Borrower v. Bank: Validity of Mortgage Inscription Based on Notarial Acts and Power of Attorney Defects

LA COUR DE CASSATION, DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué que par deux actes notariés, respectivement dressés les 29 décembre 2003 et 23 mars 2004, le Crédit immobilier de France financière Rhône Ain, aux droits duquel vient le Crédit immobilier de France Rhône Alpes Auvergne (la banque), a consenti deux prêts à M. X... pour financer l'achat de biens immobiliers ; que celui-ci a sollicité la mainlevée d'une inscription provisoire d'hypothèque prise, au titre des actes notariés, à la demande de la banque sur les droits indivis dont il est titulaire sur un bien situé à Sanary sur Mer, en invoquant les irrégularités qui affecteraient les actes de prêt ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal, tel que reproduit en annexe :

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de décider que l'inscription d'hypothèque provisoire est validée en ce qu'elle a été prise en vertu de l'acte notarié du 23 mars 2004 et qu'elle garantit le paiement des sommes dues au titre de ce prêt ;

Mais attendu que l'inobservation de l'obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire ; que, par ce motif de pur droit suggéré par la défense, substitué à ceux critiqués, la décision se trouve légalement justifiée ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu les articles 8 et 23 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, dans leur rédaction applicable à la cause, ensemble l'article 1318 du code civil ;

Attendu, selon le premier de ces textes, que les procurations doivent être annexées à l'acte à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte ; que, dans ce cas, il est fait mention dans l'acte du dépôt de la procuration au rang des minutes ; que de la combinaison des deux autres textes il résulte que l'inobservation de ces obligations ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire ;

Attendu que, pour dire que l'acte de prêt notarié du 29 décembre 2003 ne constitue pas un titre exécutoire et ne peut servir de fondement à l'inscription d'hypothèque provisoire, l'arrêt retient que cet acte de prêt n'indique pas que la procuration est annexée à l'acte ni qu'elle est déposée au rang des minutes du notaire, que cette irrégularité essentielle porte atteinte à la force exécutoire de l'acte qui sert de fondement à l'inscription d'hypothèque provisoire litigieuse et qui ne vaut que comme écriture privée en vertu de l'article 1318 du code civil et non comme titre exécutoire, de sorte que la banque ne pouvait valablement inscrire une hypothèque provisoire en vertu de ce seul acte, sans autorisation préalable du juge de l'exécution ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que l'acte de prêt notarié du 29 décembre 2003, qui ne constitue pas un titre exécutoire, ne peut servir de fondement à l'inscription d'hypothèque provisoire prise le 17 avril 2009 sur le bien situé à Sanary-sur-Mer,..., l'arrêt rendu le 20 janvier 2012, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence, remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six septembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi principal par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils pour M. X...

Le moyen reproche à l'arrêt confirmatif attaqué d'avoir décidé que l'inscription d'hypothèque provisoire est validée en ce qu'elle a été prise en vertu de l'acte notarié du 23 mars 2004 et qu'elle garantie le paiement des sommes dues au titre de ce prêt ;

Aux motifs que sur la régularité de l'acte de prêt notariés reçu le 23 mars 2004 par Maître Y..., notaire à Lyon

Attendu que M. X..., par acte notarié du 04 février 2004, reçu par Maître Z..., notaire à Aix-en-Provence, a donné procuration à tout clerc ou employé de l'office notarial sis... pour le représenter lors de l'acquisition du bien immobilier sis à Divonne Les Bains et lors de la signature du prêt destiné à cet achat ;

Attendu que Monsieur X... invoque comme pour le prêt du 2 décembre 2003 le défaut d'annexion de cette procuration à l'acte de prêt notarié du 23 mars 2004, reçu par Maître Y..., notaire à Lyon ;

Attendu que l'acte de prêt du 23 mars 2004 mentionne, en page 2 que M. X... est " représenté par Maître Sophie A..., clerc de notaire de l'office notarial sis à Lyon (3ème)..., en vertu d'une procuration authentique reçue en brevet par Maître Jean-Pierre Z..., notaire à Aix-en-Provence le 4 février 2004.

Cette procuration est annexée à la minute de l'acte d'acquisition de M. X..., reçu par Me Philippe Y... ce jour " ;

Attendu que la procuration donnée par Monsieur X... avait plusieurs objets puisqu'elle a été délivrée pour la souscription du prêt mais également pour la conclusion de l'acte de vente ; qu'elle ne pouvait donc être annexée qu'à l'un des deux actes, en l'occurrence l'acte de vente du même jour, référence à cette procuration étant alors portée dans le second acte ;

Attendu que Monsieur X... ne prétend pas que sa procuration n'aurait pas été annexée à l'acte de vente, ne conteste pas la réalité de cette procuration ni l'avoir signée ;

Que le moyen est donc infondé ;

Alors que dans ses écritures d'appel, M. X... contestait expressément que la procuration ait été annexée à un autre acte et faisait valoir que cela n'était, au demeurant, « pas démontré » (concl. sign. le 16 mars 2011, p. 17) ; qu'en considérant qu'il n'était pas prétendu que la procuration litigieuse n'aurait pas été annexée à l'acte de vente, la cour d'appel, qui a méconnu les termes du litige, a violé l'article 4 du code de procédure civile ;

Alors, d'autre part, qu'une procuration doit soit être annexée à l'acte pour lequel elle a été consentie, soit déposée au rang des minutes, sans que l'annexion à un autre acte ne puisse suppléer à ces formalités obligatoires ; qu'en considérant que l'annexion de la procuration donnée par M. X... à un acte de vente, distinct de l'acte de prêt, satisfaisait aux prescriptions de l'article 8 du décret n° 71-941 du 26 novembre 1971, la cour d'appel a violé cet article.

Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Defrénois et Lévis, avocat aux Conseils pour le Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne

Le CIFRAA fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR dit que l'acte de prêt notarié du 29 décembre 2003, qui ne constitue pas un titre exécutoire, ne peut servir de fondement à l'inscription d'hypothèque provisoire prise le 17 avril 2009 sur le bien situé à Sanary-sur-Mer,..., cadastré section AY n° 41 auprès de la conservation des hypothèques de Toulon, 2ème bureau, sous les références volume 2009 V n° 1087, et régularisée le 14 mai 2009sous les références volume 2009 V n° 1298, et par conséquent, D'AVOIR validé l'inscription d'hypothèque prise par le Cifraa uniquement en ce qu'elle a été prise en vertu de l'acte notarié du 23 mars 2004 et qu'elle garantit le paiement des sommes dues au titre de ce prêt ;

AUX MOTIFS QUE l'acte de prêt notarié du 29 décembre 2003 reçu par Me Z..., notaire à Aix en Provence, passé entre le Cifraa (prêteur) et M. X... (emprunteur) porte la mention suivante en page 2 : « l'emprunteur est ici non présent mais représenté par Mme Catherine B..., Clerc de notaire, domiciliée professionnellement à ..., en vertu des pouvoirs qu'il lui a conférés suivant procuration authentique reçue par Maître Jean-Pierre Z..., notaire soussigné, le 2 décembre 2003 » ; qu'il n'est pas indiqué que la procuration est annexée à l'acte ni qu'elle est déposée au rang des minutes du notaire ; qu'à cet égard, il sera relevé que les dispositions du 26 novembre 1971 n'opèrent pas de distinction de ce chef entre les actes déposés « au rang des minutes » et les copies exécutoires ; Attendu que cette irrégularité essentielle porte atteinte à la force exécutoire de l'acte qui sert de fondement à l'inscription d'hypothèque provisoire litigieuse ; que cet acte ne vaut que comme écriture privée en vertu de l'article 1318 du code civil et non pas comme un titre exécutoire au sens de l'article 3-4° de la loi du 9 juillet 1991 ; que la banque ne pouvait donc valablement inscrire l'hypothèque provisoire en vertu de ce seul acte, sans autorisation préalable du juge de l'exécution, conformément aux dispositions des articles 67 et 68 de la loi du 9 juillet 1991 ;

ALORS QUE l'inobservation de l'obligation pour le notaire de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique, partant son caractère exécutoire ; qu'en l'espèce, en jugeant que l'acte notarié du 29 décembre 2003 avait perdu son caractère authentique et donc sa force exécutoire au motif qu'il n'était pas indiqué à l'acte que la procuration des emprunteurs avait été annexée à cet acte ni qu'elle avait été déposée au rang des minutes du notaire, la cour d'appel a violé l'article 8, devenu 21 et 22 du décret du 26 novembre 1971, ensemble les articles 41 du décret du 26 novembre 1971 et 1318 du code civil.