Buyers' Valid Withdrawal from Preliminary Sale Agreement via Notary

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que le « compromis de vente » stipulait que les époux X..., vendeurs, et M. Y... et Mme Z..., acquéreurs, donnaient tous pouvoirs à tous clercs ou employés de l'étude du notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présentes à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique et pour toutes notifications exigées par la loi, que les vendeurs donnaient mandat à M. A... de notifier aux acquéreurs leur droit de rétractation et que les parties faisaient élection de domicile en l'étude du notaire chargée de recevoir l'acte authentique, la cour d'appel, qui en a souverainement déduit que le notaire était le mandataire des deux parties pour toutes les formalités préalables à l'acte authentique et pour toutes notifications exigées par la loi et que c'est en son étude que devaient se faire les actes nécessaires à l'exécution du « compromis », a retenu à bon droit que la notification par les acquéreurs de leur faculté de rétractation en l'étude de M. A... devait être considérée comme valablement effectuée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 275,08 euros à Mme Z... et la somme de 2 500 euros à M. Y... ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze juin deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les époux X...

PREMIER MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de M. et Mme X... tendant à la condamnation de M. Y... et Mme Z... à leur payer la somme de 27.600 € à titre de dommagesintérêts ;

Aux motifs que le compromis signé par les parties le 18 juin 2004 stipule en page 11 qu'il entre dans le champ d'application de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et que « conformément aux dispositions légales, l'acquéreur aura la faculté de se rétracter sans avoir à se justifier, dans un délai de sept jours ( ) qui ne commencera à courir qu'à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte et expirera à la fin du septième jour suivant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. L'acquéreur pourra exercer auprès du vendeur la faculté de rétractation qui lui est conférée par la loi avant l'expiration du délai sus-indiqué, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et par tout autre moyen présentant les garanties équivalentes » ; que le notaire, Me A..., a notifié le compromis de vente à M.

Y... et Mme Z..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datées du 21 juin 2004 en leur rappelant la faculté de rétractation et ses modalités et ces derniers ont adressé à Me A... leur volonté de se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 juillet 2004 et expédiée le 5 juillet 2004 et présentée à Me A... le 7 juillet 2004 ; que la notification de la rétractation n'a pas été adressée aux vendeurs en personne mais au notaire ; que cependant, il est constaté que le compromis stipule en page 8 que « vendeur et acquéreur donnent tous pouvoirs à tous clercs ou employés de l'étude du notaire chargé d'établir l'acte devant régulariser les présentes à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique ( ) pour toutes notifications exigées par la loi ( ) ces derniers auront la faculté de signer en leur nom les pièces nécessaires » et en page 11, à la rubrique « droit de rétractation de l'acquéreur » que, « à cet effet, le vendeur donne mandat à Me A... de notifier les présentes à l'acquéreur » et à la rubrique « élection de domicile » que « pour l'entière exécution des présentes, les parties font élection de domicile en l'étude du notaire chargé de recevoir l'acte authentique » ; qu'il suit de là d'une part que le notaire était le mandataire des deux parties pour toutes les formalités préalables à l'acte authentique et pour toutes notifications exigées par la loi et d'autre part que c'est en l'étude du notaire que devait se faire les actes nécessaires à l'exécution du compromis si bien que la notification par les acquéreurs de leur faculté de rétractation en l'étude de Me A... doit être considérée comme valablement faite en ce lieu conformément au choix des parties ; que la première présentation de la lettre recommandée du 21 juin 2004 de notification à chacun des acquéreurs du compromis a eu lieu le 26 juin 2004 et, en leur absence, sa distribution n'est intervenue que le 2 4 juillet suivant ; que par suite, le délai pour exercer la faculté de rétractation a commencé à courir le 27 juin 2004 pour expirer le 3 juillet 2004 ; qu'or, le 3 juillet étant un samedi, le délai a expiré le premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 5 juillet 2004, conformément aux dispositions de l'article 642 du code de procédure civile applicables en l'espèce, que dès lors, l'expédition de la lettre de rétractation ayant eu lieu le 5 juillet 2004 à 16 heures ainsi qu'il résulte du cachet de la Poste, la notification est intervenue à cette date à l'égard des acquéreurs, conformément aux dispositions de l'article 668 du code de procédure civile, soit avant l'expiration du délai de 7 jours prévu par l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence, la rétractation intervenue dans les délais de la loi a eu pour effet d'anéantir le compromis de vente et elle s'oppose donc à l'application de l'indemnité de 20% prévue par le contrat en cas de refus de sa réitération authentique par l'une ou l'autre des parties ;

1. ALORS QUE les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites ; que le compromis de vente stipule en page 11, que « l'acquéreur pourra exercer auprès du VENDEUR la faculté de rétractation qui lui est conférée par la loi avant le délai sus-indiqué, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes » ; qu'il résulte des termes clairs et précis de cette clause que la lettre de rétractation de l'acquéreur devait être adressée aux vendeurs eux-mêmes ; qu'en jugeant cependant valable la rétractation des acquéreurs, après avoir constaté qu'elle n'avait pas été adressée aux vendeurs en personne mais au notaire à son étude, la cour d'appel a violé la loi des parties et l'article 1134 du Code civil ;

2. ALORS QUE le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom ; que le contrat ne se forme que par l'acceptation du mandataire ; que pour l'application des dispositions de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, les époux X... n'ont donné mandat au notaire que pour notifier le compromis de vente aux acquéreurs mais non pour recevoir au nom et pour leur compte la lettre de rétractation ; que le notaire a très clairement rappelé aux acquéreurs, dans la lettre de notification du compromis de vente, que la faculté de rétractation devait être exercée auprès du « VENDEUR » ; qu'en l'absence de mandat donné par les époux X... au notaire et accepté par celui-ci, la notification de la rétractation faite au notaire était irrégulière ; qu'en jugeant le contraire, par des motifs inopérants tirés du lieu de notification choisi par les parties, la cour d'appel a violé l'article 1984 du Code civil ;

3. ALORS QUE le mandat donné à tous clercs ou employés de l'étude du notaire à l'effet d'effectuer toutes les formalités préalables au contrat authentique, pour toutes notifications exigées par la loi ne comporte pas le mandat d'effectuer les formalités relatives au droit de rétractation de l'acquéreur non professionnel portant sur le compromis de vente sous seing privé ; qu'en jugeant le contraire, pour déclarer valable la rétractation des acquéreurs adressée au notaire et non aux vendeurs, la cour d'appel a violé l'article 1989 du Code civil, ensemble l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation.

SECOND MOYEN DE CASSATION

IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir déclaré irrecevable la demande de M. et Mme X... tendant à la condamnation de M. Y... et Mme Z... à leur payer la somme de 27.600 € à titre de dommages-intérêts ;

Aux motifs que le compromis signé par les parties le 18 juin 2004 stipule en page 11 qu'il entre dans le champ d'application de l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation et que « conformément aux dispositions légales, l'acquéreur aura la faculté de se rétracter sans avoir à se justifier, dans un délai de sept jours ( ) qui ne commencera à courir qu'à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant l'acte et expirera à la fin du septième jour suivant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. L'acquéreur pourra exercer auprès du vendeur la faculté de rétractation qui lui est conférée par la loi avant l'expiration du délai sus-indiqué, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et par tout autre moyen présentant les garanties équivalentes » ; que le notaire, Me A..., a notifié le compromis de vente à M.

Y... et Mme Z..., par lettre recommandée avec demande d'avis de réception datées du 21 juin 2004 en leur rappelant la faculté de rétractation et ses modalités et ces derniers ont adressé à Me A... leur volonté de se rétracter par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 2 juillet 2004 et expédiée le 5 juillet 2004 et présentée à Me A... le 7 juillet 2004 ; ( ) que la première présentation de la lettre recommandée du 21 juin 2004 de notification à chacun des acquéreurs du compromis a eu lieu le 26 juin 2004 et, en leur absence, sa distribution n'est intervenue que le 2 juillet suivant ; que par suite, le délai pour exercer la faculté de rétractation a commencé à courir le 27 juin 2004 pour expirer le 3 juillet 2004 ; qu'or, le 3 juillet étant un samedi, le délai a expiré le premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 5 juillet 2004, conformément aux dispositions de l'article 642 du code de procédure civile applicables en l'espèce, que dès lors, l'expédition de la lettre de rétractation ayant eu lieu le 5 juillet 2004 à 16 heures ainsi qu'il résulte du cachet de la Poste, la notification est intervenue à cette date à l'égard des acquéreurs, conformément aux dispositions de l'article 668 du code de procédure civile, soit avant l'expiration du délai de 7 jours prévu par l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation ; qu'en conséquence, la rétractation intervenue dans les délais de la loi a eu pour effet d'anéantir le compromis de vente et elle s'oppose donc à l'application de l'indemnité de 20% prévue par le contrat en cas de refus de sa réitération authentique par l'une ou l'autre des parties ;

1. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; qu'il résulte des mentions claires et précises portées sur les accusés de réception des lettres de notification du compromis de vente adressées respectivement à M. Y... et à Mme Brahim le 21 juin 2004 que la première présentation a eu lieu le 25 juin 2004 ; qu'en retenant, pour juger que la rétractation des acquéreurs était intervenue en temps utile, que la première présentation de cette lettre à chacun des acquéreurs a eu lieu le 26 juin 2004, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces accusés de réception et violé l'article 1134 du Code civil ;

2. ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les termes clairs et précis des écrits qui lui sont soumis ; que le procès-verbal de carence établi par Me A..., notaire, le 6 septembre 2004 (p. 7) rapporte les déclarations de M. Y... quant aux raisons pour lesquelles il refuse de signer l'acte de vente et notamment : « il déclare s'être rétracté de cette vente dans le délai légal : date de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception lui notifiant le compromis de vente : 25 juin 2004 ; lettre recommandée de rétractation datée du 2 juillet 2004 et postée le 5 juillet 2004 » ; qu'en retenant, pour juger que la rétractation des acquéreurs était intervenue en temps utile, que la première présentation de cette lettre à chacun des acquéreurs a eu lieu le 26 juin 2004, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du procès-verbal de carence et violé l'article 1134 du Code civil.