Expropriation Valuation and Lost Rent Compensation Appeal

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 mai 2012), que l'Etat a saisi le juge de l'expropriation du département du Val-de-Marne en fixation des indemnités dues à la société Soplaco à la suite du transfert de propriété de parcelles lui appartenant sises sur le territoire de la commune de Limeil-Brevannes ; que soutenant qu'elle louait le bien en cause, l'expropriée a demandé une indemnité pour perte des loyers ;

Attendu que la société Soplaco fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande alors, selon le moyen :

1°/ qu'en évaluant à 70 euros la valeur au mètre carré du terrain exproprié tout en retenant, contrairement au premier juge, que l'indemnité n'avait pas à subir d'abattement pour occupation commerciale, et ce sans mieux s'expliquer sur les raisons de considérer que l'estimation du premier juge ayant fixé cette valeur, hors abattement, à 100 euros aurait été excessive, cependant par ailleurs qu'elle constatait que le commissaire du gouvernement, sur la base des seuls éléments de comparaison par elle analysés, avait précisément fixé cette valeur à la somme de 100 euros en valeur libre la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, ensemble l'article R. 13-36 du même code ;

2°/ que les indemnités allouées au propriétaire exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en prétendant fixer l'indemnité à revenir à la société Soplaco sur la seule base de la valeur vénale du bien après avoir elle-même énoncé, d'une part, que lorsque le bien immobilier est affecté à la location, le propriétaire exproprié a droit à une indemnité au titre de la perte de loyers qu'il subit, laquelle doit au moins correspondre aux revenus locatifs qu'il aurait perçus pendant la durée nécessaire pour acquérir un fonds équivalent et le donner en location et constaté, d'autre part, la parfaite exactitude de l'affirmation de la société Soplaco selon laquelle l'indemnisation de la valeur vénale du bien exproprié était sans commune mesure avec le revenu financier tiré du bien concerné, et ce par le motif inopérant que la pérennité de ce revenu était incertaine, le locataire pouvant parfaitement ne pas renouveler son bail, quand il lui appartenait d'évaluer, au regard de la durée du bail, la perte éprouvée de loyers dont elle constatait l'existence en son principe, la cour d'appel a encore violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation ;

Mais attendu que la cour d'appel qui a souverainement fixé la valeur vénale de la parcelle expropriée en se référant aux éléments de comparaison produits par les parties et indemnisé la perte de loyers subie par l'exproprié en écartant l'abattement de 40 % appliqué par le premier juge, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Soplaco aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Soplaco ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze septembre deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Vincent et Ohl, avocat aux Conseils, pour la société Soplaco

En ce que l'arrêt attaqué a fixé l'indemnité d'expropriation allouée à la société Soplaco à la seule somme de 468.930 euros ;

Aux motifs qu'il n'est pas contesté que le terrain est situé en zone ND. Le préjudice résultant de l'expropriation est en principe limité à la valeur vénale de l'immeuble à laquelle s'ajoutent les loyers perdus pendant le temps nécessaire à la recherche d'un bien de remplacement et les frais exposés pour assurer ce remplacement. L'exproprié fait valoir que cette indemnité est sans rapport avec le revenu financier qu'il tire du bien concerné. Cette affirmation est au cas d'espèce parfaitement exacte. Toutefois, la pérennité de ce revenu est incertaine, le locataire pouvant parfaitement ne pas renouveler son bail.

Il n'est donc pas possible de suivre l'exproprié dans l'affirmation que son préjudice est égal au montant du capital qui lui permettra de sauver indéfiniment son revenu. Il convient d'en revenir à la détermination de la valeur vénale du bien par comparaison avec les mutations enregistrées à proximité. Le premier juge a relevé que les termes de comparaison que les parties lui ont proposés n'étaient pas directement exploitables. L'Etat a produit 5 termes de comparaison, anciens et difficilement exploitables en raison de leur imprécision.

La SAS Soplaco s'est prévalu d'une vente du 3 mai 2001 portant sur un terrain constructible à 143 euros le mètre carré. Le Commissaire du gouvernement a cité trois ventes de 2008 de petits terrains à bâtir sur la base de 250 et 235 euros le mètre carré. Il n'en a pas moins déduit que l'indemnité devait être fixée à la somme de 100 euros en valeur libre et de 60 euros en valeur occupée. La cour ne dispose pas d'éléments supplémentaires d'appréciation. Ceux-ci lui paraissent cependant suffisants pour considérer que l'estimation du premier juge est excessive.

Certes, le terrain en cause ne saurait être assimilé à un terrain agricole compte tenu de sa situation. Il n'en reste pas moins que sa valeur reste très inférieure à celle des terrains à bâtir. En conséquence, la cour estime à 70 euros la valeur au mètre carré des terrains expropriés. Le premier juge a fait subir à cette valeur un abattement de 40% pour occupation commerciale. Les baux en cours donnent au propriétaire l'assurance de tirer de ces terrains un revenu substantiel pendant quelques années au moins. Ce profit est susceptible de compenser les sommes qui seraient dues au locataire en cas d'éviction.

Il en résulte que l'indemnité n'a pas à subir d'abattement pour occupation commerciale. Elle représente au cas d'espèce la valeur vénale du terrain. L'indemnité s'établit à 70 fois 6.699 = 468.930 euros (arrêt attaqué, p. 2 et 3) ;

1°/ Alors qu'en évaluant à 70 euros la valeur au mètre carré du terrain exproprié tout en retenant, contrairement au premier juge, que l'indemnité n'avait pas à subir d'abattement pour occupation commerciale, et ce sans mieux s'expliquer sur les raisons de considérer que l'estimation du premier juge ayant fixé cette valeur, hors abattement, à 100 euros aurait été excessive, cependant par ailleurs qu'elle constatait que le commissaire du gouvernement, sur la base des seuls éléments de comparaison par elle analysés, avait précisément fixé cette valeur à la somme de 100 euros en valeur libre la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article L. 13-13 du code de l'expropriation, ensemble l'article R. 13-36 du même code ;

2°/ Et alors, en toute hypothèse, que les indemnités allouées au propriétaire exproprié doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ; qu'en prétendant fixer l'indemnité à revenir à la société Soplaco sur la seule base de la valeur vénale du bien après avoir elle-même énoncé, d'une part, que lorsque le bien immobilier est affecté à la location, le propriétaire exproprié a droit à une indemnité au titre de la perte de loyers qu'il subit, laquelle doit au moins correspondre aux revenus locatifs qu'il aurait perçus pendant la durée nécessaire pour acquérir un fonds équivalent et le donner en location et constaté, d'autre part, la parfaite exactitude de l'affirmation de la société Soplaco selon laquelle l'indemnisation de la valeur vénale du bien exproprié était sans commune mesure avec le revenu financier tiré du bien concerné, et ce par le motif inopérant que la pérennité de ce revenu était incertaine, le locataire pouvant parfaitement ne pas renouveler son bail, quand il lui appartenait d'évaluer, au regard de la durée du bail, la perte éprouvée de loyers dont elle constatait l'existence en son principe, la cour d'appel a encore violé l'article L. 13-13 du code de l'expropriation.