Commercial Lease Rent Adjustment Due to Terrace Annexation Improvement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe reviewing court upheld the decision to reset the commercial lease rent upon renewal, finding that the tenant's 1986 installation of improvements, specifically the covering and annexation of a 200 m² terrace to enlarge contiguous premises, constituted a substantial enhancement impacting the business, rather than mere adaptation to the contracted use, thus justifying the rent unpinning at the second renewal following the work's execution. The appellate court reasonably concluded that the specific improvement was not necessary for adapting the premises to their new purpose and that its favorable and notable incidence on the commerce allowed the landlord to invoke it for the rent adjustment, making further inquiry into other factors unnecessary.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du code de procédure civile, Vu l'article 700 du code de procédure civile; Commercial Lease Rent Adjustment Due to Terrace Annexation Improvement: The appellate court reasonably concluded that the specific improvement was not necessary for adapting the premises to their new purpose and that its favorable and notable incidence on the commerce allowed the landlord to invoke it for the rent adjustment, making further inquiry into other factors unnecessary.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAApplied to reject the request for costs made by the appellant under this provision.
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que les travaux avaient été réalisés aux frais du preneur en 1986 et que l'annexion de la cour terrasse de 200 m², désormais couverte et permettant l'agrandissement des locaux contigus, ne procédait pas de l'adaptation des locaux à leur nouvelle destination mais d'une amélioration certaine, ayant une incidence notable sur le commerce, la cour d'appel, sans être tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société CSF aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société CSF, la condamne à payer à la société Sodexim la somme de 3 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un janvier deux mille quatorze.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Odent et Poulet, avocat aux Conseils, pour la société CSF
II est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé le loyer d'un bail commercial, conclu entre une preneuse (la société CSF) et une bailleresse (la société SODEXIM), et renouvelé à compter du 1er avril 2006, à un montant de 61.800 ¿ par an hors taxes et hors charges, toutes autres clauses demeurant inchangées, à l'exception du dépôt de garantie,
AUX MOTIFS QUE si les travaux de mise en conformité des lieux à leur destination contractuelle ne constituaient pas des améliorations et ne pouvaient justifier un déplafonnement, en l'espèce, les travaux qui avaient été réalisés au cours du bail initial n'étaient pas tous des travaux nécessaires à l'adaptation des locaux dont s'agissait à leur nouvelle destination, peu important le fait que le bailleur ait donné son accord pour l'ensemble de ces travaux dès la conclusion du bail, la preuve n'étant pas rapportée au surplus que le prix du bail avait été déterminé en fonction de l'ensemble des travaux à réaliser, non alors chiffrés dans le bail ; qu'en particulier, l'annexion de la cour/terrasse de 200 m2 désormais couverte et permettant l'agrandissement des locaux contigus ne procédait pas de la mise en conformité des lieux, mais d'une amélioration certaine ; que dans la mesure où ces travaux d'amélioration, ayant une incidence favorable et notable sur le commerce considéré, faisaient accession à la propriété, la société SODEXIM était recevable et fondée à s'en prévaloir comme motif de déplafonnement à l'occasion du deuxième renouvellement suivant l'exécution desdits travaux ; que le loyer du bail renouvelé devait donc être fixé à sa valeur locative hors plafonnement et il était dès lors sans intérêt de rechercher s'il y avait eu au cours du bail expiré une modification des facteurs locaux de commercialité notable et favorable au commerce considéré autorisant le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;
1° ALORS QUE les travaux effectués par le preneur à bail commercial pour adapter les lieux loués à l'activité autorisée au contrat, ne peuvent être qualifiés d'améliorations justifiant le déplafonnement du loyer ; qu'en l'espèce, la cour qui, après avoir constaté que la preneuse avait, lorsqu'elle avait pris possession des locaux objet du bail, procédé à des travaux d'adaptation des lieux loués à leur nouvelle destination contractuelle (arrêt, p. 5 § 4) et que les travaux litigieux n'étaient pas « tous... nécessaires à l'adaptation des locaux dont s'agit à leur nouvelle destination » (arrêt, p. 6 § 7), s'est abstenue de rechercher si les quelques travaux d'amélioration qu'elle relevait, justifiaient le déplafonnement du loyer, a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-8 du code de commerce ;
2° ALORS QUE des travaux d'amélioration ne justifient le déplafonnement du loyer que s'ils ont entraîné une modification notable des caractéristiques du local loué ; qu'en l'espèce, la cour, qui a décidé que des travaux d'amélioration des lieux loués justifiaient le déplafonnement du loyer, sans rechercher si ces travaux avaient entraîné une modification notable des caractéristiques du local loué, a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-33, L 145-34 et R 145-8 du code de commerce.