Condominium Association v. Co-Owner: Unpaid Charges and Assembly Approvals

COUR D'APPEL DE NOUMÉA

Arrêt du 07 Novembre 2013

Chambre Civile

Numéro R.G. :

13/79

Décision déférée à la cour :

rendue le : 07 Novembre 2012

par le : Tribunal de première instance de NOUMEA

RG No 12-519

Saisine de la cour : 26 Mars 2013

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE "DOMAINE DE NORMANDIE", représenté par son Syndic, la SCI NOUMEA IMMOBILIER

dont le siège social est sis 9 Quai Jules Ferry - Immeuble Port Ferry - BP. Q2 - 98851 NOUMEA CEDEX

représenté par la SELARL DESCOMBES & SALANS, avocat au barreau de NOUMEA

INTIMÉE

LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE BANGA, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Dont le siège social est sis 1 rue Pierre Lecole - Normandie - BP. 7836 - 98801 NOUMEA CEDEX

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 10 Octobre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :

M. Pierre GAUSSEN, Président de Chambre, président,

M. Yves ROLLAND, Président de Chambre,

M. François BILLON, Conseiller,

qui en ont délibéré,

M. François BILLON, Conseiller, ayant présenté son rapport.

Greffier lors des débats: Mme Cécile KNOCKAERT

ARRÊT :

- contradictoire,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 451 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie,

- signé par M. Pierre GAUSSEN, président, et par Stephan GENTILIN, greffier, auquel la minute de la décision a été transmise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE DE PREMIÈRE INSTANCE

Par acte du 9 octobre 2012, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Domaine de Normandie, exposant que la SCI Banga, copropriétaire d'un lot au sein de la copropriété, avait laissé impayées les charges de copropriété, a fait citer cette dernière devant le président du tribunal, statuant en matière de référé, à l'effet d'obtenir la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme provisionnelle de 513 270 F CFP au titre des charges de copropriété impayées, avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2012, et la somme de 120 000 F CFP sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie.

La SCI Banga, bien que régulièrement citée à personne habilitée, n'a pas comparu, ni personne pour elle.

Par ordonnance de référé du 7 novembre 2012, le tribunal de première instance, par décision réputée contradictoire, après avoir relevé que le lot dont la défenderesse était propriétaire n'était pas indiqué et qu'aucun procès-verbal d'assemblée générale donnant quitus pour l'exercice 2011 et approuvant les appels de provisions pour 2012 n'était produit, a statué ainsi qu'il suit :

DISONS n'y avoir lieu à référé du chef de la demande principale présentée ;

DÉBOUTONS le demandeur de sa prétention au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS le demandeur aux dépens.

PROCÉDURE D'APPEL

Par requête enregistrée au greffe le 26 mars 2013, le Syndicat des copropriétaires a interjeté appel de l'ordonnance qui ne lui avait pas encore été signifiée.

Dans son mémoire ampliatif d'appel déposé le 26 mars 2013, complété par des pièces produites le 10 octobre 2013, le Syndicat fait valoir, pour l'essentiel :

- que la SCI Banga est propriétaire du lot no 3, composé d'un local en rez-de-chaussée, au sein du centre commercial dénommé Domaine de Normandie, situé 3 rue Pierre Lecole, Normandie, à Nouméa (98800) ;

- que la communauté des copropriétaires est réunie en un syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la Société Nouméa Immobilier, dont le mandat a été renouvelé lors de l'assemblée générale du 13 octobre 2011 pour une durée de 2 années, dont la résolution est produite ;

- que depuis l'acquisition de son lot dont elle est propriétaire, la SCI Banga ne s'acquitte pas régulièrement et entièrement des charges de la copropriété lui revenant et qu'elle reste ainsi redevable, en dépit de relances et d'une mise en demeure, d'une somme de 522 389 F CFP, déduction faite d'un versement de 97 902 F CFP fait le 25/06/2013 .

En conséquence, le syndicat demande à la Cour de statuer ainsi qu'il suit :

DECLARER recevable l'appel formé par le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Domaine de Normandie à l'encontre de l'ordonnance de référé rendue le 7 novembre 2012 par le tribunal de première instance de Nouméa ;

INFIRMER l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Jugeant à nouveau :

CONDAMNER la SCI Banga à payer au Syndicat des copropriétaires Domaine de Normandie la somme provisionnelle de 522 389 F CFP avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2012 ;

CONDAMNER la SCI Banga à payer au Syndicat des copropriétaires Domaine de Normandie la somme de 120 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie , ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Descombes et Salans sur offre de droit.

La SCI Banga, bien que régulièrement avisée de l'appel et de la date de l'audience, n'a pas comparu et n'a pas conclu.

L'ordonnance de fixation de la date de l'audience a été rendue le 23 juillet 2013.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu que la résidence Domaine de Normandie est une copropriété composée de 5 copropriétaires et est soumise, à ce titre, à la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

Attendu qu'aux termes de l'article 10 de la loi précitée :

"Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots" ;

Attendu qu'ainsi chaque propriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part dès lors que les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés par un vote de l'assemblée générale ; que le propriétaire qui n'a pas contesté l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, la répartition des charges, et le budget prévisionnel de l'année à venir, dans le délai de 2 mois de l'article 42 de la loi de 1965, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées (Civ. 3ème 9 mars 1988 et Civ. 3ème 26 nov. 1990) ;

Attendu qu'ainsi, le syndicat des copropriétaires justifie, par les pièces produites, que l'assemblée générale a approuvé chaque année les comptes de l'exercice écoulé, qu'aucune des assemblées générales n'a été contestée et que le compte de la SCI BANGA présente un solde débiteur de 522 389 F CFP au 9 octobre 2013 ;

Attendu que le Syndicat des copropriétaires de la résidence Domaine de Normandie est par conséquent fondé à obtenir, à titre provisionnel, la condamnation de la SCI Banga au paiement de la somme de 522 389 F CFP, correspondant aux charges de copropriété dues par la SCI Banga et non réglées ; que l'ordonnance déférée sera ainsi infirmée en toutes ses dispositions ;

Attendu qu'il serait inéquitable de laisser à la chage du Syndicat les frais non compris dans les dépens et qu'il convient ainsi de condamner la SCI Banga au paiement de la somme de 120 000 F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

Attendu que la SCI Banga qui succombe, doit également être condamnée aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL Descombes et Salans sur offre de droit.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant par arrêt contradictoire, déposé au greffe ;

Déclare l'appel recevable en la forme ;

Au fond, infirme l'ordonnance de référé du 7 novembre 2012 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

Condamne la SCI Banga à payer au Syndicat des copropriétaires Domaine de Normandie la somme provisionnelle de CINQ CENT VINGT-DEUX MILLE TROIS CENT QUATRE VINGT-NEUF (522 389) F CFP avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 juillet 2012 ;

Condamne la SCI Banga à payer au Syndicat des copropriétaires Domaine de Normandie la somme de CENT VINGT MILLE (120 000) F CFP au titre de l'article 700 du code de procédure civile de la Nouvelle-Calédonie ;

Condamne la la SCI Banga aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Descombes et Salans sur offre de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT