Eviction Compensation Calculation Upheld Despite Mural Claim

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen , ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant relevé que le coefficient de 100, proposé par l'expert et retenu par le tribunal correspondait à un coefficient moyen dans la fourchette de 40 à 130, que la seule amplitude des horaires d'ouverture du commerce ne justifiait pas de retenir le coefficient le plus élevé, que la situation des locaux était moyenne, compte tenu de l'activité exercée, et que leur état d'entretien était très moyen avec un confort médiocre pour la partie habitation, la cour d'appel, qui a répondu aux conclusions, a, adoptant les conclusions de l'expert , souverainement évalué le montant de l'indemnité d'éviction à la date de sa décision ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé que les locataires ne justifiaient ni de ce que Pierre X..., qu'ils présentaient comme un peintre célèbre dont les oeuvres étaient vendues dans le monde entier, était l'auteur des fresques murales, ni de la valeur marchande de celles-ci, la cour d'appel a pu en déduire que la présence de peintures d'artistes sur les murs n'était pas de nature à influer sur la valeur économique du fonds ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, in solidum, M. et Mme Y... à payer la somme globale de 3 000 euros à la SCI Vinh Long ; rejette la demande M. et Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Bouzidi et Bouhanna, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...

LE POURVOI REPROCHE A L'ARRÊT ATTAQUÉ D'AVOIR confirmé le jugement ayant fixé à la somme de 50 200 ¿ le montant de l'indemnité d'éviction due par la bailleresse aux exposants, fixé à la somme annuelle de 18 000 ¿ en principal l'indemnité d'occupation due par les exposants à compter du 1er avril 2008, et D'AVOIR débouté Monsieur et Madame Y... de leur demande en indemnisation d'un préjudice complémentaire résultant de la présence de peintures artistiques sur les murs du fonds de commerce ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur et Madame Y... critiquent le jugement déféré en ce qu'il a retenu pour évaluer l'indemnité principale d'éviction un coefficient de 100 appliqué à la moyenne du chiffre d'affaires connu des trois dernières années, soutenant qu'un coefficient de 130 serait mieux adapté à la valeur du fonds compte tenu de son amplitude d'ouverture de 10 heures à 1 heure du matin ; que le coefficient de retenu par le tribunal correspond à celui avancé par l'expert qui se fondant sur un coefficient moyen dans une fourchette comprise entre 40 et 130, a proposé de retenir compte tenu de la qualité du commerce considéré celui de 100 qui n'était alors contesté par aucune des parties ; que la seule amplitude d'ouverture ne constitue pas un critère suffisant pour retenir le coefficient de capitalisation le plus élevé alors que l'expert décrit la situation des locaux comme moyenne, compte tenu de l'activité exercée et leur état d'entretien comme très moyen avec un confort médiocre pour la partie habitation ; qu'il s'ensuit que le jugement a fait une exacte appréciation en retenant pour l'évaluation de la valeur du fonds le coefficient de 100 et il sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale d'éviction à la somme de 38 500 ¿ à laquelle s'ajoutent les indemnités accessoires ; qu'à cet égard, Monsieur et Madame Y... réclament l'indemnisation du préjudice résultant de l'abandon des oeuvres d'art peintes par de nombreux artistes sur les murs de l'établissement et qu'ils chiffrent à la somme de 80 000 f, réclamant subsidiairement une expertise si la cour ne s'estimait pas suffisamment éclairée ; que les époux Y... ne précisent pas s'ils se considèrent comme propriétaires des oeuvres peintes sur les murs ou si celles ci n'étant pas détachables, elles ont fait accession au propriétaire des murs la SCI Vinh Long qui souligne qu'aucune autorisation de faire apposer des peintures d'artistes sur les murs n'a été sollicitée ; que la bailleresse souligne également justement que les locataires n'ont à aucun moment au cours de l'expertise revendiqué la prise en compte de ces peintures au titre de leur préjudice ; que l'expert judiciaire n'a pas considéré que la présence de telles peintures d'artistes sur les murs étaient de nature à influer sur la valeur économique du fonds et les époux Y... ne produisent aucun document probant qui soit de nature à combattre cette opinion ; que les époux Y... n'indiquent pas en particulier si M.

Pierre X... qu'ils présentent comme un peintre d'origine canadienne célèbre dont les oeuvres sont vendues dans le monde entier est le seul auteur des fresques murales et quelle peut en être la valeur marchande ; qu'ils se bornent à produire de nombreuses coupure de presse de journaux ou magazines se faisant l'écho du caractère singulier de l'établissement "qui met l'art au coeur de la vie quotidienne" sans produire le moindre document concernant la qualité artistique des oeuvres en question ; qu'il convient, sans qu'il y ait lieu à expertise qui ne peut suppléer la carence des parties dans la production des éléments de preuves, de débouter les époux Y... de leur demande d'indemnisation complémentaire au titre des peintures artistiques qui décorent les murs du fonds.

ALORS D'UNE PART QUE les exposants faisaient valoir que s'agissant d'une épicerie ouverte, une partie de la nuit, il convient de retenir un coefficient de 130 plus conforme aux usages ; qu'en décidant que le coefficient de 100 retenu par le tribunal correspond à celui avancé par l'expert qui se fondant sur un coefficient moyen dans une fourchette comprise entre 40 et 130, a proposé de retenir compte tenu de la qualité du commerce considéré celui de 100 qui n'était alors contesté par aucune des parties, quand les exposants étaient recevables à porter cette contestation devant le juge, la Cour d'appel a violé les articles L 145-13 et suivants du Code de commerce ;

ALORS D'AUTRE PART QUE les exposants faisaient valoir que s'agissant d'une épicerie ouverte, une partie de la nuit, il convient de retenir un coefficient de 130 plus conforme aux usages ; qu'en décidant que le coefficient de 100 retenu par le tribunal correspond à celui avancé par l'expert qui se fondant sur un coefficient moyen dans une fourchette comprise entre 40 et 130, a proposé de retenir compte tenu de la qualité du commerce considéré celui de 100 qui n'était alors contesté par aucune des parties, que la seule amplitude d'ouverture ne constitue pas un critère suffisant pour retenir le coefficient de capitalisation le plus élevé alors que l'expert décrit la situation des locaux comme moyenne, compte tenu de l'activité exercée et leur état d'entretien comme très moyen avec un confort médiocre pour la partie habitation, qu'il s'ensuit que le jugement a fait une exacte appréciation en retenant pour l'évaluation de la valeur du fonds le coefficient de 100 et il sera confirmé en ce qu'il a fixé l'indemnité principale d'éviction à la somme de 38 500 ¿ à laquelle s'ajoutent les indemnités accessoires, la Cour d'appel qui affirme péremptoirement que la seule amplitude d'ouverture ne constitue pas un critère suffisant pour retenir le coefficient de capitalisation le plus élevé, a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS DE TROISIEME PART QUE les exposants faisaient valoir que l'expert en mentionnant que Pierre X... n'est pas un peinture connu affiche son inculture, qu'il est évident que Monsieur Y... subit un préjudice important du fait qu'il devra abandonner les oeuvres d'art que le peintre qui s'est lié avec lui d'amitié lui a donné en peignant directement sur les murs et le plafond les tableaux que Monsieur Y... ne pourra emporter mais qui donnent une valeur certaine et importante aux locaux loués ; qu'en décidant que les époux Y... ne précisent pas s'ils se considèrent comme propriétaires des oeuvres peintes sur les murs ou si celles ci n'étant pas détachables, elles ont fait accession au propriétaire des murs la SCI Vinh Long qui souligne qu'aucune autorisation de faire apposer des peintures d'artistes sur les murs n'a été sollicitée, que la bailleresse souligne également justement que les locataires n'ont à aucun moment au cours de l'expertise revendiqué la prise en compte de ces peintures au titre de leur préjudice, que l'expert judiciaire n'a pas considéré que la présence de telles peintures d'artistes sur les murs étaient de nature à influer sur la valeur économique du fonds et les époux Y... ne produisent aucun document probant qui soit de nature à combattre cette opinion, la Cour d'appel qui n'a pas constaté que la bailleresse établissait que ces oeuvres lui appartiendraient par voie d'accession conventionnelle à l'issue du bail, a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-13 et suivants du Code de commerce ;

ALORS DE QUATRIEME PART QUE les exposants faisaient valoir que l'expert en mentionnant que Pierre X... n'est pas un peinture connu affiche son inculture, qu'il est évident que Monsieur Y... subit un préjudice important du fait qu'il devra abandonner les oeuvres d'art que le peintre qui s'est lié avec lui d'amitié lui a donné en peignant directement sur les murs et le plafond les tableaux que Monsieur Y... ne pourra emporter mais qui donnent une valeur certaine et importante aux locaux loués ; qu'en décidant que les époux Y... ne précisent pas s'ils se considèrent comme propriétaires des oeuvres peintes sur les murs ou si celles ci n'étant pas détachables, elles ont fait accession au propriétaire des murs la SCI Vinh Long qui souligne qu'aucune autorisation de faire apposer des peintures d'artistes sur les murs n'a été sollicitée, que la bailleresse souligne également justement que les locataires n'ont à aucun moment au cours de l'expertise revendiqué la prise en compte de ces peintures au titre de leur préjudice, que l'expert judiciaire n'a pas considéré que la présence de telles peintures d'artistes sur les murs étaient de nature à influer sur la valeur économique du fonds et les époux Y... ne produisent aucun document probant qui soit de nature à combattre cette opinion, que les époux Y... n'indiquent pas en particulier si M. Pierre X... qu'ils présentent comme un peintre d'origine canadienne célèbre dont les oeuvres sont vendues dans le monde entier est le seul auteur des fresques murales et quelle peut en être la valeur marchande, qu'ils se bornent à produire de nombreuses coupure de presse de journaux ou magazines se faisant l'écho du caractère singulier de l'établissement "qui met l'art au coeur de la vie quotidienne" sans produire le moindre document concernant la qualité artistique des oeuvres en question, quand il appartenait à l'expert de prendre en considération cet élément du fonds de commerce la Cour d'appel a violé les articles L 145-13 et suivants du Code de commerce ensemble l'article 1er du premier protocole additionnelle à la Convention européenne de sauvegarde des libertés fondamentales et des droits de l'homme ;

ALORS DE CINQUIEME PART QUE les exposants contestaient l'évaluation de la valeur du fonds faite par l'expert dans son rapport déposé en 2009 ; qu'en se contentant d'homologuer l'évaluation faite par l'expert, la Cour d'appel qui n'a pas apprécié le préjudice à la date à laquelle elle statuait a violé les articles L 145-13 et suivants du code de commerce.