Lot Area Discrepancy and Price Reduction

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

1o Chambre Section AO1

ARRET DU 5 SEPTEMBRE 2013

Numéro d'inscription au répertoire général : 11/ 04651

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 MARS 2011

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

No RG 09 00978

APPELANTE :

Madame Adrienne X...

...

12140 ENTRAYGUES SUR TRUYERE

représentée par Me Joséphine HAMMAR, avocat postulant au barreau de MONTPELLIER

assistée de Me François FERRARI, avocat plaidant au barreau de BEZIERS,

INTIME :

Monsieur Fabrice Z...

né le 6 Février 1964 à SAINT CHAMOND (42400)

de nationalité française

...

69006 LYON

représenté par la SCP Gilles ARGELLIES-Fabien WATREMET, avocats postulants au barreau de MONTPELLIER

assisté de Me Audrey DUBOURDIEU, avocat plaidant substituant la SELARL CHATEL et associés, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE de CLOTURE du 10 JUIN 2013

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure civile, l'affaire a été débattue le LUNDI 1er JUILLET 2013 à 8H45 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne BESSON, Président de Chambre, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Monsieur Luc SARRAZIN, Conseiller

Madame Sylvie CASTANIÉ, Conseiller

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE,

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile ;

- signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES

Vu le jugement rendu le 21 mars 2011par le Tribunal de Grande Instance de BEZIERS qui a déclaré l'action de Fabrice Z...recevable, condamné Adrienne X...à lui payer les sommes de 11. 731, 23 ¿ au titre de la diminution proportionnelle du prix et 85 ¿ au titre de l'intervention du cabinet AGENDA, rejeté les autres demandes et condamné Adrienne X...aux dépens et à payer à Fabrice Z...une somme de 1. 500 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ;

Vu l'appel régulièrement interjeté par Adrienne X...et ses conclusions du 30 mai 2013 tendant à constater que Monsieur Z...est irrecevable faute d'intérêt à agir, qu'elle a respecté les obligations de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et les termes du contrat de vente, que le notaire a failli à son obligation de conseil et que le cabinet AGENDA a commis une erreur de métrage et qu'elle ne peut de ce fait être tenue pour responsable, qu'ordonner d'office une diminution de prix contrevient à la liberté contractuelle et condamner Monsieur Z...au paiement de la somme de 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu les conclusions notifiées le 26 octobre 2011 par Fabrice Z...qui sollicite la confirmation pure et simple du jugement entrepris et la condamnation de Madame X...à lui payer les sommes de 12. 265 ¿ au titre de la diminution proportionnelle du prix, 85 ¿ au titre de l'intervention du cabinet AGENDA et 3. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Vu l'ordonnance de clôture du 10 juin 2013 ;

M O T I V A T I O N

Sur la recevabilité

En sa qualité d'acquéreur invoquant une erreur de métrage susceptible de donner lieu à une diminution de prix, Monsieur Z...a incontestablement intérêt à agir contre son vendeur sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Il a intenté son action par assignation du 22 janvier 2009, soit dans le délai d'un an à compter de l'acte d'achat du 25 janvier 2008. Sa recevabilité doit être en conséquence confirmée.

Sur la garantie de contenance

Aux termes de l'article 46 de la loi du 10 Juillet 1965 (loi Carrez) ,

« la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.

(¿) Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

Il en résulte expressément que la superficie à mentionner est celle de « la partie privative du lot », ce qui exclut nécessairement les parties communes, y compris celles qui sont à usage privatif.

En l'espèce, il résulte du rapport du cabinet AGENDA que la superficie du lot vendu exprimée dans l'acte authentique, soit 33, 71 m ², incluait la terrasse couverte, alors que le règlement de copropriété stipule que « les terrasses même si elles sont en tout ou partie réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire (¿) n'en sont pas moins des parties communes ».

La terrasse vendue s'analysant ainsi, non en une partie privative mais en une partie commune de la copropriété grevée d'un droit de jouissance exclusif au profit du propriétaire du lot, sa surface ne devait pas être prise en compte dans le mesurage réalisé selon la loi Carrez.

Cette erreur s'explique par le fait que le vendeur avait supprimé la loggia et l'avait incorporée au séjour en reculant les baies vitrées et en unifiant le revêtement de sol.

Après déduction de la surface de l'ancienne terrasse, la superficie de la partie privative du lot est en réalité de 27, 86 m ² et non de 33, 71 m ² ; ainsi, elle est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte de vente.

La garantie de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 ayant un caractère purement objectif et s'appliquant du seul fait de l'existence du différentiel sans qu'il soit nécessaire de démontrer une faute du vendeur, Madame X...en est de plein droit redevable.

Elle ne saurait valablement invoquer les fautes du certificateur et du notaire alors qu'à les supposer démontrées, elles ne sont pas de nature à l'exonérer de sa propre responsabilité et que leur mise en cause ne conditionne pas la mise en ¿ uvre de sa garantie.

Aucune atteinte à la liberté contractuelle ne saurait résulter du respect de ces dispositions légales.

Sur le montant du remboursement

L'acquéreur, ainsi que l'article 47 de la loi du 10 juillet 1965 l'indique, « supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

Procédant d'un calcul purement arithmétique tendant à retrancher du prix global celui correspondant aux mètres carrés indûment inclus dans la surface, le montant du remboursement n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice.

Ainsi, Madame X...doit supporter cette diminution de prix telle que calculée conformément à ces dispositions, et ce alors même que la moindre mesure n'entraîne aucune moins-value ni préjudice pour Monsieur Z..., la valeur du studio ne dépendant pas de la qualification juridique de la loggia mais de sa jouissance exclusive.

Dès lors le montant de la diminution proportionnelle doit être fixé comme suit :

- prix de vente du lot : 67. 600 ¿ pour 33, 71 m ²

- prix de vente au m ² : 2. 005, 33 ¿

- surface loi Carrez : 27, 86 m ²

- différentiel de surface : 33, 71 ¿ 27, 86 = 5, 85 m ²

- montant du remboursement : 5, 85 m ² x 2 005, 33 ¿ = 11. 731, 23 ¿.

Enfin, c'est légitimement que le premier juge condamne Madame X...à rembourser à Monsieur Z...la somme

de 85 ¿ correspondant au rapport du cabinet Agenda en retenant que c'est à elle qu'incombait l'obligation de mesurage et que le coût du mesurage réel fait donc partie du coût de réduction.

P A R C E S M O T I F S

Confirme le jugement déféré.

Y ajoutant :

Condamne Adrienne X...aux dépens d'appel recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile, et à payer à Fabrice Z...la somme de 2. 000 ¿ sur le fondement de l'article 700 du même code.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

AB