Landlord's Attempt to Enforce Lease Termination Based on Inapplicable 2002 Restoration Report Fails

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 9 février 2012), que les consorts X..., propriétaires d'un immeuble à usage commercial donné à bail selon acte du 8 novembre 1988, ont délivré, le 29 janvier 2009, à M. et Mme Y..., qui avaient acquis, le 14 juin 2002, le fonds de commerce exploité dans les lieux, une sommation de remettre les lieux dans l'état décrit au constat d'huissier du 12 juin 2002, avec rappel de clause résolutoire visée au bail ; que M. et Mme Y... ont fait opposition à cette sommation ;

Attendu les consorts X... font grief à l'arrêt de déclarer sans effet la sommation délivrée aux preneurs, alors, selon le moyen :

1°/ que les juges du fond qui ont eux-mêmes relevé que le constat d'huissier de justice établi en présence de M. et Mme Y... avait pour objet l'état des lieux des « murs », n'ont pu décider que ce constat avait seulement pour objet de constater l'état d'entretien des locaux et qu'ils n'avaient pas modifié la distribution contractuelle des lieux, sans violer l'article 1134 du code civil ;

2°/ que l'article 4-1° du bail du 4 novembre 1988 n'interdisait pas seulement au preneur aucun changement de distribution, sans autorisation du bailleur, mais aussi aucune démolition, aucun percement de murs ou cloisons ; que les juges du fond qui ont seulement retenu que les travaux effectués par M. et Mme Y... n'avaient entraîné aucun changement de distribution par rapport à la distribution contractuelle du bail initial, quand la transformation d'un appartement privé avec deux chambres, un couloir comportant en son extrémité deux WC et trois chambres, en cinq chambres avec salles de bains, deux cabinets de toilette et une chambre privée, entraînait démolition ou percement de murs ou de cloisons, ont encore violé l'article 1134 du code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé que, même si les locataires avaient exécuté des travaux de redistribution des locaux du premier étage sans autorisation écrite des bailleurs, il ne pouvait leur être fait sommation de remettre les lieux dans un état conforme au PV de constat du 12 juin 2002, c'est à dire dans un état différent de celui mentionné au bail, la cour d'appel en a exactement déduit que le non respect de la sommation délivrée le 29 janvier 2009 n'avait pu avoir pour effet d'entraîner l'acquisition de la clause résolutoire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X..., ès qualités, aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des consorts X..., ès qualités, et les condamne à payer 2 500 euros à M. et Mme Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf avril deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour les consorts X....

Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré sans effet la sommation délivrée par les bailleurs, les consorts X..., aux locataires, les époux Y..., d'avoir à remettre les lieux en l'état décrit par le constat d'huissier de justice du 12 juin 2002,

Aux motifs adoptés qu'aux termes du bail initial du 4 novembre 1988, l'immeuble loué à usage d'hôtel-restaurant comprenait au premier étage cinq chambres, une salle de bains, deux cabinets de toilette et une chambre privée ; qu'aux termes du bail, le preneur ne pouvait faire dans les lieux loués aucune construction, ni démolition, aucun percement de murs, cloisons ou planchers, ni aucun changement de distribution sans le consentement exprès et par écrit du bailleur ; que les bailleurs soutenaient que les époux Y... auraient dû maintenir les lieux tels que décrits dans le constat d'huissier établi le 12 juin 2002 ; que ce constat avait été établi à l'effet de procéder à l'état des lieux des murs de l'hôtel-restaurant avec l'accord du vendeur du fonds de commerce, M. Z..., et en présence des futurs acquéreurs, les époux Y... ; que ce procès-verbal n'était opposable aux époux Y... qu'en ce qui concerne l'état d'entretien des locaux loués par le précédent locataire ; qu'il ne saurait valoir modification de l'objet ou des conditions du bail du 4 novembre 1988 ; qu'une modification des lieux par rapport au constat d'huissier ne pouvait en conséquence être considérée comme une violation contractuelle imputable au preneur ;

Et aux motifs propres que les dispositions contractuelles liant les parties relatives à la désignation des lieux loués n'avaient pu être modifiées par l'état des lieux établi à la requête des bailleurs au départ de l'ancien locataire ; qu'il importait peu que les cessionnaires du fonds de commerce aient été présents lors de l'établissement du constat ; que, même si les locataires avaient exécuté des travaux de redistribution des locaux du premier étage sans autorisation des bailleurs, il ne pouvait leur être fait sommation de remettre en état les lieux loués conformément au constat du 12 juin 2002, c'est-à-dire dans un état différent de celui mentionné au bail ;

Alors que 1°) les juges du fond qui ont eux-mêmes relevé que le constat d'huissier de justice établi en présence des époux Y... avait pour objet l'état des lieux des « murs », n'ont pu décider que ce constat avait seulement pour objet de constater l'état d'entretien des locaux et qu'ils n'avaient pas modifié la distribution contractuelle des lieux, sans violer l'article 1134 du code civil,

Alors que 2°) et en tout état de cause, l'article 4-1° du bail du 4 novembre 1988 n'interdisait pas seulement au preneur aucun changement de distribution, sans autorisation du bailleur, mais aussi aucune démolition, aucun percement de murs ou cloisons ; que les juges du fond qui ont seulement retenu que les travaux effectués par les époux Y... n'avaient entraîné aucun changement de distribution par rapport à la distribution contractuelle du bail initial, quand la transformation d'un appartement privé avec deux chambres, un couloir comportant en son extrémité deux WC et trois chambres, en cinq chambres avec salles de bains, deux cabinets de toilette et une chambre privée, entraînait démolition ou percement de murs ou de cloisons, ont encore violé l'article 1134 du Code civil.