Refusal to Establish Notarized Roof Flashing Servitude Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique ci-après annexé:

Attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, d'une part que l'autorisation judiciaire accordée à la société Eure et Loire Habitat de mettre en place un solin de raccordement était assortie d'une obligation faite à cette société de prendre en charge le coût du démontage et du remontage du dispositif au cas où M. et Mme X... viendraient à engager des travaux sur le toit ou le pignon de leur immeuble et, d'autre part, qu'il résultait des éléments du dossier que l'accès à leur toiture pouvait se faire par leur cour ou la rue, la cour d'appel, qui a procédé à la recherche prétendument omise, a pu déduire de ces seuls motifs qu'il n'y avait pas lieu à création d'une servitude et a légalement justifié sa décision;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer la somme de 3 000 euros à la société Eure et Loire Habitat ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Laugier et Caston, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux X... de leurs demandes tendant, notamment, à la création d'une servitude ;

AUX MOTIFS QU'à l'appui de leur recours, les époux X... font grief aux premiers juges de les avoir déboutés de leur demande visant la création « d'une servitude notariée d'entretien de la bande solin en plomb, entraînant retrait et rétablissement aux frais du propriétaire de l'immeuble voisin, pour le cas où une réfection complète de leur toiture serait nécessaire » ; que c'est à bon droit que le Tribunal a considéré qu'il n'y avait pas lieu à création d'une servitude ; qu'en effet, même en l'absence d'une servitude conventionnelle ou légale, l'exercice d'un tour d'échelle permet à un voisin en limite séparative d'obtenir un droit de passage temporaire pour effectuer des travaux nécessaires de conservation ou de réparation de sa propre propriété ; qu'il ne s'agit pas nécessairement de fonds enclavés au sens de l'article 682 du Code civil ; que dans le cas où le passage par la propriété voisine est le seul moyen de les réaliser, le propriétaire voisin ne peut, sous peine de commettre un abus de droit, s'opposer sans raisons valables à des travaux indispensables et urgents ; qu'à ce jour, l'exercice d'une servitude revendiqué par les époux X... n'est motivé que par des travaux hypothétiques de réfection de leur toiture ; qu'en outre, il résulte de l'attestation de Monsieur Y..., chargé de la partie couverture des Etablissements GUILLAUMIN, que celui-ci a exécuté un raccord en plomb pour faciliter l'entretien de couverture tuiles des époux X... et qu'il suffit de remonter le plomb pour le remplacement de tuiles cassées, de le rabattre pour prendre la forme de la tuile et avoir une étanchéité parfaite ; qu'enfin, les nombreuses photos versées aux débats suffisent à établir que les époux X... peuvent accéder à leur toiture avec une échelle depuis leur cour ou depuis la rue ; qu'il appartiendra à chacune des parties concernées, pour le cas où dans l'avenir elle se heurterait à un refus injustifié de passer à titre temporaire chez son voisin afin d'effectuer des travaux indispensables, de recourir à une autorisation judiciaire, sans qu'il y ait lieu de donner cette autorisation pour l'avenir, de façon générale et par anticipation, comme le demande à son profit la Société EURE ET LOIR HABITAT (arrêt, p. 5 et 6) ;

ALORS QUE constitue une servitude la charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ; qu'en considérant qu'il n'y avait pas lieu à création d'une servitude dès lors que les travaux dont faisaient état les époux X... n'étaient qu'hypothétiques et que, même en l'absence d'une servitude conventionnelle ou légale, l'exercice d'un tour d'échelle permettait au voisin en limite séparative d'obtenir un droit de passage temporaire pour effectuer des travaux nécessaires de conservation ou de réparation de sa propre propriété, le cas échéant après autorisation judiciaire, sans rechercher précisément, comme elle y était invitée, si dans l'hypothèse de travaux futurs et certains, qui ne rentreraient pas nécessairement dans l'exercice du tour d'échelle, tels que la réfection complète de la toiture de la Société EURE ET LOIR HABITAT ou de celle des époux X..., la constitution d'une servitude d'entretien de la bande de solin en plomb ne s'imposait pas pour fixer les droits et obligations des parties et pour préciser que les travaux d'entretien et autres seraient exclusivement à la charge de la Société EURE ET LOIR HABITAT ou de ses propriétaires successifs, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 637 du Code civil.