Landlord Recovery of Caretaker Remuneration for Shared Duties

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme Marie-Thérèse X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Geneviève X... ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 2 d) du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, dans sa rédaction antérieure au décret n° 2008-1411 du 19 décembre 2008 ;

Attendu que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses correspondant à sa rémunération, à l'exclusion du salaire en nature, sont exigibles au titre des charges récupérables à concurrence des trois quarts de leur montant ;

Attendu, selon le jugement attaqué, rendu en dernier ressort (tribunal d'instance de Moulins, 7 novembre 2011), que Mme Marie-Thérèse X..., preneur à bail d'un logement appartenant à l'OPHLM Montluçon habitat, a assigné son bailleur en restitution de dépenses de personnel indûment récupérées au titre des exercices 2006 et 2007 ;

Attendu que pour rejeter cette demande, le jugement retient, après avoir relevé que deux gardiens et un employé assuraient l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets et que les locataires effectuaient eux-mêmes le nettoyage des escaliers et des paliers, que le décret du 9 novembre 1982 n'interdit pas la récupération des charges correspondantes lorsque ces tâches sont accomplies par plusieurs salariés, pourvu qu'ils les réalisent ensemble et n'exige pas que ces tâches soient effectuées par eux en totalité ;

Qu'en statuant ainsi, alors que les dépenses correspondant à la rémunération du gardien, à l'exclusion du salaire en nature, ne peuvent être récupérées, à concurrence des trois quarts, que si ce gardien assure cumulativement et de manière effective l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets et si ces tâches sont accomplies par lui en totalité, à l'exclusion de tout partage avec un tiers, le tribunal a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 7 novembre 2011, entre les parties, par le tribunal d'instance de Moulins ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Vichy ;

Condamne l'OPHLM Montluçon habitat aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne l'OPHLM Montluçon habitat à payer à la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Roger, Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Il est fait grief au jugement attaqué d'avoir débouté Madame Marie-Thérèse X... de sa demande en restitution des charges locatives appelées en 2006 et en 2007 par l'Office d'H.L.M de Montluçon au titre des « services de proximité » soit de l'entretien des parties communes et de l'élimination des déchets ;

Aux motifs que, comme l'admet à juste raison l'Office défendeur, l'article 2 du décret du 26 décembre 1982 n'autorise le bailleur à récupérer les charges de personnel en cause, que lorsque les mêmes salariés (gardiens ou agents d'entretien), accomplissent à la fois les deux tâches d'entretien des parties communes, et d'élimination des déchets ; ¿ que s'agissant de la Cité du Diénat : il résulte du document déjà indiqué (pièce n° 3 produite par l'Office, page intitulée « Régularisation avril 2009 ») que les tâches en cause, pour cette cité, sont accomplies cumulativement par deux gardiens et par un agent d'entretien, de sorte que l'Office a appliqué à leur rémunération le taux différent selon leur catégorie, pour fixer le montant des charges correspondantes, appelées auprès des locataires concernés ; que ce mode de calcul apparaît conforme au décret, qui n'interdit pas la récupération des charges lorsque les tâches en cause sont accomplies par plusieurs salariés, pourvu qu'ils réalisent ensemble les deux types de travaux (entretien et élimination des déchets), et que le calcul de la part récupérable de leur rémunération soit fait distinctement pour chaque catégorie de salarié (gardien ou employé d'entretien), exigences qui dans le cas particulier apparaissent avoir été respectées ; que Mme X... conteste néanmoins le caractère récupérable des charges en cause pour un second motif, tiré de ce que, selon la jurisprudence, l'article 2 du décret susdit n'ouvre droit à récupération des charges concernées que lorsque les gardiens ou employés d'immeubles accomplissent seuls la totalité des tâches d'entretien, et d'élimination des déchets ; et que tel n'est pas le cas pour son immeuble, où une partie de ces travaux est effectuée par les locataires ; que cependant et comme le réplique à bon droit l'Office défendeur, ni l'article 2 du décret du 26 décembre 1982, ni le texte de loi sur lequel il repose ne contiennent une telle exigence, et il n'appartient pas au juge de créer une distinction, ou une condition d'application supplémentaire, là où les textes réglementaires et légaux n'en édictent aucune ; qu'il s'ensuit que l'Office défendeur était en bon droit, bien que ses salariés n'accomplissent pas la totalité des travaux en cause, d'appeler les charges susdites, à l'encontre de Mme Marie-Thérèse X... ; que la demande de restitution présentée par celle-ci n'est donc pas fondée et sera rejetée ;

Alors que, l'article 2-d du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982, pris dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que lorsque l'entretien des parties communes et l'élimination des rejets sont assurés par un gardien ou un concierge, les dépenses de personnel sont exigibles au titre des charges récupérables, à concurrence des trois quarts de leur montant ; qu'il découle de la rédaction de cet article que, pour la prise en charge partielle de la rémunération du gardien ou du concierge, celui-ci doit non seulement remplir cumulativement les tâches d'entretien des parties communes et d'élimination des rejets, mais aussi effectuer seul ces travaux, à l'exclusion de tout partage avec un tiers ; qu'en jugeant que l'Office défendeur était en droit, bien que les salariés n'accomplissent pas la totalité des travaux en cause, d'appeler les charges susdites à l'encontre de la locataire, le Tribunal de renvoi a méconnu la doctrine de l'arrêt rendu par la Cour de cassation le 5 avril 2011 et partant, violé l'article 2-d du décret n° 82-955 du 9 novembre 1982 ;