Lessor Waiver of Conditions Precedent in Commercial Lease Modification

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. X..., ès qualités de liquidateur de la société Coiff Sud de sa reprise d'instance ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait clairement et expressément de l'article 3 de l'avenant au bail, que c'était l'accord du bailleur qui était subordonné à la survenance de deux conditions suspensives et que ces conditions étant stipulées à son seul profit, seul le bailleur pouvait se prévaloir de leur défaillance, et ayant constaté que l'immatriculation de la société Coiff Sud au RCS était remplie, que la société bailleresse lui avait fait signer le procès-verbal de livraison des locaux, et qu'elle lui avait ensuite réclamé le paiement des loyers sans manifester son intention de dénoncer le contrat pour non-réalisation des conditions suspensives, la cour d'appel, en a exactement déduit, sans excéder les pouvoirs du juge des référés et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, que la société Coiff Sud ne pouvait se prévaloir de la défaillance d'une condition suspensive pour remettre en cause la validité du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X..., ès qualités ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lesourd, avocat aux Conseils, pour M. X..., ès qualités,

Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR, confirmant l'ordonnance entreprise, dit que l'existence du bail commercial signé le 22 janvier 2009 et modifié par avenant en date du 10 juin 2009 ne se heurte à aucune contestation sérieuse, constaté l'acquisition de la clause résolutoire et prononcé la résiliation du bail, ordonné à la société Coiff Sud de quitter les lieux dès la signification de l'ordonnance et ordonné au besoin son expulsion, condamné solidairement la société Coiff Sud et la société Lafayette Coiffure à payer à la société Odysseum Place de France les sommes de 88 127,88 euros au titre des loyers et accessoires de loyers, 8 812,78 euros au titre de la clause pénale, les intérêts au taux contractuel prévu à l'article 23-1 du bail, ainsi qu'une indemnité trimestrielle d'occupation d'un montant de 38 363,02 euros fixée conformément à l'article 24-2 du bail,

AUX MOTIFS ADOPTES DES PREMIERS JUGES QUE en vertu de l'article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. En l'espèce, la demande de la SCI Odysseum envers la SARL Coiff Sud et la SAS Lafayette Coiffure ne se heurte à aucune contestation sérieuse, dès lors qu'il doit être constaté, sans qu'une interprétation des clauses du contrat ou de l'intention des parties soit nécessaire, que la condition suspensive prévue dans l'avenant du 10 juin 2009 n'est stipulée que dans l'intérêt du bailleur qui, en ne dénonçant pas le contrat et en réclamant les loyers à la société Coiff Sud et la garantie de la société Lafayette Coiffure, a de manière non équivoque renoncé au bénéfice de la condition suspensive. Par conséquent, il y a lieu de constater le plein effet du bail signé le 22 janvier 2009 et modifié par avenant du 10 juin 2009. Le bail prévoyait, à titre de clause résolutoire, qu'à défaut d'observation des clauses contractuelles et notamment du paiement des loyers et charges et un mois après un commandement contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de cette clause résolutoire, il serait résilié de plein droit, une simple ordonnance de référé suffisant alors à contraindre le locataire à quitter les lieux loués. Un tel commandement a été délivré à la SARL Coiff Sud le 25 mars 2011 et dénoncé à la SAS Lafayette Coiffure le 18 avril 2011. Il n'est pas justifié à ce jour du paiement des causes du commandement, de sorte qu'il sera fait droit à la demande comme ne se heurtant à aucune contestation sérieuse (ordonnance p 4) ;

ET AUX MOTIFS PROPRES QUE Aux termes de l'article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le juge des référés a, par des motifs pertinents que la cour fait siens, pu considérer, à juste raison, qu'aucune contestation sérieuse ne faisait obstacle, en l'espèce, à la pleine efficacité du bail conclu le 22 janvier 2009, modifié par avenant du 10 juin 2009, de sorte qu'à défaut de paiement des loyers et charges arriérés dans le délai d'un mois après un commandement visant la clause résolutoire insérée audit bail, celui-ci s'est trouvé résilié de plein droit.

En effet, alors que le bail en date du 22 janvier 2009 avait conféré à la société Lafayette Coiffure, locataire, une faculté de substitution, il résulte clairement et expressément de l'avenant du 10 juin 2009, conclu pour régler les modalités de mise en oeuvre de cette substitution, que c'est « l'accord du bailleur à la substitution » (article 3) qui est subordonné à la réalisation de deux conditions suspensives cumulatives, et non l'accord de la société locataire. Ces conditions suspensives, à savoir : l'immatriculation au RCS de la société substituée et la transmission du justificatif de ce qu'elle reprend à son compte les obligations du bail, ont donc été stipulées au seul profit du bailleur, qui donc pouvait, seul, se prévaloir de leur non réalisation.

Or, en l'espèce, alors qu'il est constant que la première condition d'immatriculation au RCS de la société substituée, la SARL Coiff Sud, était remplie dès avant la signature de l'avenant, et que, dès le 18 juin 2009 (soit huit jours après la conclusion de l'avenant), la SCI Odysseum, bailleresse faisait signer à la SARL Coiff Sud le procès-verbal de livraison des locaux, ladite bailleresse, qui a toujours alors réclamé le paiement des loyers à la SARL Coiff Sud (puis ultérieurement la garantie de la société Lafayette Coiffure) n'a jamais manifesté son intention de dénoncer le contrat pour non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives.

Dans ces conditions, ni la SARL Coiff Sud, ni la société Lafayette Coiffure ne peuvent sérieusement se prévaloir d'une prétendue défaillance des conditions suspensives pour remettre en cause la validité du bail, en vertu duquel le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré. Il convient de confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle a constaté que par le jeu de ladite clause, le bail était résilié de plein droit et a ordonné l'expulsion de la SARL Coiff Sud et de tous occupants de son chef, (arrêt p 7,8) ;

1°) ALORS QUE c'est seulement dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, que pour donner effet à la clause résolutoire figurant au bail du 22 janvier 2009 à l'encontre de la société Coiff Sud non signataire de ce bail, l'arrêt attaqué, qui a décidé que la condition suspensive figurant à l'avenant du 10 juin 2009 (destiné à la mise en oeuvre de la faculté de substitution de la Société Lafayette Coiffure prévue au bail du 22 janvier 2009), dont la société Coiff Sud soutenait la caducité du fait de l'absence de réalisation de la condition prévue, avait été stipulée au seul bénéfice du bailleur lequel y avait renoncé, décision qui ne pouvait relever que d'un examen au fond, a excédé ses pouvoirs en violation de l'article 809 alinéa 2 du code de procédure civile,

2°) ALORS QUE l'article 3 de l'avenant du 10 juin 2009 au bail commercial conclu le 22 janvier 2009 ne prévoyait la substitution comme preneur de la société Coiff Sud à la société Lafayette Coiffure que sous la réalisation de deux conditions suspensives cumulatives et précisait « qu'à défaut de réalisation de l'une ou l'autre des deux conditions suspensives susvisées dans les délais mentionnés, le présent avenant sera caduc et de nul effet, sans indemnité de part ni d'autre, seule la société Lafayette Coiffure demeurant alors titulaire du bail et seul cocontractant du bailleur », qu'en refusant de donner effet à cet avenant pour décider que la société Sud Coiff était devenue titulaire du bail du 22 janvier 2009 nonobstant l'absence de réalisation de la seconde des conditions prévues, le bailleur ayant implicitement renoncé à la réalisation de ces conditions suspensives stipulées à son seul profit, l'arrêt attaqué qui a refusé de donner effet à la convention des parties résultant de l'avenant du 10 juin 2009 en son article 3, a violé l'article 1134 du code civil,

3°) ALORS QUE le contrat conclu sous condition suspensive ne crée que des droits conditionnels, que si l'événement ne survient pas le contrat reste lettre morte et est caduc, et si les parties décident de poursuivre au-delà de la date convenue pour la validité de l'obligation sous condition suspensive, le maintien du projet s'effectue en dehors des conditions de l'acte initial, qu'en décidant qu'en l'espèce la Société Coiff Sud était tenue du bail du 22 janvier 2009 par l'effet de l'avenant du 10 juin 2009, peu important que l'une des conditions suspensives convenues n'ait pas été réalisée, ces conditions étant stipulées au bénéfice du seul bailleur qui y a implicitement renoncé, l'arrêt attaqué a violé l'article 1176 du code civil, ensemble l'article 1134 du code civil.