Lessor's Appeal Dismissed in Fire Damage Compensation Case

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la cour d'appel n'ayant pas constaté la destruction totale de la chose louée et la résiliation du bail, le moyen manque en fait de ce chef ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé qu'il était établi que les dommages causés au local exploité par Mme X... avaient pris naissance dans l'appartement de la famille Y... également locataire de la SCI Point Lotus, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à un moyen inopérant tiré de la nécessité pour la locataire d'agir à l'encontre des consorts Y... sur le fondement de l'article 1734 du code civil, a pu déduire de ce seul motif que la bailleresse avait manqué à son obligation de garantir à sa locataire la jouissance paisible des lieux loués et devait indemniser le préjudice subi par celle-ci ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Point Lotus aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Point Lotus ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Point Lotus

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR jugé que la SCI POINT LOTUS, en sa qualité de bailleur, doit être condamnée à réparer le préjudice subi par son locataire ;

AUX MOTIFS QU' Il résulte de la combinaison des articles 1719 et 1725 du code civil que le bailleur est tenu de garantir le preneur des troubles apportés à sa jouissance par un co-locataire. L'immeuble appartenant à la SCI POINT LOTUS, situé à AX-LESTHERMES, comprenait quatre lots loués, dont celui qui était occupé au rez-de-chaussée par le local commercial exploité par Madame X... et un appartement occupé par la famille Y..., situé dans les étages supérieurs. Le rapport d'expertise en date du 22 février 2008 du cabinet HUDAULT, expert commis par l'assureur de la SCI POINT LOTUS, relate qu'un incendie s'est déclaré dans l'immeuble litigieux le 9 août 2007 dont le point de départ a été situé par les pompiers intervenus sur les lieux du sinistre dans la cuisine de l'appartement occupé par la famille Y... et plus particulièrement dans l'environnement d'une poubelle, le développement du brasier semblant avoir été accéléré par la combustion du gaz qui s'échappait en torchère depuis une bouteille de gaz laissée en position ouverte après que l'incendie avait fait fondre le tuyau souple qui la reliait à la gazinière ; que l'incendie s'est alors propagé rapidement à la partie supérieure de l'immeuble vers les combles aménagés puis, par l'intermédiaire de la charpente, vers l'aile principale de l'immeuble entraînant la destruction totale de la toiture et du dernier niveau de l'aile principale et de l'aile secondaire et endommageant très gravement les étages inférieurs par les quantités d'eau d'extinction utilisées par les pompiers. Au vu de ces constatations techniques, il est donc établi que les dommages, causés par l'incendie au local commercial exploité par Madame X..., ont pris naissance dans l'appartement de la famille Y..., co-locataire de l'immeuble appartenant à la SCI POINT LOTUS, et que celle-ci a, en sa qualité de bailleur, manqué à son obligation de garantir à Madame X..., preneur, la jouissance paisible des lieux loués et doit donc être condamnée à réparer le préjudice subi par son locataire ;

1/ ALORS QUE en application de l'article 1722 du code civil, le bail prend fin de plein droit par la perte totale de la chose survenue par cas fortuit, tel un incendie, sans qu'il y ait lieu à aucun dédommagement ; qu'en l'espèce il est constant et non contesté que l'immeuble appartenant à la SCI Point Lotus a été détruit intégralement, sans faute imputable au propriétaire, par l'incendie qui a pris naissance dans l'appartement d'un des colocataires et que, du fait de la destruction totale du local loué à Mme X..., son bail a été résilié en application de l'article 1722 du code civil ; que dès lors la cour d'appel ne pouvait allouer à la preneuse un dédommagement au titre des troubles apportés à sa jouissance paisible pendant la durée du bail ni condamner sa bailleresse à ce titre sur le fondement des articles 1719 et 1725 du code civil, sans violer, par fausse application lesdits textes et, par refus d'application, l'article 1722 du même code;

2/ ALORS, en tout état de cause, QUE selon l'article 1734 du Code civil, disposition dérogatoire au droit commun, lorsqu'il est établi que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un des locataires d'un immeuble, celui-là seul en est tenu ; qu'en l'espèce, dès lors que la cour d'appel a constaté que l'incendie a eu son point de départ dans l'appartement des consorts Y... locataires de l'immeuble dans lequel Mme X... était elle-même colocataire, il en résultait qu'ils étaient seuls tenus des préjudices subis ; qu'en condamnant la SCI Point Lotus, au prétexte qu'en sa qualité de bailleur elle avait manqué à son obligation de garantir à Madame X... une jouissance paisible des lieux loués, la cour d'appel a violé ensemble l'article 1719 du Code civil par fausse application et l'article 1734 du Code civil par refus d'application ;

ALORS, enfin, QUE, dans ses conclusions délaissées, la SCI avait fait valoir qu'un incendie ayant commencé dans l'habitation des consorts Y..., colocataires de l'immeuble, et s'étant propagé au local loué par Mme X..., il en résultait que ceux là, qui étaient d'ailleurs assurés contre le risque incendie, en étaient seuls responsables selon l'article 1734 du Code civil, de sorte qu'il incombait à Mme X... d'agir à leur encontre; qu'en omettant de répondre à ce moyen péremptoire, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.