Villa Attribution Denial Due to Insufficient Soulte Payment Proof

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique pris en ses trois branches, ci-après annexé :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt attaqué (Angers, 21 juin 2012) rendu sur renvoi après cassation (Civ. 1, 29 juin 2011, n° 10-20. 384), de rejeter la demande des consorts X... d'attribution éliminatoire de la villa « ... » située à La Baule,... et d'ordonner sa vente sur licitation ;

Attendu que, d'une part, les consorts X... ayant été mis en mesure de produire les justificatifs nécessaires pour réactualiser leurs attestations bancaires relatives à leur capacité financière par une demande expresse du président de la juridiction, conformément aux dispositions de l'article 445 du code de procédure civile, la cour d'appel n'était pas tenue de rouvrir les débats ; que, d'autre part, motivant sa décision, la cour d'appel a souverainement apprécié les intérêts en présence en tenant compte de l'absence de garantie financière de l'attributaire et de l'incertitude du paiement de la soulte ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... et les condamne à payer à M. et Mme Y... et la société CE 21- MDB la somme globale de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six novembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour les consorts X...

Ce moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'AVOIR débouté les consorts X... de leur demande d'attribution éliminatoire de la Villa ... située à La Baule et d'AVOIR ordonné la vente de l'immeuble sur licitation à la barre du Tribunal de grande instance de SAINT-NAZAIRE, AUX MOTIFS QUE l'attribution dite « éliminatoire » suppose la présence d'au moins trois indivisaires dont deux au moins désirent le maintien de l'indivision comme tel est le cas en l'espèce, l'attribution éliminatoire suppose que le juge apprécie si les intérêts en présence le commandent ; l'analyse des intérêts en présence va au-delà du constat de la simple volonté de certains indivisaires de sortir de l'indivision et de certains autres d'y rester ; l'attribution éliminatoire n'est pas de droit ; ainsi, il appartient au juge de prendre en considération pour apprécier les intérêts en présence, qui sont outre les motifs personnels allégués par chacun des indivisaires, la consistance du bien indivis et la solvabilité des indivisaires pour payer la soulte, étant à ce propos souligné que les indivisaires ne pourront eux-mêmes surenchérir que s'ils ont la capacité financière de payer la totalité du prix de vente et non seulement la valeur de la part de l'indivisaire qui souhaite sortir de l'indivision, hypothèse à l'évidence plus lourde financièrement ; est légitime le souhait des consorts X... de vouloir conserver un bien immobilier construit par leurs grands-parents et dans lequel se sont déroulés les grands événements familiaux de plusieurs générations ; de plus, le maintien de la maison bauloise aux seuls consorts X... ne porte pas préjudice aux intérêts des époux Y..., qui eux ne souhaitent pas la conserver puisque, notamment, ils disposent de leur propre maison à La Baule.

L'expertise ordonnée par la Cour d'appel de RENNES et confiée à Monsieur Z... retient la situation exceptionnelle du bien avec vue sur la mer et accès direct sur la plage, sa superficie, son caractère exceptionnel puisqu'il n'existe plus que de très rares villas de ce type dans la baie de La Baule, mais aussi, d'autre part, des travaux importants à y effectuer estimés à 200 000 ¿, l'ensemble de ces éléments l'amenant à fixer la valeur à 2 millions d'euros en tenant compte de la tendance à la baisse du marché du moment. Ce prix était celui déjà évoqué par deux agences bauloises en juillet 2006, retenant toutes deux le caractère exceptionnel du bien mais également l'importance des travaux à effectuer. Pour l'une de ces agences, cette estimation a été faite au regard des ventes réalisées par elle-même et les agences concurrentes au cours des derniers mois. Pourtant, la Société CE 21 ¿ MDB indique qu'à cette époque, la maison avait été mise sous mandat de vente pour un prix de 4 millions d'euros, qu'une autre agence l'avait demandée à la vente pour 3 500 000 ¿, qu'à l'été 2007, Madame X... avait fait une proposition d'achat à 3 millions d'euros, ce que cette dernière conteste.

L'ensemble des éléments débattus conduisent à valoriser la Villa ... à 2 880 000 ¿ et de fixer à 1 440 000 ¿ le montant de la soulte due par les consorts X... à la Société CE 21 ¿ MTB dans le cadre de la procédure d'attribution éliminatoire.

Alors qu'il était souligné par les époux Y... et la Société CE21 ¿ MDB leurs doutes sur la solvabilité des consorts X... pour honorer la soulte mise à leur charge, compte tenu de l'ancienneté des attestations produites aux débats (pièces 40 et 43 de 2009 et 2010), les consorts X... étaient autorisés et invités par la Cour à justifier en cours de délibéré de leur capacité financière à honorer cette soulte. Expliquant avoir essuyé un refus de leur banque de délivrer une attestation du type de celle précédemment établie au motif que le comité de contrôle interne des risques de la Société Générale n'autorisait plus que les banquiers délivrent ce type d'attestations à leurs clients, les consorts X... produisaient alors une attestation de leur expertcomptable en date du 20 mai 2012 qui atteste « que les époux X... disposent d'un patrimoine, notamment mobilier, bien supérieur à 1 million d'euros ». Cette attestation très imprécise ne permet pas à la Cour de juger si les consorts X... peuvent s'acquitter effectivement et à quelle échéance du montant de la soulte qui est au surplus supérieure de près de 50 % à celle qu'ils se disaient aptes à verser. Aucune indication n'est donnée par les parties sur la procédure de comptes et de liquidationpartage ouverte dans laquelle s'inscrit la demande d'attribution éliminatoire des consorts X.... Le délai de la procédure aurait dû permettre aux consorts X... de se mettre dans une situation leur permettant de justifier de leur pouvoir de financement de la soulte, par exemple, en mettant en place une caution bancaire.

Si l'intérêt des parties conduisait à répondre favorablement à la demande des consorts X..., il ne peut être donné suite à cette prétention sauf à mettre en péril les intérêts de la Société CE 21 ¿ MDB dans l'incertitude où l'on est du paiement de la soulte ;

1°/ ALORS QU'en reprochant aux consorts X... de ne pas justifier précisément, notamment en offrant une caution bancaire, de leur capacité financière à payer une soulte dont le montant était fixé dans la même décision à une valeur supérieure de 50 % à celle résultant des conclusions de l'expert judiciaire désigné à cette fin, sans rouvrir les débats pour leur permettre d'apporter les justificatifs nécessaires en considération du montant de la soulte tel qu'arrêté par elle, la Cour d'appel a méconnu les droits de la défense, violant ainsi l'article 16 du Code de procédure civile, ensemble l'article 6 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales ;

2°/ ALORS QUE, pour les mêmes raisons, la Cour d'appel qui s'est déterminée par des motifs inopérants n'a pas satisfait aux exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ;

3°/ ALORS QU'en retenant, pour rejeter la demande d'attribution éliminatoire des consorts X..., que le délai de la procédure aurait dû leur permettre de justifier de leur pouvoir de financement de la soulte en mettant en place une caution bancaire quand le montant de la soulte, fixé par l'arrêt attaqué, était inconnu des parties jusqu'à son prononcé, la Cour d'appel s'est déterminé par des motifs privant de toute effectivité le droit de solliciter l'attribution éliminatoire en le subordonnant à une condition impossible, violant ainsi l'article 824 du code civil.