Sellers' Appeal on Partial Reimbursement for Property with Hidden Collapse Risk Upheld

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 12 mai 2009), que par acte authentique du 30 janvier 1999, les époux X... ont vendu à M. Y... et Mme Z... une maison d'habitation moyennant le prix de 470 000 francs (71 651, 03 euros) ; que M. Y... et Mme Z... ont assigné les époux X... sur le fondement de la garantie des vices cachés et une expertise a été ordonnée ; que M. Y... et Mme Z... ont sollicité l'homologation des conclusions de l'expert et la restitution de 85 % du prix de vente de l'immeuble ;

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande de M. Y... et Mme Z... et de les condamner à leur payer la somme de 60 903, 37 euros, alors, selon le moyen, que lorsque l'acquéreur a choisi de conserver la chose vendue atteinte d'un vice caché, la restitution ne peut porter sur la quasi-totalité du prix ; qu'ainsi, la cour d'appel, en fixant à 85 % le montant de la réduction du prix à raison du risque d'effondrement de la maison qui reste entier, a violé l'article 1644 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant condamné les vendeurs à restituer une somme représentant 85 % du prix de vente, telle qu'arbitrée par expert, la cour d'appel n'a pas ordonné la restitution de la totalité du prix ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer la somme de 2 500 euros à M. Y... et Mme Z... ; rejette la demande des époux X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf mai deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt.

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour les époux X....

Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les époux X... à restituer aux consorts Y...-Z... une partie du prix de vente de l'immeuble situé à PEGAIROLLES de l'ESCALETTE et cadastré section AB n° 111, à concurrence de 60 903, 37 € ;

AUX MOTIFS QU'il est établi par les pièces versées aux débats que la parcelle litigieuse, cadastrée section AB n° 111, qui se situe sur une zone fracturée, c'est-à-dire sur une faille, et sur une zone « sous cavée » est classée, depuis 1996, en zone de risques très élevés, ce qui a pour effet d'interdire toute opération d'urbanisme nécessitant la construction de bâtiments nouveaux, la reconstruction de bâtiments sinistrés par un mouvement de terrain ou par une inondation et toute construction, reconstruction ou extension des bâtiments existants ; que l'expert conclut de ces éléments objectifs, que l'immeuble est très difficilement négociable ; qu'en cas de vente, l'acquéreur devra être informé de la situation existante et des risques d'effondrement ou d'éboulement et que, si le bien peut résister pendant de longues années, il peut tout aussi bien s'effondrer « aujourd'hui ou demain » ; il estime en conséquence que sa valeur est fortement minorée et que cette minoration peut être évaluée à 85 % de sa valeur ; c'est vainement que les époux X... font valoir que lorsque les travaux confortatifs auront été réalisés par la commune, il n'y aura plus de risque d'effondrement et donc plus de préjudice ; force, en effet, est de constater que depuis que le risque a été repéré, le projet de protection des rives de « La Lergue » et de sauvegarde du patrimoine bâti n'a été suivi d'aucun effet et que, plus généralement, aucun travaux de consolidation n'a été entrepris pour remédier à l'instabilité de la falaise ; le risque d'effondrement, parfaitement établi par les études versées aux débats, demeure donc entier ; la caractéristique principale d'un risque est l'exposition à un événement présentant un danger dans la date de réalisation n'est pas connue, et la non-exécution des travaux permettant d'y remédier, a, au contraire, pour effet, au fur et à mesure que le temps passe, d'aggraver la probabilité de la survenance de l'événement redouté ; le jugement entrepris doit, en conséquence, être confirmé en ce qu'il a retenu le taux de dépréciation de l'immeuble fixé à 85 % ;

ALORS QUE lorsque l'acquéreur a choisi de conserver la chose vendue atteinte d'un vice caché, la restitution ne peut porter sur la quasi-totalité du prix ; qu'ainsi, la Cour d'appel, en fixant à 85 % le montant de la réduction du prix à raison du risque d'effondrement de la maison qui reste entier, a violé l'article 1644 du Code civil.