Synallagmatic Promise of Sale Nullified Due to Failure to Obtain Formal Loan by Deadline

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, tel que reproduit en annexe :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 2 février 2012) que le 30 octobre 2008, une promesse synallagmatique de vente immobilière a été conclue entre Mme X... et Mme Y... avec condition suspensive de l'octroi d'un prêt à cette dernière au plus tard le 15 décembre 2008 à 18 heures, le 14 étant un dimanche ; que par lettre du 15 décembre 2008, la société SICAB, courtier en prêts immobiliers, a transmis à Mme Y... l'avis favorable de la Société générale (la banque) sur le financement de son acquisition ; que Mme Y... ayant refusé de conclure l'acte de vente en se prévalant de la défaillance de la condition suspensive, Mme X... l'a assignée en réparation de son préjudice ;

Attendu qu'après avoir constaté que Mme Y... avait obtenu de la banque non pas l'octroi d'un prêt mais un simple accord de principe, la cour d'appel en a exactement déduit que la condition suspensive avait défailli et que la promesse était devenue caduque ; que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Mme X... fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la condition relative aux prêts avait défailli et, en conséquence, d'avoir ordonné la restitution de l'acompte de 8. 750 ¿ et de l'avoir condamnée à payer Mme Y... les intérêts au taux légal sur cette somme ;

AUX MOTIFS PROPRES QU'un avis favorable sur le financement du bien immobilier a été adressé : ¿ le 12 décembre 2008 à la société SICAB puis transmis par cette dernière par lettre du 15 décembre 2008 à Mademoiselle Sophie Y..., ¿ le 22 janvier 2009 par la Société Générale boulevard Haussmann à Paris directement à Mademoiselle Sophie Y... ; que sur cette dernière correspondance du 22 janvier 2009 intitulée « Accord de principe sur le financement » précise que : « la conclusion définitive du contrat sera subordonnée à votre acceptation de l'offre de prêt qui vous sera adressée par la Poste, dès que nous disposerons de tous les documents et informations nécessaires à son établissement » ; que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est réputée accomplie dès la délivrance d'une offre ferme et sans réserve caractérisant l'obtention d'un prêt conforme aux stipulations contractuelles ; que tant l'envoi du 12 décembre 2008 adressé à la société SICAB et transmis à Mademoiselle Sophie Y... seulement par cette dernière par lettre du 15 décembre 2008, et celui du 21 janvier 2009 de la Société Générale adressé directement à Mademoiselle Sophie Y... ne visaient ¿ le premier, qu'un avis favorable sur le financement, ¿ le second, qu'un accord de principe sur le financement, subordonnant la conclusion définitive à une acceptation de prêt devant être adressée ultérieurement par la Poste ; que dès lors, les premiers juges en ont exactement déduit que cet avis favorable et l'accord de principe ne constituaient pas une offre de prêt régulière ; qu'ainsi au 15 décembre 2008 à 18h, date contractuellement prévue, aucune notification d'offre de prêt n'avait été faite personnellement à Mademoiselle Sophie Y... ; que le jugement entrepris doit, en conséquence, être confirmé en ce que les premiers juges ont considéré que la condition suspensive avait défailli et que la promesse de vente était devenue caduque ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte en outre de l'article L. 312-16 du code de la consommation que lorsqu'une promesse de vente indique que le prix est payé à l'aide d'un ou plusieurs prêts bancaires, cet acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts qui en assurent le financement ; la durée de validité de cette condition suspensive ne pourra être inférieure à un mois à compter de la durée de la signature de l'acte ou, s'il s'agit d'un acte sous seing privé soumis à peine de nullité à la formalité de l'enregistrement, à compter de la date de l'enregistrement ; que lorsque la condition suspensive prévue n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; que les dispositions de l'article susvisé étant d'ordre public, il ne peut être imposé aux acquéreurs/ emprunteurs des obligations contractuelles de nature à accroître les exigences résultant de ce texte, notamment en les obligeant à déposer le dossier de crédit dans un certain délai ou encore à informer dans un certain délai le vendeur du dépôt de leur demande ou de la réponse qui lui est donnée par l'organisme de prêt sollicité ; qu'il résulte des pièces au dossier que Mlle Y... a bien sollicité des prêts conformes à la promesse, mais à la date de réalisation de la condition suspensive elle n'avait obtenu qu'un accord de principe ¿ or même un accord de principe ne constitue pas une offre de prêt régulière ; que dès lors il convient de considérer que la condition a défailli et que la promesse est devenue caduque ;

ALORS QU'une offre préalable de crédit conforme aux dispositions du code de la consommation, qui ne sont édictées que pour la protection de l'emprunteur, n'est pas nécessaire pour que se trouve réalisée la condition suspensive d'obtention du prêt au sens de l'article L. 312-16 du code de la consommation ; que dès lors, en retenant que, dans la mesure où il ne s'agissait pas d'une offre régulière de prêt au sens de l'article L. 312-16 du code de la consommation, l'avis favorable sur le financement de la Société Générale, reçu par la société SICAB le 12 décembre 2008 et adressé à Mme Y... le 15 décembre 2008, soit avant l'expiration du délai prévu pour l'obtention d'un prêt fixé à 18h le 15 décembre 2008, n'avait pu permettre la réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, la cour d'appel a violé l'article précité.