Real Estate Agency's Claim for Buyer's Negotiation Fee

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu les articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu, selon le jugement attaqué, que la société Guenno immobilier, exerçant l'activité d'agent immobilier (l'agence), titulaire d'un mandat exclusif de vente prévoyant que sa rémunération comprendrait, outre une commission fixe à la charge du mandant, un honoraire de négociation à la charge de l'acquéreur, proportionnel à l'économie réalisée sur le prix de vente mentionné dans le mandat, est parvenue à négocier la vente de l'appartement objet de ce mandat à un prix moindre que celui initialement demandé, puis, après que cette transaction eut été réitérée en la forme authentique, a assigné l'acquéreur, Mme X..., dont elle avait préalablement reçu un mandat de recherche, en paiement de l'honoraire de négociation tel que liquidé dans la promesse synallagmatique de vente conclue par son entremise ;

Attendu que, pour débouter l'agence de cette demande, le jugement retient que si la loi Hoguet n'interdit pas le partage des honoraires, le mandat signé par le vendeur ne saurait mettre à la charge de l'acquéreur une obligation à laquelle ce dernier n'aurait pas souscrit, et que le mandat de recherche consenti par Mme X... étant irrégulier pour n'avoir pas été enregistré dans le registre des mandats, ne pouvait justifier la rémunération de l'intermédiaire ;

Qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la promesse synallagmatique de vente du 17 novembre 2009 renfermant l'engagement des parties ne comportait pas, pour Mme X..., celui de s'acquitter de l'honoraire de négociation mis à la charge de l'acquéreur dans les conditions de détermination fixées par le mandat de vente, la juridiction de proximité a privé sa décision de base légale ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 19 avril 2012, entre les parties, par la juridiction de proximité de Rennes ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Saint-Malo ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu les articles 37 de la loi du 10 juillet 1991 modifiée, et 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux octobre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Guenno immobilier

Il est fait grief au jugement attaqué :

D'AVOIR débouté la société GUENNO IMMOBILIER de sa demande de condamnation de Mademoiselle X... à lui payer la somme de 1.100 ¿ à titre de commission ;

AUX MOTIFS QUE Mademoiselle X... conteste le bien fondé de la demande de commission de la société GUENNO IMMOBILIER au motif que le mandat de vente consenti par la venderesse et enregistré sous le numéro 5629 précise clairement que la rémunération de l'agent immobilier est à la charge du vendeur ; que la société GUENNO IMMOBILIER soutient au contraire que dans ce même mandat il est dit qu'une rémunération de 50 % du montant de la négociation effectuée à partir du prix net vendeur avec un maximum de 6,5 % du prix net vendeur est également mise à la charge de l'acquéreur et qu'il en résulte que la rémunération du mandataire est en conséquence partagée entre le vendeur et l'acquéreur ; que si la Loi Hoguet n'interdit pas ce type de partition, il n'en reste pas moins que le mandat signé par le vendeur et enregistré conformément à la loi ne saurait mettre à la charge de l'acheteur une obligation à laquelle il n'aurait pas souscrit ; qu'il est constant par ailleurs que le mandat de recherche n°5651 prévoyant une rémunération du mandataire et régularisé par Mademoiselle X... lors de la signature du compromis de vente le 17 novembre 2009 n'a pas été enregistré chronologiquement sur un registre des mandats à l'avance cotés sans discontinuité et reliés, conformément aux stipulations de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 ; que la société GUENNO IMMOBILIER ne peut se fonder sur le mandat de recherche pour justifier la réclamation formulée à l'encontre de Mademoiselle X... ;

ALORS QU'il résulte de la combinaison de l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dispositions d'ordre public, que l'agent immobilier peut réclamer une rémunération ou commission à l'occasion d'une opération visée par l'article 1er de la loi précitée si, préalablement à toute négociation ou engagement, il détient un mandat écrit délivré à cet effet par l'une des parties et précisant les conditions de détermination de la rémunération ou de la commission ainsi que la partie qui en aura la charge ; que pour réclamer la rémunération qui lui était due par l'acquéreur d'un immeuble en raison d'une réduction du prix de vente, la société GUENNO IMMOBILIER se prévalait d'un mandat en date du 4 novembre 2009 délivré par le vendeur, enregistré sous le numéro 5629, stipulant les conditions de sa rémunération et mettant notamment à la charge de l'acquéreur, en cas de négociation, une rémunération de 50 % du montant de celle-ci ; que ces conditions de partage, entre acquéreur et vendeur, de la rémunération de l'agent immobilier étaient par ailleurs reprises dans le compromis de vente du 17 novembre 2009 ; qu'en déboutant néanmoins la société GUENNO IMMOBILIER de sa demande en paiement de sa rémunération due par l'acquéreur, en exigeant de l'agent immobilier qu'il justifie outre du mandat délivré par le vendeur dument repris dans l'engagement des parties, de l'existence d'un mandat régulier délivré par l'acquéreur, le juge de proximité a violé les textes susvisés.