Purchasers' Claim for Security Deposit Return Denied After Financing Failure

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 17 mai 2011), que les époux X..., preneurs à bail de locaux commerciaux, se sont engagés, par acte du 8 août 2007, à céder leur droit au bail aux époux Y...sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt ; que les époux Y...ont versé une indemnité d'immobilisation, laquelle devait, selon l'acte, rester acquise aux cédants à moins que le bailleur ne refuse de donner son autorisation à la cession du bail ; que les époux Y...ont informé les époux X...du refus de financement opposé par la banque puis, se prévalant de l'absence de consentement du bailleur à la déspécialisation du bail, les ont assignés en restitution de l'indemnité d'immobilisation ;

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen :

1°/ qu'il était convenu au contrat que l'indemnité de 15 000 euros serait restituée au cessionnaire en cas de refus du propriétaire des locaux de céder le droit au bail pour l'activité de bar, restaurant, sandwicherie, si bien qu'en refusant de se prononcer sur l'existence et la validité du consentement du bailleur à la déspécialisation du bail, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil ;

2°/ que l'acte de cession de bail prévoyait la restitution de la somme de 15 000 euros versée aux cédants en cas de refus du bailleur de consentir à la cession et à la déspécialisation du bail, si bien qu'en se fondant, pour rejeter la demande de restitution, sur le motif inopérant pris de ce que l'acte ne précisait pas que l'obtention de l'accord du bailleur sur la cession et la déspécialisation du bail devaient être préalable à la réalisation de la condition suspensive liée à l'obtention du prêt quand il ne résulte ni des constatations de l'arrêt ni de cet acte que l'obtention du prêt devait être préalable à l'accord du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que la caducité de la cession du bail était intervenue du fait de la défaillance de la condition suspensive liée au prêt, que cette défaillance n'entraînait pas l'obligation pour le cédant de restituer l'indemnité d'immobilisation et qu'aucune mention de l'acte de cession n'exigeait que l'accord du bailleur à la cession et à la déspécialisation fût préalable à la réalisation de la condition suspensive, la cour d'appel, qui en a exactement déduit que la discussion sur la validité de ce consentement était inopérante, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux Y...aux dépens ;

Vu les articles 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, condamne les époux Y...à payer à la SCP Piwnica et Molinié la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux Y...;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois mai deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme Y......

Ce moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les époux Y...... de leur demande de restitution de l'indemnité d'immobilisation versée aux époux X...le 2 août 2007 ;

AUX MOTIFS QUE l'acte de cession de bail impose au cédant la restitution de l'indemnité d'immobilisation seulement dans des cas qui sont limitativement énumérés, comme le refus opposé par le bailleur à une demande de déspécialisation du bail ; que tel n'est pas le cas de la défaillance de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt par le cessionnaire qui n'entraîne que la caducité du compromis de vente ; que les époux Y...... n'ont pas obtenu le prêt qu'ils avaient sollicité et ils n'ont pas renoncé à cette condition suspensive ; que peu importe de savoir si sa défaillance leur est ou non imputable, dès lors que celle-ci n'entraîne pas restitution de l'indemnité d'immobilisation ; qu'il n'existe dans l'acte de cession aucune mention précisant que l'obtention de l'accord du bailleur sur la cession et la déspécialisation du bail devait être préalable à la réalisation de la condition suspensive liée à l'obtention du prêt ; qu'il s'ensuit que la discussion sur la validité du consentement donné par Monsieur A...est inopérante du fait de la caducité de la cession du bail intervenue du fait de la défaillance de la condition suspensive liée au prêt ;

ALORS, D'UNE PART, QU'il était convenu au contrat que l'indemnité de 15. 000 euros serait restituée au cessionnaire en cas de refus du propriétaire des locaux de céder le droit au bail pour l'activité de bar, restaurant, sandwicherie, si bien qu'en refusant de se prononcer sur l'existence et la validité du consentement du bailleur à la déspécialisation du bail, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

ALORS, D'AUTRE PART, QUE l'acte de cession de bail prévoyait la restitution de la somme de 15. 000 euros versée aux cédants en cas de refus du bailleur de consentir à la cession et à la déspécialisation du bail, si bien qu'en se fondant, pour rejeter la demande de restitution, sur le motif inopérant pris de ce que l'acte ne précisait pas que l'obtention de l'accord du bailleur sur la cession et la déspécialisation du bail devaient être préalable à la réalisation de la condition suspensive liée à l'obtention du prêt quand il ne résulte ni des constatations de l'arrêt ni de cet acte que l'obtention du prêt devait être préalable à l'accord du bailleur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil.