Servitude of View by Prescription Upheld Against Closure of Openings

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur les premier et second moyens, réunis, ci-après annexés :

Attendu qu'ayant constaté que les ouvertures au rez-de-chaussée et au premier étage étaient par leur nature même créatrices de vues depuis leur aménagement au XIXe siècle, et relevé que la présence d'un volet ouvrant sur la fenêtre du rez-de-chaussée la cour d'appel était de nature à permettre, depuis cet aménagement, la contradiction du voisin, la cour d'appel en a exactement déduit, sans contradiction, l'acquisition au profit de M. X..., par un usage continu et apparent, d'une servitude de vue sur le terrain de M. et Mme Y... par prescription ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. et Mme Y... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté les époux Y... de leurs demandes tendant à voir condamner sous astreinte Monsieur X... à clore les ouvertures donnant sur leur fond ;

AUX MOTIFS QUE Monsieur et Madame Y... critiquent le jugement dont appel en ce qu'il les a déboutés de leur demande aux fins de supprimer les trois ouvertures sur l'immeuble X... donnant sur leur fonds ou de pose de châssis fixe à verre dormant sur ces ouvertures ; que Monsieur X... s'oppose à cette demande invoquant l'acquisition par prescription trentenaire d'une servitude de vue sur le fonds voisin, constituant à l'origine une seule propriété, ajoutant qu'en tout état de cause, il n'y a pas d'aggravation de la servitude ; que l'article 678 du Code civil dispose qu'on ne peut avoir de vues droites sur l'héritage de son voisin s'il n'y a dix neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage ; qu'il est rappelé que :- les vues sont définies traditionnellement comme des ouvertures ordinaires non fermées ou pourvues de fenêtres qui peuvent s'ouvrir, laisser passer l'air et permettre d'apercevoir le fonds voisin et de jeter des objets,- des ouvertures irrégulières constituant de véritables vues peuvent permettre l'acquisition d'une servitude de vue par prescription ; qu'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise que l'immeuble X... situé en limite de la propriété Y..., dispose de trois ouvertures qui ne respectent pas cette distance, une au rez-de-chaussée et les deux autres au premier étage ; que ledit rapport établit que la première, créée au XIXème siècle, se trouve dans une pièce à usage de réserve, elle était équipée initialement d'un volet en bois, Monsieur X... a installé une fenêtre à la française en 2003 ; que l'expert précise qu'elle avait une fonction de ventilation ; que les ouvertures du premier étage, semblables en dimensions à la précédente, donnent sur des chambres, ont été créées au XIXème siècle et équipées de menuiseries et volets depuis moins de trente ans ; qu'en cet état, il est établi que ces ouvertures, qui par leur nature même et leur emplacement sont créatrices de vues, existent depuis plus de trente ans, sans que les époux Y... puissent valablement soutenir que l'ouverture ponctuelle d'un volet ne pouvait être créatrice d'une servitude de vue, alors que la présence de ce volet ouvrant était de nature à provoquer la contradiction du voisin et n'ôter par pour autant à la servitude son caractère continu et apparent ; qu'en faisant valoir que les propriétés des parties n'en constituaient qu'une seule et qu'au moment de la division des propriétés, il n'a été mis en place aucune mesure tendant à restreindre l'usage des lieux, Monsieur X... invoque également implicitement l'établissement de la servitude par destination du père de famille ; qu'il ne produit pas pour autant les titres de propriété qui permettraient de l'établir ; qu'en tout état de cause, ce moyen est superfétatoire, l'acquisition par prescription trentenaire étant retenue ;

ET AUX MOTIFS à les supposer adoptés QUE les parties sont propriétaires d'immeubles voisins, construits au 19ème siècle, au centre de la commune de MONTAREN ; que Monsieur Z..., expert judiciaire désigné en référé, était saisi de l'implantation de la piscine des époux Y... à proximité du fonds X... et des ouvertures donnant sur le fonds Y..., à partir du fonds X... ; que l'expert a clôturé son rapport le 15 mars 2010, après avoir répondu soigneusement aux dires et observations des conseils des parties ; qu'il ressort de ses investigations que la piscine de type coque en fibre de verre et résine est positionnée conformément aux règles d'urbanisme et ne génère pas de risque pour l'immeuble de Monsieur X..., dont les traces de remontées capillaires sont anciennes et consécutives à un bâti avec des mortiers de chaux, sans arase étanche ; que Monsieur X... n'est donc pas fondé à imputer aux époux Y... des infiltrations en provenance de la piscine et de ses abords et à réclamer des travaux sous astreinte ; qu'il n'est pas davantage établi une quelconque atteinte au mur de Monsieur X..., de sorte qu'il doit être débouté de sa demande de 5000. 00 ¿ de dommages intérêts et 3000. 00 ¿ en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; que les époux Y..., qui ont acheté cette propriété en 2006, ont fait cette acquisition en pleine connaissance de cause, après avoir visité les lieux ; qu'ils ne peuvent pas reprocher à leur voisin, Monsieur X..., d'avoir créé des ouvertures dont ils demandent la fermeture sous astreinte, ou subsidiairement, l'obturation par des verres fixes dormants ; qu'il s'agit en réalité d'ouvertures anciennes en façade, remontant à l'époque de construction au XIXème siècle ; que Monsieur Y... ne démontre pas l'existence d'un préjudice subi du fait d'une atteinte à sa vie privée, Monsieur X... n'ayant pas abusé de son de son droit de prendre des photographies pour se défendre en raison de ce litige de voisinage ; qu'il n'est pas non plus établi une quelconque faute de Monsieur X... pouvant ouvrir droit à des dommages et intérêts ;

ALORS QUE l'existence d'un simple jour de souffrance ne saurait entraîner l'acquisition par prescription d'une servitude de vue ; qu'il était établi que l'ouverture du rez-de-chaussée, avant d'être transformée en fenêtre, était obstruée par un volet en bois et n'avait qu'une fonction de ventilation d'une pièce servant de réserve, Monsieur X... soulignant d'ailleurs dans ses écritures que le verre de la fenêtre nouvellement installée était granité « dans l'esprit de ce qui existait préalablement » (ainsi, conclusions de Monsieur X..., page 9 § 2) ; qu'il en résultait que cette ouverture ne constituait jusqu'alors qu'un simple jour de souffrance ne permettant pas de faire courir la prescription ; qu'en retenant néanmoins l'existence d'une servitude de vue pour cette fenêtre du rez-de-chaussée, la Cour d'appel a violé l'article 678 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION (SUBSIDIAIRE)

Il est fait grief à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR débouté les époux Y... de leurs demandes subsidiaire tendant à voir condamner Monsieur X... à procéder à la pose de verres dormants sur châssis fixes sur les ouvertures donnant sur leur fond ;

AUX MOTIFS QU'en l'espèce, il résulte du rapport d'expertise que l'immeuble X... situé en limite de la propriété Y..., dispose de trois ouvertures qui ne respectent pas cette distance, une au rez-de-chaussée et les deux autres au premier étage ; que ledit rapport établit que la première, créée au XIXème siècle, se trouve dans une pièce à usage de réserve, elle était équipée initialement d'un volet en bois, Monsieur X... a installé une fenêtre à la française en 2003 ; que l'expert précise qu'elle avait une fonction de ventilation ; que les ouvertures du premier étage, semblables en dimensions à la précédente, donnent sur des chambres, ont été créées au XIXème siècle et équipées de menuiseries et volets depuis moins de trente ans ; (¿) que les époux Y... soulèvent à titre subsidiaire l'aggravation de la servitude ; que toutefois, dès lors que les ouvertures n'ont pas été modifiées, l'éventuel changement de destination des pièces qu'elles équipent, au demeurant antérieurs à l'acquisition de leur propriété par les époux Y..., n'a pas eu pour effet d'aggraver la servitude de vue préexistante ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux Y... de leurs demandes ;

ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en retenant, pour refuser de constater l'aggravation d'une servitude de vue grevant le fonds des époux Y... que les ouvertures litigieuses n'avaient pas été modifiées, après avoir pourtant relevé que la fenêtre du rez-de-chaussée n'avait été installée qu'en 2003 et que celles du premier étage avaient été aménagées depuis moins de trente ans, la Cour d'appel s'est contredite et a violé l'article 455 du Code de procédure civile.