Property Exchange Nullification and Notary Liability for Accession Compensation

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X... du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre Mme Y..., M. Francis Y... et M. Michel Y... ;

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1382 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte reçu le 7 août 1998 par M. X..., notaire, M. Francis Y..., Mme Y... et M. Sébastien Y... ont échangé des parcelles avec M. Michel Y... ; que ce dernier a fait construire un immeuble d'habitation sur le terrain ainsi attribué ; qu'en 2005, M. Sébastien Y..., contestant la validité de son consentement, a assigné en nullité de l'acte M. Francis Y..., Mme Y... et M. Michel Y..., lequel a appelé en garantie M. X... ;

Attendu que pour condamner le notaire à garantir M. Sébastien Y... de la condamnation à indemniser M. Michel Y... dans les conditions de l'article 555 du code civil, l'arrêt retient que l'annulation de l'acte d'échange est la conséquence des manquements commis par le notaire et que l'acquisition de plein droit de la propriété de la construction sans bourse délier, dans la limite de ses droits, constitue un enrichissement qui trouve sa cause dans la faute de celui-ci ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que seul le propriétaire, détenteur de l'immeuble et bénéficiaire de l'accession, est débiteur envers le constructeur de l'indemnité compensatrice d'éviction, qui est l'accessoire des restitutions réciproques consécutives à l'annulation de l'acte auquel le notaire a prêté son concours, lesquelles ne constituent pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 10 mai 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Limoges ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;

Condamne M. Sébastien Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. X...

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné Monsieur Jean-Michel X... à garantir Monsieur Sébastien Y... de la condamnation prononcée contre lui au bénéfice de Michel Y... et fondée sur l'application des dispositions de l'article 555 alinéa 4 du Code civil ;

AUX MOTIFS QUE l'annulation de l'acte d'échange et les conséquences qui en résultent pour les parties sont bien la conséquence des fautes commises par le notaire ; qu'ainsi Sébastien Y... est fondé à solliciter que Monsieur X... soit condamné à le garantir des condamnations prononcées contre lui au bénéfice de Monsieur Michel Y... en application de l'article 555 du Code civil ; que la Cour observe à cet égard, qu'il ne peut être considéré que cette condamnation procure à Sébastien Y... un enrichissement sans cause ; que l'enrichissement de Sébastien Y..., qui va certes bénéficier sans bourse délier de la construction réalisée par son oncle, et ce dans la limite de ses droits propres, trouve en effet sa cause dans la faute commise par le notaire ;

1°) ALORS QUE le remboursement par le propriétaire du fonds sur lequel des constructions ont été réalisés, de la plus-value ou du coût des matériaux et du prix de la main d'oeuvre, consécutif à l'annulation du contrat de vente portant sur le fonds, ne constitue pas un préjudice réparable susceptible d'être mis à la charge d'un tiers ; qu'en affirmant que Monsieur Sébastien Y... était fondé à solliciter que Monsieur X... soit condamné à le garantir des condamnations prononcées à son encontre au bénéfice de Monsieur Michel Y... en application de l'article 555 du Code civil, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, il doit être tenu compte, dans la détermination du préjudice, des avantages que la victime a pu retirer de la situation prétendument dommageable ; qu'en condamnant le notaire à garantir Monsieur Y... des condamnations mises à sa charge sur le fondement de l'article 555 du Code civil sans préciser en quoi cette condamnation ait été préjudiciable bien qu'elle ait eu pour contrepartie le bénéfice « sans bourse délier de la construction réalisée par son oncle », la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.