Dominant Estate Owner v. Servient Estate Successors (Right of Passage Enforcement)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owner of a dominant estate sued the successors in title of the servient estate to enforce a right of passage established by a boundary agreement and plan from 2002, which plan was explicitly annexed to the deed by which the successors acquired the property later that year. The appellate court rejected the claim because the servitude had not undergone formal property publicity and was not explicitly mentioned in the deed of acquisition. The Supreme Court quashed the decision, reasoning that a servitude is opposable to a successor if they knew of its existence at the time of acquisition, and the lower court failed to determine whether the annexation of the boundary plan explicitly mentioning the servitude to the acquisition deed constituted sufficient proof of the successors' knowledge, thus failing to provide a legal basis for its ruling under the relevant civil code articles concerning servitudes and contractual obligations.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 691 du code civil, article 700 du code de procédure civile, article 1134 du code civil, Article 66 al. 1 LTF; Dominant Estate Owner v. Servient Estate Successors (Right of Passage Enforcement): The appellate court rejected the claim because the servitude had not undergone formal property publicity and was not explicitly mentioned in the deed of acquisition. The Supreme Court quashed the decision, reasoning that a servitude is opposable to a successor if they knew of its existence at the time of acquisition, and the lower court failed to determine whether the annexation of the boundary plan explicitly mentioning the servitude to the acquisition deed constituted sufficient proof of the successors' knowledge, thus failing to provide a legal basis for its ruling under the relevant civil code articles concerning servitudes and contractual obligations.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article establishes the conditions for the opposability of a servitude, which was the main legal issue leading to the cassation.
This article was cited in the dispositive to order the payment of legal fees (condamnation in solidum).
This provision is not cited in the operative part (dispositive). (Note: LTF is Swiss Federal Supreme Court, while this decision is French. I am only extracting what is explicitly cited in the dispositive.)
Texte complet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 691 du code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 19 avril 2011), que M. X... a obtenu, au terme d'un acte de bornage du 21 mai 2002, une servitude de passage sur le fonds de son voisin, M. Y..., matérialisée sur le plan de bornage dressé à cette occasion ; qu'à l'acte du 24 décembre 2002, par lequel M. Y... a vendu son fonds aux consorts Z...- A..., était expressément annexé ce plan de bornage ; que, rencontrant des difficultés auprès de ses voisins pour bénéficier de cette servitude, M. X... a assigné les consorts Z...- A... pour voir reconnaître l'existence de celle-ci ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la servitude n'a pas fait l'objet d'une publicité foncière et qu'elle n'est pas mentionnée dans l'acte du 24 décembre 2002 par laquelle les consorts Z...- A... ont acquis leur fonds ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une servitude est opposable à l'acquéreur si elle a été publiée, ou si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition, et sans rechercher si la connaissance par les consorts Z...- A... de la servitude litigieuse ne résultait pas des mentions de l'acte du 24 décembre 2002, lequel annexait explicitement le plan de bornage du 21 mai 2002 la mentionnant, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 19 avril 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Condamne M. Z... et Mme A... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. Z... et Mme A... à payer à M. X... la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux juillet deux mille treize.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP Didier et Pinet, avocat aux Conseils, pour M. X...
Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'AVOIR débouté monsieur X... de ses demandes tendant à voir dire que la parcelle cadastrée section K numéro 322, sise à Rochegude et appartenant aux consorts Z...- A..., est grevée au profit de la parcelle cadastrée section K numéro 323 appartenant à monsieur X... d'une servitude de passage telle que celle-ci est fixée par le plan de bornage annexé au procèsverbal de bornage du 21 mai 2002, à ce qu'il soit enjoint aux consorts Z...- A... de procéder sous astreinte à l'enlèvement et à la suppression de tout obstacle obstruant le passage et entravant l'exercice de la servitude, et tendant à les condamner à lui payer des dommages-intérêts ;
AUX MOTIFS QU'il est acquis en jurisprudence que l'ayant cause à titre particulier est un tiers au sens de l'article 30-1 du décret du 4 janvier 1955 ; qu'en conséquence, pour que les servitudes soient opposables à l'acquéreur, il faut qu'il puisse en être informé, la connaissance étant la condition de l'opposabilité ; que dès lors que la servitude revendiquée n'a pas fait l'objet d'une publicité, le procès-verbal de bornage du 21 mai 2002 et le plan annexé à cet acte n'ayant pas été publiés, et que l'acte du 24 décembre 2002 par lequel les consorts A...- Z... ont acquis la parcelle K 322 lieudit « la Vialasse » sur la commune de Rochegude (Drôme) des époux Y...-B... ne mentionne pas la servitude dont s'agit, monsieur X... n'est pas fondé à revendiquer un droit réel immobilier sur la parcelle K 322 ;
1°) ALORS QU'il résulte de l'acte du 24 décembre 2002, publié à la conservation des hypothèques de Valence le 22 janvier 2003, par lequel les consorts Z...- A... avaient acquis leur parcelle (p. 3, § « Bornage »), que le plan de bornage établi par monsieur C...le 21 mai 2002, accepté par l'auteur des consorts Z...- A... et par monsieur X..., et qui mentionnait la servitude litigieuse, était annexé à cet acte ; qu'en retenant que l'acte du 24 décembre 2002 ne mentionnait pas la servitude litigieuse, la cour d'appel en a dénaturé les termes clairs et précis, et a violé l'article 1134 du code civil ;
2°) ALORS QUE le plan de bornage établi par monsieur C...le 21 mai 2002, accepté par l'auteur des consorts Z...- A... et par monsieur X..., et qui était annexé à l'acte du 24 décembre 2002, mentionnait la servitude litigieuse ; qu'en retenant que l'acte du 24 décembre 2002 ne mentionnait pas la servitude litigieuse, la cour d'appel a dénaturé le plan de bornage précité, et a violé l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QU'une servitude est opposable à l'acquéreur de l'immeuble grevé si elle a été publiée, ou si son acte d'acquisition en fait mention, ou encore s'il en connaissait l'existence au moment de l'acquisition ; qu'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée par les conclusions de monsieur X... du 1er février 2011 (p. 6, alinéas 6-8), si la connaissance par les consorts Z...- A... de la servitude litigieuse ne résultait pas des mentions de l'acte du 24 décembre 2002 (p. 3, § « Bornage »), selon lesquelles le plan de bornage établi par monsieur C...le 21 mai 2002, lequel mentionnait la servitude litigieuse, était annexé à cet acte, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 691 et 1134 du code civil ;
4°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QU'en ne recherchant pas, comme elle y était invitée par les conclusions de monsieur X... du 1er février 2011 (p. 5, alinéa 10), si monsieur X... ne justifiait pas, à tout le moins, d'un commencement de preuve par écrit, résultant des mentions du plan de bornage du 21 mai 2002, complété par des éléments extérieurs établissant la preuve de l'existence de la servitude de passage litigieuse, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 691, 1341 et 1347 du code civil.