Tenant Security Deposit Reimbursement and Damage Proof Requirements

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l' article 22, alinéas 3 et 5, de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire ; qu'à défaut de restitution dans le délai prévu, le solde du dépôt de garantie restant dû au locataire, après arrêté des comptes, produit intérêts au taux légal au profit du locataire ;

Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité d'Alès, 13 septembre 2011), rendu en dernier ressort, que Mme X..., locataire d'un logement appartenant à la société civile immobilière Azur (la SCI), a assigné celle-ci en restitution de son dépôt de garantie ; que la bailleresse a sollicité, à titre reconventionnel, une indemnité au titre des réparations locatives ainsi que les sommes dues au titre de l'indexation du loyer ;

Attendu que pour rejeter la demande en restitution du dépôt de garantie, le jugement retient que l'état des lieux de sortie fait état de dégradations nombreuses et que Mme X... doit à ce titre être condamnée à payer la somme de 3 694,25 euros ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser la nature des dégradations et leur imputabilité à la locataire et sans déduire le montant du dépôt de garantie de la somme due au titre des travaux de réfection, la juridiction de proximité a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 13 septembre 2011, entre les parties, par la juridiction de proximité d'Alès ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Nîmes ;

Condamne la société Azur aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile et l'article 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne la société Azur à payer à la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Meier-Bourdeau et Lécuyer, avocat aux Conseils, pour Mme X...

Le moyen reproche au jugement attaqué d'avoir débouté Melle X... de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de l'avoir condamné à payer à la Sci Azur la somme de 3.694,25 euros ;

Aux motifs que « sur la restitution du dépôt de garantie »

« L'art. 22 de la loi du 6.7.89 prévoit la restitution de ce dépôt dans les deux mois de la remise des clés ;

En l'espèce, l'état des lieux de sortie fait état de dégradations nombreuses, il est contradictoire car signé par les deux parties ;

Le devis fourni aux débats est un estimatif des travaux de réfection, il doit être retenu même si aucun travaux n'a été exécuté ;

Melle X... sera condamnée à payer à la Sci Azur la somme de 3.694,25 € ».

Alors d'une part que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ;

D'où il résulte que le tribunal ne pouvait condamner Melle X... au paiement de l'intégralité des frais de réfection tels que sollicités par la Sci Azur, bailleresse, tout en la déboutant de sa demande de restitution du dépôt de garantie qu'il n'a donc pas déduit ; qu'il a ainsi violé l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Alors d'autre part que des dommages intérêts ne peuvent être alloués que si le juge, au moment où il statue, constate qu'il est résulté un préjudice de la faute contractuelle ;

D'où il résulte qu'en condamnant Melle X... au paiement de la somme réclamée par la Sci Azur de 3.694,25 € sur le seul fondement d'un devis estimatif de travaux de réfection peu important qu'aucun travaux n'ait été exécuté, le juge de proximité a violé les articles 1732 et 1147 du code civil ;

Alors enfin que le bailleur répond des désordres dus à la vétusté ; qu'en faisant droit à la demande de la Sci bailleresse, sans aucune explication ni sur la nature des dégradations, ni sur leur imputabilité à la locataire, le juge de proximité a entaché sa décision d'un manque de base légale au regard des articles 1732 et 1755 du code civil.