et à M. Fabien Y... portant sur la villa F4 édifiée sur le terrain d'une superficie de 35 ha, situé à Voh, lot no19 propriété de TAA,

- débouté la SARL GMP de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté MM. Jacques et Raymond X... et la SCI X... Frères de leurs demandes d'indemnité d'occupation,

- condamné la SARL GMP à payer à MM. Jacques et Raymond X..., 150. 000 francs au titre des frais irrépétibles, outre les dépens,

- et déclaré le jugement commun et opposable à la SCI X... et à M. Sylvain et Mme Francine X....

PROCEDURE D'APPEL

Par requête déposée le 11 juillet 2012 la société GMP, représentée par M. Z..., son gérant en exercice, a relevé appel de ce jugement qui lui a été signifié le 8 juin 2012 et, par mémoire ampliatif d'appel du 11 octobre 2012 complété par des écritures du 14 mars 2013, a sollicité son infirmation et demandé à la cour, statuant à nouveau, de constater la prescription de l'action, le défaut d'intérêt à agir et, à titre subsidiaire, le rejet au fond des demandes présentées, en invoquant la théorie de l'apparence et l'erreur commune pour faire produire effet au contrat de bail litigieux, nonobstant le moyen de droit soulevé par les demandeurs et, à titre encore plus subsidiaire, de relever la faute des époux X... pour ne s'être pas assurés du concours des nu-propriétaires, et les condamner à régler à la société locataire une indemnité de 10 millions de francs CFP, en réparation du dommage subi du fait de la perte de ce bail.

Par écritures du 22 janvier 2013, MM. Raymond, Jacques et Sylvain X..., et Mme Francine X... et la SCI X... Frères (les consorts X...) ont conclu à la confirmation de la décision entreprise.

Subsidiairement, ils demandent à la cour d'ordonner la vérification d'écriture concernant les paraphes BF et BS apposés aux pages 1 à 6 du contrat dont ils contestent qu'ils soient de la main de M. Sylvain et Mme Francine X..., signataires du bail litigieux. Dès lors, de dire inopposables ces pages 1 à 6 du contrat en ce qu'elles qualifient ce bail de bail commercial, et constatant l'absence de preuve d'une quelconque exploitation commerciale, de qualifier ce bail de civil.

Ils sollicitent 250. 000 F CFP au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnances du 23 juillet 2013 la clôture a été prononcée et l'affaire fixée à l'audience du 24 octobre 2013.

MOTIFS

Sur la prescription

Attendu, qu'aux termes de l'article 54-2 du code de procédure civile de Nouvelle-Calédonie, " la demande initiale est formée par remise d'une requête au greffe de la juridiction exceptés les cas où l'instance est introduite par assignation ou par requête conjointe " ;

Attendu que la requête introductive d'instance qui saisit la tribunal a été enregistrée le 19 octobre 2010, et par la suite signifiée respectivement les 20 octobre et 29 octobre 2010 à la société GMP et à M. Fabien Y... ; que le bail litigieux ayant été signé le 21 octobre 2005 et la prescription n'étant acquise qu'au 22 octobre 2010, la prescription a été valablement interrompue par le dépôt et l'enregistrement au greffe de la requête introductive d'instance intervenus le 19 octobre 2010 ;

Sur la qualité à agir des consorts X... contestée par la société GMP

Attendu que la qualité à agir s'appréciant au jour de l'acte litigieux, les frères X..., alors nu-propriétaires, ont bien qualité pour agir ;

Sur la nullité du contrat de bail arguée par les consorts X...

Attendu qu'en application des dispositions de l'article 595 du code civil, l'usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial industriel ou artisanal, et qu'à défaut d'accord du nu-propriétaire, l'usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte ;

Qu'en l'espèce nul ne conteste que cette règle a été méconnue ;

Que si la société GMP demande au tribunal de débouter les demandeurs au motif que les époux Sylvain X... se seraient présentés comme les propriétaires du bien, et qu'elle n'aurait pas eu connaissance de la donation invoquée, la société GMP, qui argue de sa bonne foi, ne prouve pas ses dires par des circonstances l'autorisant à croire en la qualité de propriétaire ou de mandataire des nus-propriétaires des époux X... ;

Que le fait qu'aux yeux du locataire, l'usufruitier perçoive les loyers, même durant des années, ne suffit pas à caractériser la qualité de propriétaire apparent des époux X... ;

Qu'au surplus, et bien au contraire, il apparaît que le bail litigieux a été consenti dans des conditions contestables, les époux X..., âgés de 80 et 75 ans au moment des faits, ne pouvant avoir conscience des engagements que comportait le bail, d'autant que le bail avait été préparé par la société GMP ;

Que la société GMP ne rapporte donc pas la preuve qu'elle ait rempli les obligations qui étaient les siennes afin de vérifier les pouvoirs de son co-contractant ; que dans ces conditions, sera confirmée la décision qui a prononcé la nullité du bail, et rejeté la demande de dommages-intérêts à hauteur de 10 millions de Francs CFP contre les époux X..., dont rien n'établit qu'ils aient commis, en l'espèce, une faute pré-contractuelle de nature à causer un dommage au demeurant non prouvé au détriment de la société GMP, qui apparaît clairement seule à l'origine de la nullité affectant le bail litigieux ;

Qu'ainsi le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Attendu qu'il y a lieu de condamner la société GMP à verser aux consorts X... une indemnité globale de 250. 000 FCFP au titre des frais irrépétibles d'appel en sus de l'indemnité d'ores et déjà allouée par le premier juge de ce chef ;

Qu'enfin, la société GMP, qui succombe, supportera les dépens ;

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Condamne la société GMP à verser aux consorts X... une indemnité de deux cents cinquante mille (250. 000) FCFP au titre des frais irrépétibles d'appel en sus de l'indemnité d'ores et déjà allouée par le premier juge de ce chef ;

Condamne la société GMP aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL d'avocat LOMBARDO.

Le greffier, Le président.