Property Manager Indemnity and Business Restriction Appeal Dismissed

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des pièces versées par la SEMAVO que les restrictions à l'exploitation du fonds de commerce préexistaient aux travaux réalisés et ne pouvaient être imputées à celle-ci, que ces restrictions n'avait pas pesé sur la commercialité du centre commercial et que le maintien dans les lieux résultait de la décision de la société Ris Optique qui avait refusé le local de remplacement proposé pendant la durée des travaux, la cour d'appel, qui a ainsi écarté une faute imputable à la SEMAVO, a rejeté à bon droit la demande de dommages et intérêts formée par la société Ris Optique ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant retenu, appréciant souverainement les éléments de preuve, que la remise des clés ne valait pas libération des lieux mais permettait l'accès au magasin pour la réalisation de travaux de remise aux normes par la SEMAVO qui s'engageait à les restituer dès la fin des travaux, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui n'était pas demandée, a pu en déduire que cette remise ne caractérisait pas une libération des lieux mettant fin à l'indemnité d'occupation dont elle a souverainement apprécié le montant ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société Ris Optique aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Ris optique.

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué :

D'AVOIR rejeté la demande de la société RIS OPTIQUE tendant à voir condamner la SEMAVO à lui payer la somme de 167.700 ¿, à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « la société Ris Optique soutient en cause d'appel fonder son action en responsabilité sur l'article 1382 du Code civil, à l'encontre de la SEMAVO prise en sa qualité de propriétaire devant garantir l'exploitation du fonds de commerce ; « que la SEMAVO soutient l'extinction des droits réels et personnels portant sur les immeubles expropriés à compter de l'ordonnance d'expropriation ; « que la société Ris Optique recherche la responsabilité de la SEMAVO, non en qualité de propriétaire de l'immeuble et pas plus comme auteur d'une faute au sens de l'article 1382 du Code civil, laquelle relèverait des juridictions administratives, compétentes pour connaître des actions en responsabilité relatives à des travaux publics, mais de bailleur auquel incombe l'obligation d'assurer la jouissance paisible des locaux loués ; « que le bail commercial a pris fin au jour de l'ordonnance d'expropriation et que la société Ris Optique est devenue à cette date occupante sans droit ni titre ; le jugement sera confirmé sur le rejet de la demande » ;

ALORS QUE l'expropriant doit assurer la jouissance paisible du local exproprié à l'occupant qui en est locataire à la date de l'ordonnance d'expropriation, tant que celui-ci n'a pas été relogé ou n'a pas renoncé à son droit au relogement ; qu'en considérant néanmoins, pour écarter l'action en responsabilité exercée par la société RIS OPTIQUE contre la SEMAVO à raison du trouble de jouissance subi postérieurement à l'ordonnance d'expropriation, que la SEMAVO n'avait pas l'obligation d'assurer la jouissance paisible des locaux occupés par la société RIS OPTIQUE dès lors que le bail commercial avait pris fin au jour de l'ordonnance expropriation et que la société RIS OPTIQUE était devenue à cette date occupante sans droit ni titre, bien que la SEMAVO ait été tenue de ne pas troubler la jouissance du local exproprié dans l'attente d'une solution concernant le relogement de la société RIS OPTIQUE, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué :

D'AVOIR fixé l'indemnité d'occupation à la charge de la société RIS OPTIQUE au montant du loyer et des charges résultant du bail du 16 octobre 2000 et d'avoir en conséquence condamné la société RIS OPTIQUE à payer à la SEMAVO, au titre de l'indemnité d'occupation courue du 11 février 2007 au mois de juillet 2010, la somme de 123.623,83 ¿, avec intérêts légaux et capitalisation des intérêts ;

AUX MOTIFS QUE « la SEMAVO, rappelant que la société Ris Optique n'a réglé ni indemnité, ni charges depuis le 11 février 2007, demande l'infirmation de la décision ayant fixé l'indemnité d'occupation à la moitié du loyer contractuel charges comprises jusqu'au 11 mai 2009, date de remise des clés ; « qu'elle sollicite la condamnation de la société Ris Optique à lui verser une indemnité d'occupation portée au montant des loyers et des charges et à lui payer à ce titre la somme de 123.623,83 ¿, arrêtée au mois de juillet 2010, avec intérêts au taux légal sur la somme de 54.526,07 ¿ à compter du 2 octobre 2008, date du commandement, et sur le surplus à compter de la décision à intervenir, et capitalisation des intérêts ;

« qu'elle fait valoir les refus de la société Ris Optique d'accepter un local de remplacement, durant les travaux de mise aux normes de sécurité, d'une durée inférieure à quarante jours, et de laisser l'accès à ses locaux pour permettre leur réalisation, jusqu'à la mise en oeuvre des pouvoirs de police du maire ; « qu'elle conteste comme dénuée de fondement la condamnation au paiement de la moitié des charges, ainsi que la remise définitive des clés le 11 mai 2009, date à laquelle la société Ris Optique a seulement permis l'accès aux locaux ;

« que la société Ris Optique s'oppose à la fixation d'une indemnité d'occupation, en raison des troubles de jouissance occasionnés par la SEMAVO, son défaut de restitution des clés remises le 11 mai 2009 et l'absence de préjudice en raison de l'impossibilité de relouer les locaux, où toute activité commerciale avait cessé depuis le 29 avril 2008 ; « que le maintien dans les lieux après le terme du bail commercial ouvre droit pour le propriétaire à une indemnité d'occupation ; « qu'il résulte des pièces versées aux débats par la SEMAVO que les restrictions à l'exploitation du fonds de commerce préexistaient aux travaux réalisés par la SEMAVO et ne peuvent lui être imputées ; que ces restrictions n'ont pas pesé sur la commercialité du centre commercial, dans des conditions de nature à influer sur le montant des indemnités d'occupation mise à la charge d'autres commerçants ; que son maintien dans les lieux résulte de la décision de la société Ris Optique, laquelle a refusé le local de remplacement proposé pendant la durée des travaux ;

« qu'il résulte de l'attestation de remise des clés au 11 mai 2010 que la société Ris Optique permettait ainsi l'accès à son magasin pour la réalisation de travaux de remise aux normes, clés que la SEMAVO s'engageait à restituer dès la fin des travaux ; que cette remise ne caractérise pas la libération des lieux mettant fin à l'indemnité d'occupation ; « que la décision du Tribunal de grande instance de Pontoise sera infirmée sur le montant et la durée de cette indemnité » ;

1°) ALORS QU'en se bornant à affirmer, pour fixer l'indemnité d'occupation à la charge de la société RIS OPTIQUE au montant du loyer et des charges résultant du bail du 16 octobre 2000, que les restrictions à l'exploitation préexistant aux travaux réalisés par la SEMAVO n'avaient pas pesé sur la commercialité du centre commercial dans des conditions de nature à influer sur le montant des indemnités d'occupation mises à la charge d'autres commerçants, sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si les travaux de restructuration du centre commercial avaient amoindri la valeur locative des lieux occupés par la société RIS OPTIQUE pendant la période où ils se déroulaient, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard l'article 1382 du Code civil ;

2°) ALORS QUE la remise des clés, qui rend impossible le maintien de l'occupant dans les lieux, met fin à l'indemnité d'occupation ; qu'en affirmant néanmoins, pour considérer que la société RIS OPTIQUE demeurait redevable d'une indemnité d'occupation après la remise des clés intervenue le 11 mai 2009, que cette remise ne caractérisait pas la libération des lieux mettant fin à l'indemnité d'occupation au motif inopérant que la SEMAVO s'était engagée à restituer les clés dès la fin des travaux, ce qu'elle n'avait du reste pas fait, bien que la remise des clés ait matérialisé la cessation de l'occupation des lieux, la Cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.