Co-owners v. Tenant: Abuse of Right in Lease Renewal and Property Rights

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que M. Michel X... et Mme Anne-Marie X... (les consorts X...), respectivement usufruitier et nue-propriétaire de locaux commerciaux situés au..., en vertu d'un acte de donation-partage, ont assigné la SCI Y... qui soutenait venir aux droits de la société Sorniam, titulaire d'un bail renouvelé en 1999, et la société Z...- A..., pour les voir condamnés à libérer la partie de l'immeuble leur appartenant ;

Attendu que pour débouter les consorts X... de leurs demandes, l'arrêt retient que la SCI Y... n'était pas l'auteur de la clause litigieuse qui lui permettait de percevoir seule l'intégralité du loyer du bail du 28 août 1990 renouvelé et qu'il s'agit de dispositions prises par M. X... lui-même ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si l'abstention de la SCI Y... et de la société Z... A... de solliciter le renouvellement du bail ne tendait pas à éviter une séparation effective des locaux et ne constituait pas un abus de droit destiné à priver perpétuellement les consorts X... de leur droit de propriété, droit constitutionnellement protégé, sans la moindre contrepartie, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Agen ;

Condamne les sociétés Y... et Z...- A... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Y... et Z...- A... et les condamne à verser aux consorts X... la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. Michel X..., Mme Anne-Marie X...

Il est fait grief à l'arrêt d'AVOIR débouté Monsieur Michel X... et Madame Anne-Marie X... de l'ensemble de leurs demandes tendant à voir condamner solidairement la SCI CLEMENT et la SARL Z...- A... à libérer la partie de l'immeuble leur appartenant au... et à édifier un mur de séparation entre leurs deux immeubles et, en toute hypothèse, à leur restituer la partie du loyer correspondant à l'empiètement, évalué à dire d'expert, jusqu'à l'édification du mur séparatif.

AUX MOTIFS QU'ayant exactement relevé que l'acte de partage ne comportait aucune allusion à des considérations personnelles pour expliquer la renonciation de Monsieur Michel X... au paiement de sa part de loyer jusqu'à la conclusion d'un nouveau bail, que l'acte ne subordonnait pas davantage le maintien de cette disposition à l'absence de revente de l'immeuble à un tiers, que les parties concernées y étaient désignés comme « propriétaires » du... ou du... et non pas leurs noms propres, le premier juge en a déduit à bon droit qu'il n'était pas établi que cette clause avait été conçue intuitu personae, au seul profit de la nièce de Monsieur Michel X..., alors propriétaire de l'immeuble sis... et que, dès lors, les consorts X... ne pouvaient soutenir qu'elle avait pris fin lors de la vente par Madame Nadine X..., le 13 mars 1998, de cet immeuble à la SCI Y... ; que les consorts Y... ne soutiennent plus devant la cour que la clause de renonciation aurait un caractère purement potestatif mais soutiennent qu'en s'abstenant soit de délivrer un congé avec offre de renouvellement, soit de former une demande de renouvellement du bail, les sociétés ont commis un abus de droit, que cependant, dès lors que les sociétés en question ne sont pas les auteurs de la clause de l'acte de partage dont bénéficie la SCI Y... et qui permet de continuer de percevoir seule l'intégralité du loyer du bail du 28 août 1990 renouvelé et s'agissant de dispositions prises par Monsieur Michel X... lui-même, celui-ci ne saurait soutenir qu'en se bornant à laisser le bail se poursuivre par tacite reconduction, les sociétés ont commis un abus de droit ;

1°) ALORS QUE les actes à titre gratuit son présumés consentis intuitu personae ; qu'en retenant, pour considérer que la renonciation de Monsieur Michel X... à percevoir une quote part de loyers correspondant à l'empiètement des locaux commerciaux de la société SORIAMM sur son immeuble du..., consentie à sa nièce, Madame Nadine X..., bénéficiait à la SCI Y..., qui avait acquis l'immeuble de cette dernière situé au..., que la clause litigieuse ne mentionnait pas son caractère intuitu personae et « ne subordonnait pas le maintien de cette disposition à l'absence de revente de l'immeuble à un tiers » (arrêt page 4, al. 4), sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions des exposants, si son caractère intuitu personae ne résultait pas nécessairement de ce que cette renonciation constituait un acte à titre gratuit consenti dans un cadre familial, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.

2°) ALORS QU'en toute hypothèse, l'abus de droit permet de sanctionner l'usage déloyal qu'une partie fait de ses prérogatives contractuelles ; qu'en se bornant à retenir, pour exclure l'abus de droit dénoncé par les exposants, que la SCI Y... et la SARL Z... A... n'étaient « pas les auteurs de la clause de l'acte dont bénéficie la SCI CLEMENT et qui permet de continuer de percevoir seule l'intégralité du loyer du bail du 28 août 1990 renouvelé » et qu'il s'agissait de dispositions « prises par Monsieur Michel X... lui-même » (arrêt page 4, al. 6) sans rechercher, ainsi qu'elle y était invitée par les conclusions des exposants, si l'abstention de ces sociétés de solliciter le renouvellement du bail tout en tirant argument de cet absence de renouvellement pour ne pas procéder à la séparation effective des locaux, n'était pas dénuée de toute bonne foi compte tenu des termes et de l'esprit de la clause stipulée le 23 avril 1993 et, partant, ne constituait pas un abus de droit destiné à priver perpétuellement les consorts X... de leur droit de propriété sans la moindre contrepartie, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134, al. 3 du Code civil.