Purchaser's Claim for Building Defects Barred by Statute of Limitations

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que Mme X..., qui avait émis plusieurs réserves suivant procès-verbal du 23 février 2009 ainsi que par lettres des 28 février et 16 mars 2009, ne justifiait pas d'un accord du vendeur sur la reprise des désordres autres que ceux figurant au procès-verbal de réception, dénoncés dans ses courriers postérieurs, voire d'un commencement d'exécution des travaux de reprise, permettant d'engager sa responsabilité pour inexécution de cet accord, la cour d'appel qui, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, en a déduit à bon droit que l'action de Mme X... contre le vendeur était prescrite en vertu de l'article 1642-1, dans sa version applicable à la cause, et de l'article 1648, alinéa 2, du code civil, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à la société Le Clos Amets la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif d'AVOIR déclaré Mme X..., acquéreur en l'état futur d'achèvement, irrecevable en son action en responsabilité à l'encontre de la société Le Clos Amets, vendeur ;

AUX MOTIFS QUE l'action de l'acquéreur contre le vendeur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement, pour la reprise des désordres apparents, relève des dispositions spéciales des articles 1642-1 et 1648 du code civil, qui sont exclusives de la responsabilité contractuelle de droit commun. En vertu de l'article 1642-1 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction apparents.

Il résulte des dispositions des articles L 262-3 du code de la construction et 1648 alinéa 2 du code civil que dans le cas prévu à l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices. Toutefois, ce délai d'un an ne s'applique pas à l'action visant l'exécution de l'engagement pris par le vendeur d'un immeuble à construire, de remédier aux désordres dénoncés ou encore, lorsque le vendeur s'est obligé à réparer le désordre ou qu'il a renoncé à se prévaloir de la forclusion acquise.

En l'espèce, Mlle X... a émis plusieurs réserves lors de la réception de l'immeuble suivant procès-verbal du 23 février 2009 ainsi que par lettres des 28 février et 16 mars 2009. Il n'est pas sérieusement contesté que la prise de possession est intervenue le 28 février 2009. En conséquence, en vertu des textes susvisés, elle disposait d'un délai expirant le 28 mars 2010 pour agir contre son vendeur déficient sur le fondement des articles 1642-1 et suivants du code civil. Mlle X... soutient agir non pas sur le fondement de ces textes mais sur le fondement de l'article 1147 du code civil, de sorte que son action n'est donc pas prescrite.

Or, contrairement à ce qu'elle affirme, elle ne justifie pas d'un accord du vendeur sur la reprise des désordres autres que ceux figurant au procès-verbal de réception du 23 février 2009, dénoncés dans ses courriers postérieurs, voire d'un commencement d'exécution des travaux de reprise, permettant d'engager sa responsabilité sur le fondement de l'inexécution de cet accord. En effet, la seule mention manuscrite « OK » figurant en face de certaines des réserves mentionnées sur son courrier du 16 mars 2009, ne peut constituer la preuve d'un accord du vendeur sur les désordres dénoncés dans ses courriers postérieurs à la réception ni la preuve d'un commencement d'exécution ou de la renonciation à la prescription, alors surtout, qu'en fin de ce courrier, elle a écrit de sa main « à ce jour toujours pas repris ni aucune réponse aux questions posées ni aucune date de prévu pour lever les réserves 18 juin 2009 ».

Dans ces conditions, Mlle X... doit être déclarée irrecevable en ses demandes ;

ALORS QUE l'article 1642-1 du code civil, dans sa rédaction antérieure à la loi du 25 mars 2009 applicable en la cause, ne vise que les vices de construction apparents ; que les défauts de conformité, même apparents, relèvent du régime de la responsabilité contractuelle et de la prescription de droit commun ; qu'en l'espèce, la société Le Clos Amets admettait expressément que les réserves formulées par Mme X... portaient sur des défauts de conformité ; qu'en affirmant que la prise de possession de l'immeuble vendu étant intervenue le 28 février 2009, Mme X... disposait d'un délai expirant le 28 mars 2010 pour agir contre le vendeur sur le fondement des articles 1642-1 et suivants du code civil, sans rechercher si les désordres dont Mme X... demandait réparation ne constituaient pas, comme le reconnaissait expressément la société Le Clos Amets, des défauts de conformité et non des vices de construction, relevant dès lors du régime de la responsabilité contractuelle de droit commun, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés, ensemble l'article 1147 du code civil.