Landlords v. Former Tenant: Burden of Proof in Rent Collection

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1315 alinéa 2 du code civil ;

Attendu que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ;

Attendu, selon le jugement attaqué rendu en dernier ressort (Montreuil-sous-Bois, 17 juillet 2012), que M. et Mme X..., propriétaires d'un appartement donné à bail à M. Y..., ont assigné celui-ci, après la restitution des lieux, en paiement de diverses sommes au titre de loyers et charges impayés et non-respect du délai de préavis ;

Attendu que pour rejeter cette demande, le jugement retient que les bailleurs ne rapportent pas la preuve que le locataire serait débiteur d'une dette de loyer et qu'il n'aurait pas respecté le délai de préavis, qu'en effet ils ne produisent aucun décompte complet relatif aux quittances des loyers depuis la conclusion du bail de nature à prouver l'existence d'une dette locative ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la charge de la preuve du paiement des loyers incombe au locataire, le tribunal d'instance a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 17 juillet 2012, entre les parties, par le tribunal d'instance de Montreuil-sous-Bois ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Bobigny ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y... à payer à M. et Mme X... la somme de 1 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X...

Il est reproché au jugement attaqué d'avoir débouté M. et Mme X... de leur demande de condamnation de M. Y... à leur payer les loyers de novembre et décembre 2011 et janvier 2012, ainsi que le loyer de février 2012 pour non-respect du délai de préavis d'un mois ainsi que les charges,

Aux motifs que M. et Mme X... ne rapportaient pas la preuve que M. Y... serait débiteur d'une dette de loyers ; qu'ils ne démontraient pas que le locataire n'aurait pas respecté le préavis contractuel avant de quitter le logement ; qu'ils ne produisaient aucun décompte complet relatif aux quittances des loyers depuis la conclusion du bail de nature à prouver l'existence d'une dette locative ; que l'attestation du locataire relative à la remise des clés ne permettait pas de trouver qu'il n'avait pas respecté le préavis contractuel ; que le bailleur produisait des pièces relatives aux charges de l'immeuble qui ne permettaient de déterminer le quantum éventuel du reliquat qui serait dû à ce jour par M. Y...,

Alors que 1°) celui qui se prétend libéré de son obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ; qu'il appartenait à M. Y... de prouver qu'il s'était acquitté de ses obligations de payer les loyers et les charges et de délivrer un congé en respectant un délai de préavis d'un mois ; qu'en ayant mis à la charge de M. et Mme X... la preuve de ce que M. Y... ne s'était pas acquitté des loyers et des charges et n'avait pas respecté le délai de préavis contractuel, le tribunal d'instance a inversé la charge de la preuve et violé l'article 1315, alinéa 2 du code de procédure civile,

Alors 2°) et subsidiairement qu'en ayant retenu que l'attestation du locataire relative à la remise des clés ne permettait pas de prouver que M. Y... n'aurait pas respecté le préavis contractuel, quand, dans cette attestation du 19 janvier 2011, M. Y... écrivait qu'il renonçait « à compter de ce jour » à son logement et qu'il remettait les clés le même jour aux bailleurs, ce dont il résultait que le congé n'était accompagné d'aucun délai de préavis, a méconnu l'interdiction faite aux juges du fond de dénaturer les documents de la cause.