Usufructuary Liable for Condominium Maintenance Charges

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, que la juridiction de proximité a souverainement retenu, sans se fonder sur la date de financement des travaux, que le changement et la peinture des portes palières de l'ascenseur, la mise aux normes des boîtes aux lettres ainsi que la réfection de la cage d'escalier et de la façade, décidés par des assemblées générales des 18 décembre 2008, 25 mars 2009 et 20 avril 2010, étaient des travaux d'entretien dont la charge incombait à l'usufruitier ;

Attendu, d'autre part, que le tribunal ayant retenu que les travaux objets des appels de charges n'étaient pas des grosses réparations, le moyen qui soutient que la clause qui impose à l'usufruitier d'obtenir l'accord du nu-propriétaire pour voter en faveur de grosses réparations est inopérant ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et le condamne à payer à la Fondation d'Auteuil la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq mars deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Blanc et Rousseau, avocat aux Conseils, pour M. X...

Il est reproché au jugement attaqué d'avoir condamné M. X..., usufruitier d'un appartement situé dans un immeuble en copropriété et dont la Fondation d'Auteuil est nu-propriétaire, à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence « Les Hirondelles » des charges de copropriété,

Aux motifs qu'il ressortait d'une attestation de propriété immobilière que le nu-propriétaire supporterait les grosses réparations conformément à l'article 605 du code civil, que l'usufruitier participerait seul aux assemblée générales de copropriété, mais qu'il lui faudrait obtenir l'accord du nu-propriétaire pour voter des grosses réparations ; que, si l'article 606 du code civil énumérait limitativement les grosses réparations, l'appréciation de la qualification des travaux pouvait exceptionnellement être fonction de l'importance de la dépense nécessaire à leur exécution ; que, compte tenu du financement préalable à la dévolution successorale de la plus grande partie de la mise en conformité de l'ascenseur, M. X... était mal venu d'alléguer les dispositions des articles 605 et 606 du code civil pour s'affranchir de son obligation de paiement des charges lui incombant à compter d'avril 2008 ; que M. X... ne justifiait pas avoir sollicité l'accord du nu-propriétaire avant de voter les travaux proposés ;

Alors que 1°) les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire ; que ce sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ; que les travaux de mise en conformité d'un ascenseur en font partie ; que la qualification de grosses réparations dépend exclusivement de la nature des travaux et non pas du fractionnement de leur financement ; que la juridiction de proximité ne pouvait donc retenir que les charges de copropriété afférentes au solde du prix des travaux de mise en conformité de l'ascenseur ne correspondaient pas à des grosses réparations parce que l'essentiel de ce prix avait été payé avant que les parties deviennent usufruitier et nu-propriétaire (violation des articles 605 et 606 du code civil) ;

Alors que 2°) la stipulation imposant à l'usufruitier de demander l'accord du nu-propriétaire pour voter en faveur de grosses réparations aux assemblées générales des copropriétaires ne concerne que les rapports entre usufruitier et nu-propriétaire ; que, même si l'usufruitier a voté en faveur de grosses réparations sans l'accord du nu-propriétaire, le syndicat des copropriétaires

ne peut réclamer le paiement des charges correspondantes qu'au nu-propriétaire (violation des articles 10 de la loi du 10 juillet 1965 et 605 du code civil).