Real Estate Seizure Validity Based on Notarial Loan Agreement and Power of Attorney Annexation

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu les articles 8 et 23 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, dans leur rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 1318 du code civil ;

Attendu, selon le premier de ces textes, que les procurations doivent être annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte ; que, dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes ; que de la combinaison des deux autres textes il résulte que l'inobservation de ces obligations ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que sur des poursuites de saisie immobilière engagées par la Caisse de crédit mutuel de l'Etang de Berre Est (la banque) sur le fondement d'un acte notarié de prêt du 30 janvier 2004, dressé par M. A..., notaire, à l'encontre de M. et Mme X..., ces derniers, à l'audience d'orientation, ont sollicité qu'il soit jugé que cet acte notarié ne valait pas titre exécutoire ;

Attendu que, pour déclarer nul le commandement valant saisie immobilière et ordonner à la banque de donner mainlevée et de faire radier ce commandement, l'arrêt retient que la procuration donnée par M. et Mme X... a été faite pour acquérir le bien immobilier et pour emprunter, que cette procuration pour deux actes devait nécessairement être déposée au rang des minutes, ne pouvant être annexée à la fois à l'acte de vente et à l'acte de prêt, qu'étant acquis que la procuration n'a pas été déposée au rang des minutes du notaire, l'acte notarié de prêt ne satisfait pas aux prescriptions de l'article 8 devenu 21 du décret du 26 novembre 1971 et est affecté d'un défaut de forme, de sorte qu'en application de l'article 1318 du code civil, il perd son caractère authentique et ne vaut que comme écriture privée ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il dit le juge de l'exécution compétent pour connaître de l'entier litige, l'arrêt rendu le 20 septembre 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sauf sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf janvier deux mille quatorze.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils pour la caisse de Crédit mutuel de l'Etang de Berre Est

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré nul le commandement de payer valant saisie immobilière signifié aux époux X... le 23 décembre 2010 et publié à la Conservation des hypothèques le 23 février 2011 ainsi que la procédure de saisie immobilière subséquente et ordonné à la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L'ETANG DE BERRE EST de donner mainlevée et de faire radier, à ses frais, ce commandement dans le mois de la signification de l'arrêt,

Aux motifs que, au titre de la représentation à la copie exécutoire de l'acte authentique de prêt du 30 janvier 2004, il est notamment indiqué que les emprunteurs sont « représenté par Mademoiselle Sophie Y..., clerc de notaire en l'office notarial sis à LYON 3ème,..., en vertu d'une procuration authentique reçue en brevet par Maître Philippe Z..., notaire à MARSEILLE le 13 octobre 2003. Cette procuration demeure annexée à l'acte d'acquisition de Monsieur et Madame Jean-Paul X... reçu par Maître Philippe A... ce jour » ; ainsi, aux termes de l'acte, la procuration n'est pas annexée à la copie exécutoire de l'acte de prêt ou à la minute puisqu'elle est annexée à l'acte de vente en l'état futur d'achèvement ; la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L'ETANG DE BERRE EST conclut que la contestation des époux X... est vaine dès lors que la procuration a été annexée à un acte en minute, l'acte d'acquisition, comme ayant été donnée avec un double objet d'emprunter et d'acquérir, de sorte qu'elle ne pouvait être annexée qu'à l'un des deux actes et n'avait pas à être annexée à la copie exécutoire de l'acte de prêt ; le créancier saisissant reconnaît ainsi qu'il n'existe qu'une seule procuration en brevet qui est annexée à l'acte de vente, et à laquelle il est fait référence dans l'acte de prêt, et que ladite procuration faisait référence à plusieurs actes ; il est établi qu'il n'existe qu'une seule procuration pour l'acte de vente et pour l'acte de prêt ; or l'article devenu 21 du décret du 26 novembre 1971, dans sa rédaction applicable à l'époque de la signature de l'acte disposait :

« les pièces annexées à l'acte doivent être revêtues d'une mention constatant cette annexe et signées du notaire. Les procurations sont annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte. Dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes » ; la procuration donnée par Monsieur et Madame X... a été faite pour acquérir le bien immobilier et pour emprunter ; cette procuration pour deux actes devait nécessairement être déposée au rang des minutes, ne pouvant être annexée à la fois à l'acte de vente et à l'acte de prêt ; il est acquis que la procuration n'a pas été déposée au rang des minutes du notaire ; l'acte notarié de prêt ne satisfait pas en conséquence aux prescriptions de l'article 8 devenu 21 du décret du 26 novembre 1971 et est affecté d'un défaut de forme ; en application de l'article 1318 du code civil, cet acte perd son caractère authentique et ne vaut que comme écriture privée ; en conséquence, la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L'ETANG DE BERRE ne dispose pas d'un titre exécutoire fondant les poursuites de saisie immobilière ; le jugement sera en conséquence infirmé ; le commandement de payer valant saisie immobilière sera déclaré nul, ainsi que la procédure subséquente pour défaut de titre exécutoire ; la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L'ETANG DE BERRE sera condamnée à donner mainlevée du commandement, à ses frais ;

Alors, d'une part, que n'a pas à être annexée à la minute d'un des actes pour la conclusion duquel elle a été donnée la procuration qui a déjà été déposée au rang des minutes du notaire rédacteur par son annexion à la minute d'un acte précédent ; qu'en considérant que l'acte notarié de prêt ne satisfaisait pas aux prescriptions de l'article 8, devenu 21, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, après avoir constaté qu'il indiquait, par une mention qui vaut jusqu'à inscription de faux, que les emprunteurs sont « représenté par Mademoiselle Sophie Y..., clerc de notaire en l'office notarial sis à LYON 3ème,..., en vertu d'une procuration authentique reçue en brevet par Maître Philippe Z..., notaire à MARSEILLE le 13 octobre 2003. Cette procuration demeure annexée à l'acte d'acquisition de Monsieur et Madame Jean-Paul X... reçu par Maître Philippe A... ce jour », la cour d'appel a violé l'article 8, devenu 21, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble l'article 1318 du code civil,

Et alors, d'autre part, et en toute hypothèse, que l'inobservation de l'obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes, mention de ce dépôt étant fait dans l'acte, ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire ; qu'en considérant qu'en l'état du défaut d'annexion de la procuration donnée par l'emprunteur à l'acte de prêt, lequel ne mentionne pas son dépôt au rang des minutes, cet acte perdait son caractère exécutoire et ne valait que comme écriture privée, la cour d'appel a violé les articles 8, devenu 21, et 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble l'article 1318 du code civil.