Landlocked Parcel Access Dispute After Claimant Acquires Adjacent Land

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à M. et Mme X... du désistement de leur pourvoi en ce qu'il est dirigé contre M. Yannick Y... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 1er mars 2012), que Mme X... est propriétaire de parcelles cadastrées 201 et 202, voisines de la parcelle cadastrée 203, appartenant à M. Michel Y... ; qu'un expert judiciaire a conclu à l'état d'enclave des parcelles 201 et 202 en raison de la déclivité du terrain ne permettant pas d'y accéder avec un véhicule, et a proposé deux solutions de désenclavement, l'une passant par la parcelle 203 appartenant à M. Y..., l'autre passant par la parcelle 205 appartenant alors à Mme X... à concurrence de 7/ 10è, et devenue depuis sa propriété exclusive ; que M. et Mme X... ont assigné M. Michel Y..., notamment, en constatation de l'état d'enclave de leurs parcelles 201 et 202 et rétablissement d'un droit de passage sur la parcelle 203 lui appartenant ;

Sur le moyen unique :

Attendu que M. et Mme X... font grief à l'arrêt de les débouter de leurs demandes, alors, selon le moyen :

1°/ que pour se prononcer sur l'accès aux parcelles 201 et 202, la cour d'appel a décidé que l'accès pouvait aménagé par la parcelle 205, le montant des travaux ayant été estimé par l'expert à 32 240, 57 euros, ce qui ne constituait pas une somme disproportionnée par rapport à la construction d'une habitation qui est seule de nature à légitimer un accès avec un véhicule à ces parcelles, qu'en statuant de la sorte sans tenir compte de l'intérêt respectif des fonds, du caractère praticable d'un chemin existant déjà, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 682 du code civil ;

2°/ qu'en toute hypothèse les époux X... insistaient sur la circonstance que le tracé n° 1 préconisé par l'expert judiciaire et retenu par les premiers juges était le seul raisonnablement envisageable ne créant aucune gêne ni emprise sur la propriété Y..., ce tracé répondant aux exigences de l'article 683 du code civil dans la mesure où la mise en oeuvre de ce passage existant se limitait à la fourniture d'une clef de portail, étant observé que cette solution s'impose d'autant plus qu'elle permettrait d'officialiser l'accès ancien existant en 1868 ; qu'en ne tenant pas compte de ces données de nature à avoir une incidence directe sur la solution du litige, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard des articles 682 et 683 du code civil, violé ;

3°/ que d'autre part la disproportion ne doit pas s'apprécier par rapport à une parcelle sur laquelle devrait être édifiée une maison, mais par rapport à l'autre tracé susceptible d'être retenu, ici le tracé n° 1 retenu par l'expert judiciaire et les premiers juges ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel n'a pas justifié légalement son arrêt au regard des articles 682 et 683 du code civil ;

4°/ et alors enfin que les époux X... faisaient valoir que l'achat de 420 m ² au prix de 20 160 euros leur avait rendu impossible, vu leurs revenus modestes, la réalisation de la solution n° 2 (cf. p. 10 des conclusions signifiées le 22 décembre 2011) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen pertinent, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant constaté, d'une part, que Mme X... était devenue seule propriétaire de la parcelle n° 205 et, d'autre part, qu'un passage permettant de desservir les parcelles n° 201 et 202 pouvait être aménagé sur la parcelle 205 assurant un accès automobile, et souverainement retenu que le coût de l'aménagement nécessaire n'était pas excessif au regard de la valeur du fonds de M. et Mme X..., la cour d'appel a exactement déduit de ces seuls motifs que les parcelles n° 201 et 202 n'étaient pas enclavées ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X... à payer à M. Michel Y... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de M. et Mme X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Blondel, avocat aux Conseils, pour M. et Mme X....

Il est reproché à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les consorts X... de leur demande de désenclavement et par voie de conséquence de leur demande de dommages et intérêts et de les avoir condamnés au paiement d'une somme au titre des frais irrépétibles au profit de l'appelant ;

AUX MOTIFS SUR L'ETAT D'ENCLAVE DES PARCELLES 201 ET 202 QUE l'expert a constaté que la déclivité du terrain ne permettait pas d'accéder avec un véhicule aux parcelles 201 et 202 et qu'elles étaient de ce fait enclavées ; qu'il a alors proposé deux solutions de désenclavement :

- un tracé n° 1 passant par la parcelle 203 appartenant à Michel Y... ;

- un tracé n° 2 passant par la parcelle 205 appartenant alors à Germaine X... à concurrence de 7/ 10èmes et aux consorts Z... pour le surplus ;

AUX MOTIFS AUSSI QU'il n'est pas contesté que le 3 août 2011, Madame Germaine X... a acquis des consorts Z...- A...- B... les 3/ l0èmes de la parcelle 205 appartenant à ces derniers, de sorte qu'elle est maintenant propriétaire de la totalité de cette parcelle ; que l'accès aux parcelles 201 et 202 peut donc être aménagé par cette parcelle 205, le montant des travaux ayant été estimé par l'expert à 32. 240, 57 euros, ce qui ne constitue pas une somme disproportionnée par rapport la construction d'une habitation qui est seule de nature à légitimer un accès avec un véhicule à ces parcelles ; qu'il convient en conséquence de dire que les parcelles 201 et 202 ne sont pas enclavées et de réformer le jugement déféré (cf. p. 4 de l'arrêt) ;

ALORS QUE D'UNE PART pour se prononcer valablement sur l'accès aux parcelles 201 et 202 dont la déclivité du terrain ne permettait pas d'accéder avec un véhicule, en sorte que lesdites parcelles étaient de ce fait enclavées, la Cour infirmant le jugement décide que l'accès auxdites parcelles peut être aménagé par la parcelle 205, le montant des travaux ayant été estimé par l'expert à 32. 240, 57 euros, ce qui ne constitue pas une somme disproportionnée par rapport à la construction d'une habitation qui est seule de nature à légitimer un accès avec un véhicule à ces parcelles, qu'en statuant de la sorte sans tenir compte de l'intérêt respectif des fonds, du caractère praticable d'un chemin existant déjà, la Cour prive son arrêt de base légale au regard de l'article 682 du Code civil, violé ;

ALORS QUE DE TROISIEME PART ET EN TOUTE HYPOTHESE les intimés insistaient sur la circonstance que le tracé n° 1 préconisé par l'expert judiciaire et retenu par les premiers juges était le seul raisonnablement envisageable ne créant aucune gêne ni emprise sur la propriété Y..., ce tracé répondant aux exigences de l'article 683 du Code civil dans la mesure où la mise en oeuvre de ce passage existant se limitait à la fourniture d'une clef de portail, étant observé que cette solution s'impose d'autant plus qu'elle permettra d'officialiser l'accès ancien existant en 1868 puisque les parcelles A1 201 et 202 bénéficiaient naguère d'un accès direct sur le domaine public à proximité du « Pont de la Borne » ainsi que cela résulte du plan cadastral de 1863 (cf. p. 8 des conclusions signifiées déposées le 22 décembre 2011) ; qu'en ne tenant pas compte de ces données de nature à avoir une incidence directe sur la solution du litige, la Cour prive son arrêt de base légale au regard des articles 682 et 683 du Code civil, violé.

ET ALORS QUE D'AUTRE PART la disproportion ne doit pas s'apprécier par rapport à une parcelle sur laquelle devrait être édifiée une maison, mais par rapport à l'autre tracé susceptible d'être retenu, ici le tracé n° 1 retenu par l'expert judiciaire et les premiers juges ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour ne justifie pas légalement son arrêt au regard des articles 682 et 683 du Code civil ;

ET ALORS ENFIN QUE les intimés faisaient valoir que l'achat de 420 m ² au prix de 20. 160 euros a rendu impossible la réalisation pour lesdits intimés de revenus modestes financièrement la solution n° 2 (cf. p. 10 des conclusions signifiées le 22 décembre 2011) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen pertinent, la Cour méconnaît les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile.