Commercial Lease Assignee v. Landlord: Scope of Preliminary Investigation for Property Deterioration

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 145 du code de procédure civile ensemble l'article 1719 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Colmar, 4 juillet 2012), que la société Salah cessionnaire en 2008, d'un bail en date du 25 avril 1990 portant sur un local commercial à usage de restaurant, appartenant à Mmes X... et Y..., a, en invoquant la dégradation importante de la toiture, la poutraison, l'installation électrique et de chauffage ainsi que de l'étanchéité des fenêtres de l'immeuble, saisi le juge des référés d'une demande de mesure d'instruction ;

Attendu que pour dire que la société Salah ne justifie pas d'un intérêt légitime à obtenir une expertise portant sur la vérification de l'état de la chaudière, des fenêtres et de l'installation électrique et la préconisation d'éventuels travaux de remise en état et exclure de la mission de l'expert ces points, l'arrêt retient que le bail liant les parties stipule : « toutes les réparations à faire aux lieux loués, pendant la durée du bail, qu'elles soient locatives ou d'entretien, sont à la charge du preneur, à la seule exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, qui sont à la charge du bailleur », que les réparations relatives à la chaudière, à l'installation électrique, aux huisseries et porte-fenêtres, dues à leur vétusté, sont des réparations d'entretien, à la charge du preneur ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne permettent pas de caractériser l'absence de motif légitime d'obtenir une expertise sur l'ensemble des points litigieux, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a exclu que la mission de l'expert porte également sur l'état de la chaudière, des fenêtres et de l'installation électrique, l'arrêt rendu le 4 juillet 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Colmar ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Colmar, autrement composée ;

Condamne Mmes X... et Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mmes X... et Y... à payer à la société Salah la somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize, signé par M. Terrier, président, et par M. Dupont, greffier de chambre, qui a assisté au prononcé de l'arrêt.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP de Nervo et Poupet, avocat aux Conseils, pour la société Salah.

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué

D'AVOIR limité la mission de l'expert judiciaire aux points suivants :

- vérifier l'état de la couverture, y compris les poutres ;

- dire si les dégradations imposaient le remplacement intégral et de préciser les travaux à entreprendre ;

- de rechercher si les travaux effectués avaient compromis la solidité de l'immeuble ;

- de préciser l'éventuelle extension de la surface des lieux loués et le coût des travaux de remise en état ;

Excluant par là-même de la mission les questions de la chaudière, de l'étanchéité des fenêtres et de l'installation électrique

AUX MOTIFS QUE sauf stipulations contraires, le bailleur était tenu, en vertu de l'article 1719 du code civil, d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour laquelle elle avait été louée ; qu'il était donc tenu à l'entretien de son immeuble par réparation des effets de l'usure normale, et donc de la vétusté ; que dans le cas d'espèce, le bail liant les parties stipulait : « toutes les réparations à faire aux lieux loués, pendant la durée du bail, qu'elles soient locatives ou d'entretien, sont à la charge du preneur, à la seule exception des grosses réparations visées à l'article 606 du code civil, qui sont à la charge du bailleur » ; que les réparations relatives à la chaudière, à l'installation électrique, aux huisseries et porte-fenêtres, dues à leur vétusté, étaient des réparations d'entretien, à la charge du preneur ; que la société Salah ne justifiait donc pas d'un intérêt légitime à voir ordonner une expertise sur ce point ;

ALORS QUE la clause du bail mettant les réparations, quelles qu'elles soient, à la charge du preneur, à la seule exception des grosses réparations prévues par l'article 606 du code civil, est une clause exorbitante du droit commun, qui doit être interprétée strictement ; qu'elle ne peut concerner les travaux d'entretien qu'impose la vétusté ; qu'en décidant autrement, la Cour d'appel a violé l'article 1719 du code civil.