Property Owners v. Property Management Company (Breach of Mandate and Shared Negligence)

ARRET No

R.G : 10/00640

SARL AGENCE LESAGE SA

C/

X...

Y...

Y...

COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE

CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 08 FEVRIER 2013

Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Fort-de-France, en date du 16 décembre 2008, enregistré sous le no 06/02133.

APPELANTE :

SARL AGENCE LESAGE SA

Immeuble Palmiste

Quartier Gondeau

97232 LE LAMENTIN

représentée par Me Philippe HIRGOROM, avocat au barreau de MARTINIQUE

INTIMES :

Madame Fabienne X...

97212 SAINT JOSEPH

représentée par Me Joseph SAINTE-LUCE de la SELARL SAINTE-LUCE 115, avocat au barreau de MARTINIQUE

Madame Christiane Y...

97212 SAINT JOSEPH

représentée par Me Joseph SAINTE-LUCE de la SELARL SAINTE-LUCE 115, avocat au barreau de MARTINIQUE

Monsieur Daniel Y...

...

97200 FORT-DE-FRANCE

représenté par Me Joseph SAINTE-LUCE de la SELARL SAINTE-LUCE 115, avocat au barreau de MARTINIQUE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 Décembre 2012, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme TRIOL, conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Présidente :Mme DERYCKERE, Conseillère

Assesseur : Mme SUBIETA-FORONDA, Conseillère

Assesseur : Mme TRIOL, Conseillère

Les parties ont été avisées de la date du prononcé de l'arrêt fixée au

08 FEVRIER 2012.

Greffière : lors des débats, Mme SOUNDOROM,

ARRET :Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile;

EXPOSE DU LITIGE :

M. Victor A... a confié à la SARL AGENCE LESAGE la gestion d'un immeuble lui appartenant, sis à Fort de ... et composé d'un local commercial et de deux studios.

Le 29 avril 1981, cet immeuble a été loué à M. Fernand B....

Suite au décès de M. A..., le 4 mars 1997, Mme Ginette Y... épouse X..., Mme Christiane Y... et M. Daniel Y... sont devenus propriétaires indivis de cet immeuble.

Suite à l'absence de paiement du loyer, le juge des référés a, par ordonnance du 30 septembre 2002, constaté la résiliation de plein droit du bail, ordonné l'expulsion du locataire, l'a condamné au paiement des loyers et charges dus, outre au versement d'une indemnité mensuelle d'occupation.

Par acte d'huissier de justice du 30 juin 2006, les propriétaires indivis ont fait assigner la SARL AGENCE LESAGE devant le tribunal de grande instance de Fort de France aux fins d'obtenir sa condamnation, avec exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

- 27 851,79 euros, à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice financier, outre intérêts au taux légal,

- 406,93 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation du locataire à compter de l'assignation,

- 5 000,00 euros de dommages intérêts à chaque demandeur au titre du préjudice moral,

- 3 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Suite au décès de Mme Ginette Y... épouse X..., le 2 août 2007, sa fille, Mme Fabienne X..., est intervenue à l'instance en sa qualité d'héritière.

Par jugement contradictoire du 16 décembre 2008, le tribunal a condamné la SARL AGENCE LESAGE à verser à Fabienne X..., Mme Christiane Y... et M. Daniel Y... la somme de 5 000,00 euros, à titre de dommages intérêts, outre la somme de 1 500,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et a rejeté les autres demandes. Par déclaration enregistrée au greffe le 30 septembre 2010, la SARL AGENCE LESAGE a relevé appel du jugement.

Par de dernières conclusions déposées au greffe le 8 décembre 2011, l'appelante a demandé à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il l'a condamnée à des dommages intérêts, de le confirmer sur le reste et de condamner les intimés à lui verser la somme de 2 000,00 euros, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

A l'appui de ses prétentions, elle expose avoir poursuivi la gérance du bien à la suite de M. Maurice C... et avoir mis un terme au mandat de gestion, le 22 mars 2006. Elle affirme n'avoir commis aucune faute de gestion. Elle conteste l'existence d'un préjudice du fait d'un éventuel manquement de sa part.

Par de dernières conclusions déposées au greffe le 8 février 2012, Mme Fabienne X..., Mme Christiane Y... et M. Daniel Y... ont demandé à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il a effectué un partage de responsabilité entre les parties, rejeté la demande en paiement des loyers que l'appelante a laissé s'accumuler, celle au titre de l'indemnité d'occupation lors de la procédure d'expulsion et celle en réparation du préjudice moral.

Ils ont, en conséquence, réclamé la somme de 21 851,79 euros, au titre des loyers, celle de 17 091,06 euros, au titre de l'indemnité d'occupation, celle de 5 000,00 euros, à chacun, au titre du préjudice moral et celle de 3 000,00 euros, au titre des frais irrépétibles.

Au soutien de leurs prétentions, ils exposent avoir démontré l'inexécution fautive de son mandat par l'appelante et précisent que le préjudice par eux subi est inhérent à cette inexécution. Ils critiquent le jugement qui n'a pas tiré toutes les conséquences de ses constatations quant à la négligence fautive de la SARL AGENCE LESAGE.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 13 septembre 2012.

MOTIFS DE L'ARRET :

Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Selon les dispositions de l'article suivant, il répond non seulement du dol mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Il ressort de ces textes de loi qu'il appartient au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire.

En l'espèce, et en dépit de l'absence de communication du contrat de mandat à la cour, il n'est pas contesté que la SA AGENCE LESAGE a reçu des intimés le mandat de gérer la location de l'immeuble dont ils sont propriétaires. A ce titre, l'appelante a d'ailleurs signé avec M. B... le contrat de bail, le 29 avril 1981.

Il est certain que, suite à l'ordonnance de référé du 13 décembre 2002 constatant la résiliation du bail, ordonnant l'expulsion du locataire et le condamnant à verser la provision de 7 347,47 euros, le mandataire a attendu le 3 juillet 2003 pour demander à une étude d'huissiers de justice de bien vouloir procéder à l'expulsion de M. B... et au recouvrement des sommes dues. De plus, il est produit aux débats, un deuxième courrier, du 3 novembre 2003, par lequel l'intimée a demandé à l'huissier d'arrêter l'expulsion puis un troisième par lequel elle sollicite la reprise de la procédure, faute pour le locataire de respecter son engagement. Ainsi, ces pièces démontrent la négligence fautive avec laquelle la SA AGENCE LESAGE a géré le dossier et, en dépit de l'importance de la dette de loyers, a laissé le locataire continuer à occuper l'immeuble.

Le tribunal a donc, à bon droit, relevé cette négligence fautive et estimé que l'appelante avait causé un préjudice financier aux propriétaires de l'immeuble.

Cependant, le premier juge a également à juste titre souligné l'absence de diligence de ces derniers, lesquels ne justifient pas avoir répondu au courrier reçu le 18 novembre 2004 et aux termes duquel leur mandataire leur demandait le versement de la provision sollicitée par l'étude d'huissiers de justice. De même, il s'avère que le silence persistant des intimés a conduit l'appelante à résilier le contrat de mandat, par courrier du 22 mars 2006.

Dans ces circonstances, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné la SA AGENCE LESAGE au paiement de la somme de 5 000,00 euros de dommages intérêts mais débouté Mme Fabienne X..., Mme Christiane Y... et M. Daniel Y... du surplus de leur demande en dommages intérêts, et en particulier de celle relative à un préjudice moral.

Enfin, le tribunal a parfaitement considéré que la demande relative à l'indemnité d'occupation formée par les intimés ne pouvait prospérer, puisque les manquements du mandataire dans l'exécution de ses obligations ne peuvent se résoudre que par l'octroi de dommages intérêts et non par la condamnation à l'exécution-même de l'obligation du locataire.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

L'équité justifie le rejet des demandes formées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

L'appelante supportera les entiers dépens, pour le recouvrement desquels distraction est autorisée au profit de la SELARL SAINTE-LUCE.

PAR CES MOTIFS :

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Déboute les parties de leurs demandes respectives fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SA AGENCE LESAGE aux dépens, pour le recouvrement desquels distraction est autorisée au profit de la SELARL SAINTE-LUCE.

Signé par Mme DERYCKERE, présidente, et Mme SOUNDOROM, greffière, lors du prononcé auquel la minute a été remise.

LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,