Property Owner Refuses Mandated Sale Offer; Agent Sues for Indemnity

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société civile immobilière OMCL, propriétaire du château de Thil-sur-Arroux, ayant refusé une offre d'achat conforme aux prix, charges et conditions stipulées dans un mandat de vente non-exclusif qu'elle avait consenti deux ans plus tôt à la société Terres et Demeures de France, agent immobilier, a vu sa responsabilité recherchée par son mandataire, qui, en réparation de ce refus de contracter, a demandé l'indemnisation de la perte de ses honoraires de négociation et de l'atteinte à son image ;

Sur la recevabilité contestée par la défense du moyen en ce qu'il est présenté pour M. X... :

Attendu que M. X... n'a aucun intérêt actuel à critiquer les condamnations prononcées contre la société civile immobilière dont il est le gérant ; que le moyen, en ce qu'il est présenté pour cette partie, n'est donc pas recevable ;

Mais sur le moyen en ce qu'il est présenté pour la société OMCL :

Vu l'article 16 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour réduire la perte de gain subie par l'agent immobilier à la somme de 84 375 euros, l'arrêt retient qu'en raison de l'aléa pouvant encore exister, au moment de l'offre d'achat, sur la capacité des acquéreurs à financer leur projet, la perte de gain subie par l'agent immobilier doit être évaluée, à la mesure de la chance perdue de voir la vente se réaliser, à 75% des honoraires de négociation convenus ;

Qu'en statuant ainsi alors qu'il n'était pas soutenu que le préjudice subi par la société Terres et Demeures de France consistait en la perte d'une chance, la cour d'appel, qui a relevé d'office le moyen pris de l'existence d'un tel préjudice sans inviter les parties à s'expliquer sur ce point, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

Déclare le pourvoi irrecevable en ce qu'il est présenté pour M. X... ;

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a condamné la société OMCL à payer à la société Terres et Demeures de France la somme de 84 375 euros au titre de son manque à gagner financier, l'arrêt rendu le 21 février 2012, entre les parties, par la cour d'appel de Dijon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Besançon ;

Condamne la société Terres et Demeures de France aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande présentée par la société Terres et Demeures de France ; la condamne à payer à la société OMCL la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre avril deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Potier de La Varde et Buk-Lament, avocat aux Conseils, pour M. X... et la société OMCL

Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné la SCI OMCL à payer à la société Terres et Demeures de France les sommes de 84.375 euros et de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

AUX MOTIFS QUE la société Terres et Demeures de France, invoquant, d'une part, la perte de la rémunération fixée au mandat de vente qu'elle escomptait percevoir, d'autre part, l'atteinte portée à son image du fait de l'allégation par la SCI OMCL de fautes qu'elle aurait commises, sollicite la condamnation de cette dernière et de M. X... à lui verser des dommages-intérêts à hauteur, respectivement, de 112.500 euros et 5.000 euros ; que, s'agissant du premier chef de préjudice invoqué, elle pouvait raisonnablement espérer - sans certes en avoir l'absolue certitude au regard de l'aléa qui peut exister, à ce stade de la vente, sur la capacité de l'acquéreur à financer l'opération conclue - la ratification par M. et Mme Y... de la vente projetée ; qu'à cet égard, il n'est pas démontré que ceux-ci n'auraient pas été en mesure de s'acquitter du prix demandé pour l'acquisition du château de Thil-sur-Arroux et il est à noter, de surcroît, que c'est à leur initiative qu'a été engagée la présente procédure puisqu'ils ont fait assigner M. X... et la SCI OMCL devant le tribunal de grande instance de Chalon-sur-Saône en vue, primitivement, de voir constater le caractère parfait de la vente du Château de Thil-sur-Arroux et de ses dépendances, au prix de 2.500.000 euros, et de voir dire que le jugement à intervenir vaudra acte authentique de vente ; qu'il apparaît dès lors à la cour que la vente du château à M. et Mme Y... avait 75 % de chances de se réaliser, et qu'ainsi la perte subie par la société Terres et Demeures de France, qui n'a pu percevoir la commission prévue au mandat du 17 janvier 2005, doit être évaluée, à la mesure de cette chance perdue et sur la base du montant de cette rémunération qui était fixée à 4,50 % du prix de vente - soit 112.500 euros pour le prix convenu de 2.500.000 euros - à 84.375 euros ;

ALORS QUE le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, qu'il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu'il a relevés d'office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations ou encore sur des faits qui ne sont pas dans le débat; que la cour d'appel en énonçant, pour condamner la SCI OMCL à verser à la société Terres et Demeures de France une somme de 84.375 euros à titre de dommages et intérêts, que la vente du château aux époux Y... avait 75% de chances de se réaliser de sorte que la perte subie par cette dernière société, qui n'avait pu percevoir la commission prévue au mandat du 17 janvier 2005, devait être évaluée, à la mesure de cette chance perdue, et sur la base du montant de cette rémunération qui était fixée à 4,50% du prix de vente (soit 112.500 euros), à 84.375 euros, s'est fondée d'office sur le moyen tiré de l'existence du préjudice de perte de chance, sans inviter au préalable les parties à s'en expliquer et a ainsi violé les articles 7 et 16 du code de procédure civile.