Down Payment Retention in Private Sale Agreement

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci après annexé :

Attendu qu'ayant retenu que pour le surplus, l'intimée se fondait sur divers détails factuels de nature, selon elle, à apporter la preuve d'un accord entre les parties, tels que le fait que l'attestation aurait été rédigée à la demande et sur les indications de l'agent immobilier et du notaire des époux X..., et que l'agent immobilier s'était dessaisi de l'acompte au profit de Claude-Henry X... alors que selon les termes de l'acte du 21 avril 2001, il ne pouvait remettre les fonds séquestrés à l'une des parties qu'en vertu d'un accord amiable signé par celles-ci ou d'une décision de justice, que toutefois, tous ces éléments constituaient des indices qui n'étaient pas recevables comme mode de preuve en l'espèce étant précisé qu'Antonia Y...n'invoquait aucun cas d'exception à l'exigence de la preuve écrite, rendant admissible la preuve d'une obligation par témoignages ou présomptions, telle que l'existence d'un commencement de preuve par écrit ou l'impossibilité morale de se procurer un écrit ; qu'à titre surabondant, il convenait d'observer que ces éléments de fait qui n'étaient pas certains ou qui étaient équivoques, en ce sens qu'ils pouvaient s'expliquer de diverses manières, ne présenteraient aucun caractère probant s'ils étaient recevables, la cour d'appel, a répondu aux conclusions prétendument délaissées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, d'une part, que s'il était exact que la clause pénale avait été prévue dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique et qu'en l'espèce, Mme Y...n'avait pas été mise en demeure de signer un tel acte, il n'en demeurait pas moins que si tel avait été le cas, elle aurait été dans l'impossibilité de le faire puisqu'elle reconnaissait elle-même qu'elle ne disposait pas des fonds nécessaires à la constitution de son apport personnel et d'autre part, qu'il résultait des pièces versées aux débats qu'elle n'avait entrepris aucune démarche sérieuse en vue d'obtenir le financement bancaire et que, dans la mesure où, par son imprévoyance et sa négligence, elle s'était mise elle même dans l'impossibilité de pouvoir réitérer par acte authentique, la vente qu'elle avait conclue par acte sous seing privé, la cour d'appel a pu en déduire qu'elle se trouvait bien dans l'hypothèse visée au contrat et que l'acompte restait acquis aux consorts X... à titre de clause pénale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme Y...aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme Y...;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour Mme Y...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Mme Antonia Y...fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué de l'avoir déboutée de sa demande de restitution de l'acompte qu'elle avait versé entre les mains de l'agence Beausserie immobilier.

AUX MOTIFS QUE l'attestation manuscrite du 21 septembre 2001 établie par Antonia Y...constitue un acte unilatéral, non signé par Claude-Henry X... et ne contenant aucun engagement de celui-ci de restituer l'acompte versé par celle-ci ; que cette pièce est donc insusceptible d'apporter la preuve de l'accord allégué ; que pour le surplus, l'intimée se fonde sur divers détails factuels de nature, selon elle, à apporter cette preuve, tels le fait que l'attestation aurait été rédigée à la demande et sur les indications de l'agent immobilier et du notaire des époux X..., que l'agent immobilier n'a élevé aucune protestation lorsqu'il l'a reçue, qu'il s'est dessaisi de l'acompte au profit de Claude-Henry X... alors que selon les termes de l'acte du 21 septembre 2001, il ne pouvait remettre les fonds séquestrés à l'une des parties qu'en vertu d'un accord amiable signé par celles-ci ou d'une décision de justice, et qu'enfin les consorts X... n'ont pas contesté l'existence de l'accord avant la présente instance ; que tous ces éléments constituent des indices, qui ne sont pas recevables comme mode de preuve en l'espèce, étant précisé qu'Antonia Y...n'invoque aucun des cas d'exception à l'exigence de la preuve écrite, rendant admissible la preuve d'une obligation par témoignages ou présomptions, telle que l'existence d'un commencement demande preuve par écrit ou l'impossibilité morale de se procurer un écrit.

ALORS QUE Mme Antonia Y...faisait valoir, pièces à l'appui, que la promesse de vente stipulant qu'en cas de contestation sur la restitution des fonds versés à titre d'acompte, le séquestre n'avait pu remettre ceux-ci au vendeur qu'en vertu d'un accord amiable intervenu entre les parties ; qu'en se bornant à relever que l'attestation établie unilatéralement par Mme Y...ne rapportait pas la preuve que les époux X... s'étaient engagés à lui restituer l'acompte qu'elle avait payé sans s'expliquer comme elle y était invitée sur le point de savoir si le versement de l'acompte par le séquestre n'établissait pas, eu égard aux stipulations de la promesse de vente, l'accord donné par le vendeur aux termes de l'attestation, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir constaté que Mme Y...était redevable de la clause pénale stipulée dans le contrat de vente litigieux et d'avoir attribué aux consorts X..., à ce titre, la propriété de l'acompte litigieux.

AUX MOTIFS QUE s'il est exact que la clause pénale a été prévue dans les cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique et qu'en l'espèce, Antonia Y...n'a pas été mise en demeure de signer un tel acte, il n'en demeure pas moins que si tel avait le cas, elle aurait été dans l'impossibilité de le faire puisqu'elle reconnaît elle-même qu'elle ne disposait pas des fonds nécessaires à la constitution de son apport personnel et qu'il résulte des pièces versées aux débats qu'elle n'a entrepris aucune démarche sérieuse en vue d'obtenir un financement bancaire, ainsi qu'il a été dit ; que dans la mesure où, par son imprévoyance et sa négligence, elle s'est mise elle-même dans l'impossibilité de pouvoir réitérer par acte authentique la vente qu'elle avait, conclue par acte sous seing privé, elle se trouve bien dans l'hypothèse visée au contrat.

ALORS QUE la promesse de vente stipulait que la clause pénale serait due dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique ; qu'en se fondant, pour constater que Mme Y...était redevable de la clause pénale incluse dans l'acte de vente litigieux, sur la circonstance que cette dernière n'ayant pas accompli les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt immobilier, elle s'était mise dans l'impossibilité de réitérer l'acte authentique, bien que le contrat ne sanctionnât pas par le versement d'une clause pénale le défaut de réalisation de la condition suspensive imputable à l'acquéreur la cour d'appel a violé ensemble les articles 1134 et 1152 du code civil ;

ALORS QU'en tout état de cause, la peine conventionnelle n'est encourue que lorsque celui qui s'est obligé a été mis en demeure ; qu'en attribuant aux consorts X..., à titre de clause pénale, l'acompte versé par Mme Y..., tout en constatant que cette dernière n'avait pas été mise en demeure de signer l'acte authentique, la cour d'appel a violé l'article 1230 du code civil.