Landlord's Claim for Premises Restoration Costs

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 1134 du code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 15 décembre 2011), que la SCI Jablain, propriétaire d'un local donné à bail commercial à la société Arseus distribution, a assigné cette dernière en paiement de la remise en état des lieux loués en invoquant un procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le jour de la libération des locaux et une synthèse des devis d'entreprise chiffrant le coût des travaux envisagés ;

Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que, contrairement à la clause du bail qui le prévoyait, aucun état des lieux au jour de l'entrée en jouissance, le 1er avril 1998, n'a été dressé, interdisant ainsi tout rapprochement avec le constat du 30 septembre 2009 permettant d'affirmer avec certitude que la société Arseus distribution doit supporter le coût des désordres listés par l'huissier, que la preuve que le locataire est l'unique auteur des désordres n'est pas établie et que le tableau de synthèse mentionne des travaux qui seraient susceptibles d'incomber au propriétaire, tels la couverture et l'étanchéité, le remplacement de châssis ou celui des revêtements de sols ;

Qu'en statuant ainsi , alors que le bail liant les parties stipulait que le preneur devrait entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les revêtement de sol, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 décembre 2011, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ;

Condamne la société Arseus dental solutions nord aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Arseus dental solutions nord à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Jablain ; rejette la demande de la société Arseus dental solutions nord ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit juin deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la SCI Jablain

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Jablain de sa demande tendant à la condamnation de la société Arseus distribution, aujourd'hui dénommée Arseus dental solutions nord, à lui payer la somme de 135.623,32 € au titre de la remise en état du local à usage commercial, outre les frais d'état des lieux de sortie ;

AUX MOTIFS QUE la société Jablain a, par acte du 30 novembre 1998, donné à bail un local à usage commercial à la société Fournitures dentaires lilloises à compter du 1er avril 1998, reconduit le 31 mars 2007 ; que le 23 mars 2009, la société Arseus distribution, venant aux droits de la société Fournitures dentaires lilloises, a régulièrement donné congé au bailleur avec effet au 30 septembre ; que l'état des lieux dressé à la restitution des clés ayant révélé le mauvais état d'entretien des lieux, la société Jablain, après avoir vainement mis en demeure la société Arseus distribution de procéder aux travaux de remise en état, l'a, par acte du 1er septembre 2010, assignée devant le tribunal de commerce de Lille ; que la société Jablain demande la condamnation de la société Arseus distribution à lui payer le coût de la remise en état des lieux qui lui avaient été donnés en location du 1er avril 1998 au 30 septembre 2009 au visa d'un constat d'huissier établi au jour de la libération des locaux et d'une « synthèse des devis d'entreprises » du 12 mars 2010 chiffrant le coût total des travaux à envisager à 132.808,25 € ; que contrairement à la clause du bail qui le prévoyait, aucun état des lieux au jour de l'entrée en jouissance, le 1er avril 1998, n'a été dressé, interdisant ainsi tout rapprochement avec le constat du 30 septembre 2009 de nature à permettre d'affirmer avec certitude que la société Arseus distribution doit supporter le coût des désordres listés par l'huissier ; que la preuve que le locataire est l'unique auteur des désordres n'est pas établie ; que ce tableau de synthèse mentionne des travaux qui seraient susceptibles d'incomber au propriétaire, tels la couverture et l'étanchéité pour 39.613 €, le remplacement de châssis pour 12.841 € ou celui des revêtements de sol pour 17.256,37 € ; que cette somme globale de 132.808,25 € n'est appuyée par aucun des devis qui semblent avoir été sollicités de différentes entreprises, interdisant ainsi à l'adversaire de pouvoir apprécier la nature des travaux à envisager, leur lien de causalité entre l'occupation des locaux jusqu'au 30 septembre 2009 et les constatations opérées par l'huissier ce jour-là ; que s'il n'est pas contestable que le preneur doit rendre les locaux en bon état, le propriétaire ne saurait profiter de cette obligation générale pour lui faire supporter des travaux d'embellissement apportant une plus-value à son bien ; que la société Jablain indique également que ses associés ont été dans l'incapacité de céder leurs parts pour le prix de 1.300.000 € espéré mais qu'ils ont dû accepter le prix de 1.200.000 € qui leur avait été proposé, eu égard à l'état de l'immeuble en litige constituant son seul actif ; que rien dans le dossier ne démontre que le prix de 1.300.000 € correspond à la valeur marchande de l'immeuble s'il avait été bien entretenu et, par voie de conséquence, que la décote de 100.000 € consentie serait exclusivement imputable à son supposé mauvais état ; que la société Jablain ne peut réclamer le remboursement des factures de l'architecte des 24 décembre 2009 (1.547,31 €) et 12 mars 2010 (1.267,76 €) relatives aux travaux de réfection à entreprendre faute d'avoir établi que ces travaux étaient à la charge de la société Arseus distribution ; que le bail n'ayant pas prévu que l'état des lieux à la restitution des locaux serait à la charge du preneur, la société Arseus distribution ne peut être condamnée à payer à la société Jablain la somme de 486,63 € qu'elle lui réclame à raison de l'intervention de l'huissier en date du 30 septembre 2009 ; que la société Jablain sera déboutée de l'ensemble de ses prétentions et le jugement attaqué infirmé en ce sens ;

1°) ALORS QUE s'il n'a pas été fait d'état des lieux d'entrée, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ; que dans cette hypothèse, lorsque l'état des lieux de sortie révèle des dégradations résultant d'un défaut d'entretien, il appartient au preneur de prouver qu'elles ne lui sont pas imputables ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté qu'au jour de l'entrée en jouissance des lieux par le locataire, « aucun état des lieux » n'avait « été dressé » (arrêt, p. 3 § 6) ; que l'état des lieux de sortie dressé contradictoirement établissait « le mauvais état d'entretien des lieux » (arrêt, p. 2 § 7) ; que pour débouter néanmoins le bailleur de sa demande de dommages-intérêts au titre de la remise en état des lieux loués, la cour d'appel a affirmé que l'absence d'état des lieux d'entrée « interdis ait tout rapprochement avec le constat de sortie du 30 septembre 2009 », de sorte que la société Jablain n'apportait pas « la preuve que le locataire était l'unique auteur des désordres » (arrêt, p. 3 § 6) ; qu'en statuant ainsi, tandis qu'il appartenait au locataire, la société Arseus distribution, qui avait la jouissance exclusive des locaux loués, de démontrer que les dégradations constatées ne lui étaient pas imputables, la cour d'appel a violé les articles 1731 et 1732 du code civil ;

2°) ALORS QU' au titre de la répartition des charges d'entretien, le bail commercial du 30 novembre 1998 stipulait que « le preneur ( ) devra notamment entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les ( ) revêtements de sol » (contrat, p. 2 § 5) ; que pour juger que la société Jablain ne rapportait pas la preuve que les travaux dont elle demandait réparation étaient à la charge du preneur et la débouter de sa demande de dommages-intérêts au titre de la remise en état des lieux loués, la cour d'appel a affirmé que les travaux de « revêtement de sol » « incomb aient au propriétaire » (arrêt, p. 3 § 7) ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil.