Expropriation Compensation Appeal Denied Over Buildable Land Status in ZAC

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que les parcelles expropriées étaient classées en zone AUD du plan local d'urbanisme (PLU) de 2004, la cour d'appel, qui a nécessairement fixé la date de référence à celle de l'opposabilité aux tiers de l'acte approuvant ce PLU, a légalement justifié sa décision ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, par motifs propres et adoptés, qu'aux termes du PLU il était précisé que l'urbanisation du périmètre de la ZAC du Garoussal ne pourrait intervenir qu'après la réalisation des équipements publics d'infrastructure dans le cadre de la mise en oeuvre des procédures de zone d'aménagement concerté qui concerne l'ensemble des futurs quartiers et, exactement retenu que s'agissant de parcelles situées dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux électrique, d'eau potable et d'assainissement devait être appréciée non au niveau du terrain lui-même mais au regard de l'ensemble de la zone, qu'il résultait de l'étude d'impact réalisée en 2003 que seul le réseau d'eau potable existant avant la création de la ZAC avait une capacité suffisante pour pouvoir accueillir la future urbanisation créée par le projet et que tous les autres réseaux devaient faire l'objet de travaux afin de les adapter à la zone prise dans son ensemble, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les parcelles en cause ne pouvaient recevoir la qualification de terrain à bâtir ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Charles X... et Mme Marie-Thérèse Y..., née X..., aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. Charles X... et Mme Marie-Thérèse Y..., née X..., à payer à la commune de Colomiers la somme de 600 euros ; rejette la demande de M. Charles X... et Mme Marie-Thérèse Y..., née X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq novembre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat aux Conseils pour M. Charles X... et Mme Marie-Thérèse X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé dans toutes ses dispositions le jugement déféré qui avait fixé à la somme de 61.573 € le montant total des indemnités que la commune de Colomiers devait verser à Monsieur Charles X... et à Madame Marie-Thérèse Y... née X... tous préjudices confondus,

AUX MOTIFS QUE interjeté dans les formes et délai légaux, l'appel est recevable ; qu'alors même que, comme le relève à juste titre la commune de Colomiers, la preuve de l'intention dolosive relevée par le premier juge est insuffisamment rapportée dans la mesure où aucune minoration des indemnités proposées n'a résulté du classement des parcelles litigieuses en zone N et qu'en tout état de cause ce classement est sans incidence sur la solution du présent litige, force est de relever que contrairement à ce que fait valoir l'appelant, les parcelles en cause ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir dès lors qu'elles sont incluses dans le périmètre de la Z.A.C. du GAROUSSAL SAINT JEAN dans la mesure où il résulte des dispositions de l'article L.13-15-II-1er que, s'agissant de parcelles situées dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux électrique, d'eau potable et d'assainissement doit être appréciée non au niveau du terrain lui-même mais au regard de l'ensemble de la zone ; qu'or, il résulte notamment de l'étude d'impact réalisée en 2003 que les conditions tenant à la qualification de terrain à bâtir telles que rappelées supra ne sont pas remplies dans la mesure où seul le réseau d'eau potable existant sur le secteur avant la création de la Z.A.C. a une capacité suffisante pour pouvoir accueillir la future urbanisation créée par ce projet ; qu'en effet, tous les autres réseaux existants (assainissement pour les eaux usées, assainissement pour les eaux pluviales, électricité téléphone, éclairage public) doivent faire l'objet de travaux afin de les rendre opérationnels et adaptées à la zone prise dans son ensemble, travaux dont il est justifié par la commune de Colomiers ; que dès lors, comme relevé à juste titre par le premier juge, les parcelles en cause ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir ; que par ailleurs, et contrairement à ce que fait valoir la commune de Colomiers, qui n'a produit aux débat à cet égard aucun terme de comparaison utile et ce comme l'avait également relevé encore à juste titre le premier juge, les parcelles en cause doivent bénéficier d'une plus-value évidente au regard de leur situation privilégiée, se trouvant à proximité du centre-ville de Colomiers, jouxtant une zone urbanisée de la commune et étant immédiatement constructibles si elles n'avaient pas été incluse dans le périmètre de la Z.A.C. ; que dès lors, et afin de ménager un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général ayant présidé à la mesure d'expropriation et les impératifs de la sauvegarde du droit de propriété et au regard de la plus-value évidente des parcelles en cause, il convient, à l'instar du premier juge, de fixer à 22 € le prix unitaire du terrain au mètre carré afin de chiffrer les indemnités principale et de remploi devant revenir à Monsieur Charles X... et à Madame Marie-Thérèse X...

épouse Y... ; que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions et Monsieur X... et à Madame Marie-Thérèse X... épouse Y..., qui succombent dans le cadre de la présente instance, supportera ses propres frais exposés dans le cadre de la présente instance et les dépens de cette instance d'appel ;

ALORS, D'UNE PART, QUE, pour estimer les biens expropriés, le juge doit fixer la date de référence prévue à l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation ; que le premier juge n'avait pas fixé la date de référence dans son jugement qui a été confirmé par la cour d'appel ; qu'il revenait donc à la cour d'appel de fixer la date de référence pour l'estimation des parcelles expropriées ; qu'il ressort de l'arrêt attaqué que la cour d'appel n'a pas, elle non plus, fixé la date de référence ; que la cour d'appel a fixé le montant de l'indemnité principale de dépossession et de remploi sans préciser quelle était la date de référence ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article L.13-15 du Code de l'expropriation ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE, considérées par la cour d'appel comme étant classées en zone AUD après qu'elle eut reconnu le dol de l'expropriant, les parcelles expropriées sont incluses dans le périmètre d'une zone d'aménagement concerté (Z.A.C.) ; que la zone d'aménagement concerté est composée de différentes zones délimitées par le règlement du P.L.U., comme l'avait constaté le jugement de première instance, confirmé dans toutes ses dispositions par la cour d'appel, en énonçant que la « la commune a formulé des offres identiques pour la zone AUD et la zone N » et que la parcelle AY 16 jouxte sur ses côtés les zones AUB et AUD ; que la zone d'aménagement concerté comportait plusieurs zonages AUB, AUD et UD, chacun localisé dans plusieurs secteurs différents, comme l'exposait l'exproprié dans son mémoire d'appel ; que l'article L. 13-15 du Code de l'expropriation dispose que « lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone » ; que la zone visée dans le paragraphe précité de l'article L.13-15 doit être prise au sens de l'article R.123-4 du Code de l'urbanisme qui précise que le règlement du plan local d'urbanisme délimite les zones urbaines, les zones à urbaniser , les zones naturelles et les zones agricoles ; qu'il découle de l'application combinée des articles L.13-15 du Code de l'expropriation et R.123-4 du Code de l'urbanisme que lorsqu'une zone délimitée par le règlement (UD ou AU ou N ou A) fait partie d'une opération d'ensemble la capacité de ses réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de cette zone (UD ou AU ou N ou A) et non pas au regard de l'opération d'ensemble (Z.A.C.), ce qui est normal puisque chaque zone reçoit une destination distincte ; qu'en énonçant, pour leur refuser la qualification de terrain à bâtir, que les parcelles expropriées ne disposaient pas de réseaux d'une capacité suffisante au regard du projet de Z.A.C. et seraient « immédiatement constructibles si elles n'avaient pas été incluses dans le périmètre de la Z.A.C.

», sans rechercher si elles disposaient de réseaux de capacité suffisante au regard des besoins de la zone AUD où elles se trouvaient, comme l'y invitaient les expropriés, la cour d'appel a violé l'article L.13-15 du Code de l'expropriation par interprétation erronée de ses dispositions ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir confirmé dans toutes ses dispositions le jugement déféré qui avait fixé à la somme de 88.822 € le montant total des indemnités que la commune de Colomiers devait verser à Monsieur Charles X... et Madame Marie-Thérèse Y... née X... tous préjudices confondus,

AUX MOTIFS QUE interjeté dans les formes et délai légaux, l'appel est recevable ; qu'alors même que, comme le relève à juste titre la commune de Colomiers, la preuve de l'intention dolosive relevée par le premier juge est insuffisamment rapportée dans la mesure où aucune minoration des indemnités proposées n'a résulté du classement des parcelles litigieuses en zone N et qu'en tout état de cause ce classement est sans incidence sur la solution du présent litige, force est de relever que contrairement à ce que fait valoir l'appelant, les parcelles en causes ne peuvent recevoir la qualification de terrain à bâtir dès lors qu'elles sont incluses dans le périmètre de la Z.A.C. du GAROUSSAL SAINT JEAN dans la mesure où il résulte des dispositions de l'article L.13-15-II-1er que, s'agissant de parcelles situées dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols rendu public ou approuvé comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension des réseaux électrique, d'eau potable et d'assainissement doit être appréciée non au niveau du terrain lui-même mais au regard de l'ensemble de la zone ; qu'or, il résulte notamment de l'étude d'impact réalisée en 2003 que les conditions tenant à la qualification de terrain à bâtir telles que rappelées supra ne sont pas remplies dans la mesure où seul le réseau d'eau potable existant sur le secteur avant la création de la Z.A.C. a une capacité suffisante pour pouvoir accueillir la future urbanisation créée par ce projet ; qu'en effet, tous les autres réseaux existants (assainissement pour les eaux usées, assainissement pour les eaux pluviales, électricité téléphone, éclairage public) doivent faire l'objet de travaux afin de les rendre opérationnels et adaptées à la zone prise dans son ensemble, travaux dont il est justifié par la commune de Colomiers ; que dès lors, comme relevé à juste titre par le premier juge, les parcelles en cause ne peuvent recevoir la qualification de terrains à bâtir ; que par ailleurs, et contrairement à ce que fait valoir la commune de Colomiers, qui n'a produit aux débat à cet égard aucun terme de comparaison utile et ce comme l'avait également relevé encore à juste titre le premier juge, les parcelles en cause doivent bénéficier d'une plus-value évidente au regard de leur situation privilégiée, se trouvant à proximité du centre-ville de Colomiers, jouxtant une zone urbanisée de la commune et étant immédiatement constructible si elles n'avaient pas été incluse dans le périmètre d la Z.A.C. ; que dès lors, et afin de ménager un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général ayant présidé à la mesure d'expropriation et les impératifs de la sauvegarde du droit de propriété et au regard de la plus-value évidente des parcelles en cause, il convient, à l'instar du premier juge, de fixer à 22 € le prix unitaire du terrain au mètre carré afin de chiffrer les indemnités principale et de remploi devant revenir à Monsieur Charles X... et à Madame Marie-Thérèse X...

épouse Y... ; que le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions et Monsieur X... et à Madame Marie-Thérèse X... épouse Y..., qui succombent dans le cadre de la présente instance, supportera ses propres frais exposés dans le cadre de la présente instance et les dépens de cette instance d'appel ;

ALORS D'UNE PART QUE, aux termes de l'article L.13-14 du Code de l'expropriation, « la juridiction fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété » ; que, après avoir écarté la qualification de terrain à bâtir des parcelles litigieuses et constaté qu'elles disposaient d'une situation privilégiée, la cour d'appel, substituant sa propre motivation à celle du premier juge, a institué un nouveau critère d'évaluation des parcelles expropriées consistant à «ménager un juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général ayant présidé à la mesure d'expropriation et les impératifs de la sauvegarde du droit de propriété » pour fixer le prix des parcelles à 22 € le m² ; qu'en recherchant, pour fixer le prix des parcelles expropriées, « un juste équilibre » entre l'intérêt général et les plus-values contenues dans les parcelles expropriées du fait de leur situation privilégiée, la cour d'appel a ajouté une condition qui n'existait pas à l'article susvisé, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article L.13-14 du Code de procédure civile ;

ALORS D'AUTRE PART QUE l'article 455 du Code de procédure civile dispose que le jugement doit être motivé ; qu'en énonçant que le prix de la parcelles devait être le résultat d'un « juste équilibre entre les exigences de l'intérêt général ayant présidé à la mesure d'expropriation » et la plus-value contenue dans les parcelles litigieuses, sans définir exactement ce que signifiait un « juste équilibre » au cas d'espèce, outre qu'il n'entre dans sa compétence d'apprécier le bien fondé de l'utilité publique à l'origine de l'expropriation, la cour d'appel a fondé sa décision sur un motif trop général, trop abstrait et donc largement subjectif, ce qui équivaut à une absence de motif, violant ainsi l'article 455 du Code de procédure civile.