Real Estate Seizure Validity Despite Defective Power of Attorney Notation in Loan Deed

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa seconde branche :

Vu les articles 8 et 23 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, dans leur rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 1318 du code civil ;

Attendu, selon le premier de ces textes, que les procurations doivent être annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte ; que, dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes ; que de la combinaison des deux autres textes il résulte que l'inobservation de ces obligations ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que sur des poursuites de saisie immobilière engagées par la caisse de Crédit mutuel de l'Etang de Berre Est (la banque) sur le fondement d'un acte notarié de prêt du 19 mai 2004, dressé par M. X..., notaire, à l'encontre de M. et Mme Y..., ces derniers, à l'audience d'orientation, ont sollicité qu'il soit jugé que cet acte notarié ne constituait pas un acte authentique ;

Attendu que, pour déclarer nulle la procédure de saisie immobilière, l'arrêt retient que la procuration donnée par M. et Mme Y... à un clerc de l'étude du notaire rédacteur n'est pas annexée l'acte de prêt mais à l'acte de vente des immeubles financés par le prêt litigieux ; que l'acte ne mentionne pas non plus le dépôt de la procuration au rang des minutes du notaire rédacteur, sans que puisse être assimilé à un tel dépôt celui de l'acte notarié de vente auquel est annexée la dite procuration ; qu'il résulte de l'article 1318 du code civil que l'acte notarié qui ne satisfait pas aux prescriptions de l'article 8 devenu 21, du décret du 26 novembre 1971, relatif aux actes établis par les notaires perd son caractère authentique et ne vaut que comme écriture privée ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 5 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq décembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour la caisse de Crédit mutuel de l'Etang de Berre Est

Le moyen fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir dit nulle la procédure de saisie immobilière poursuivie à l'encontre des époux Y... par la CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE L'ETANG DE BERRE EST ;

Aux motifs que l'emprunteur était représenté à l'acte par Madame Marie-Noëlle Z...clerc de notaire « en vertu des pouvoirs qu'il lui a conférés aux termes d'une procuration reçue par Maître Philippe A... notaire à LYON le 1° avril 2004 dont le brevet original est demeuré annexé à l'acte de vente dressé par Maître X..., notaire soussigné, le 22 avril 2004 ; l'article 8 devenu 21, du décret du 26 novembre 1971, dans sa rédaction applicable à l'époque de la signature de l'acte, disposait que « les pièces annexées à l'acte doivent être revêtues d'une mention constatant cette annexe et signées du notaire. Les procurations sont annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte. Dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration des minutes » ; la procuration donnée par Monsieur et Madame Y... à un clerc de l'étude du notaire rédacteur n'est pas annexée à l'acte de prêt du 19 mai 2004, mais à l'acte de vente des immeubles financés par le prêt litigieux ; l'acte ne mentionne pas non plus le dépôt de la procuration au rang des minutes du notaire rédacteur, sans que puisse être assimilé à un tel dépôt, celui de l'acte notarié de vente auquel est annexée ladite procuration ; il résulte de l'article 1318 du code civil que l'acte notarié qui ne satisfait pas aux prescriptions de l'article 8 devenu 21 du décret du 26 novembre 1971 relatif aux actes établis par les notaires perd son caractère authentique et ne vaut que comme écriture privée ; qu'il s'ensuit que la banque ne dispose pas d'un titre exécutoire fondant les poursuites exercées à l'encontre de Monsieur et Madame Y... ; que le jugement déféré doit donc être infirmé, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens de contestation des parties ;

Alors, d'une part, que n'a pas à être annexée à la minute d'un des actes pour la conclusion duquel elle a été donnée la procuration qui a déjà été déposée au rang des minutes du notaire rédacteur par son annexion à la minute d'un acte précédent ; qu'en retenant, pour considérer que l'acte notarié de prêt ne satisfaisait pas aux prescriptions de l'article 8, devenu 21, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, « que la procuration donnée par Monsieur et Madame Y... à un clerc de l'étude du notaire rédacteur n'est pas annexée à l'acte de prêt du 19 mai 2004, mais à l'acte de vente des immeubles financés par le prêt litigieux ; que l'acte ne mentionne pas non plus le dépôt de la procuration au rang des minutes du notaire rédacteur, sans que puisse être assimilé à un tel dépôt celui de l'acte notarié de vente auquel est annexée ladite procuration », la Cour d'appel a violé l'article 8, devenu 21, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble l'article 1318 du code civil ;

Et alors, d'autre part, et en toute hypothèse, que l'inobservation de l'obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes, mention de ce dépôt étant fait dans l'acte, ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire ; qu'en considérant qu'en l'état du défaut d'annexion de la procuration donnée par l'emprunteur à l'acte de prêt, lequel ne mentionne pas son dépôt au rang des minutes, la Banque ne justifiait pas d'un titre exécutoire l'autorisant à procéder à une saisie-attribution, la Cour d'appel a violé les articles 8, devenu 21, et 23, devenu 41, du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, ensemble l'article 1318 du code civil.