Lease Renewal Rent Dispute Involving Cohabitant Income Exclusion

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa première branche, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé que M. X... produisait, pour établir les revenus de Mme Y..., une attestation selon laquelle celle-ci indiquait que, réformée de l'enseignement le 18 septembre 1998, elle était sans revenus depuis octobre 2000, deux attestations de l'inspecteur d'académie selon lesquelles Mme Y... avait cessé d'être rémunérée à compter du 1er octobre et aucun salaire ne lui avait été versé en 2001, ainsi que des formulaires de déclaration de revenus de l'année 2001 et de revenus complémentaires signés par elle, sur lesquels elle avait mentionné ne rien percevoir depuis le 17 septembre 1998, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant selon lequel la connaissance du revenu net imposable à retenir pour l'application des articles 28 et 29 de la loi du 23 décembre 1986 et de l'article 1er du décret n° 87-713 du 26 août 1987 ne pouvait résulter que de documents émanant de l'administration fiscale, a souverainement retenu que les documents produits étaient dénués de toute valeur probante et n'établissaient pas une absence totale de revenus pour l'année 2001 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur la seconde branche du moyen du pourvoi qui ne serait pas de nature à permettre son admission ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. X... à payer à Mme Z... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq février deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par Me Haas, avocat aux Conseils, pour M. Jacky X....

Il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué D'AVOIR dit que le bail liant M. X... à Mme Z... aura une durée de huit ans à compter du 1er avril 2003, fixé le loyer annuel à 7.800 euros charges en sus, soit 650 euros par mois, la majoration étant répartie par un huitième sur huit ans, dit qu'a défaut de signature du nouveau bail par le locataire, il sera néanmoins renouvelé dans les conditions de prix fixées judiciairement et que les autres conditions clauses et conditions du bail figurant dans la signification du 27 septembre 2002 sont applicables ;

AUX MOTIFS QUE, par un jugement du 11 septembre 1992, l'appartement loué à M. X... a été classé en catégorie II C et le loyer mensuel fixé à 966,02 francs par mois à compter du 1er juillet 1998 ; que par acte d'huissier du 27 septembre 2002, les bailleurs ont, en application des articles 28 et suivants de la loi du 23 décembre 1986, signifié à M. X... une proposition de bail d'une durée de huit ans avec effet au 1er avril 2003, moyennant un loyer mensuel de 650 euros, la hausse du loyer devant s'appliquer par huitième sur la durée de huit ans suivant les dispositions de l'article 30 de la loi du 23 décembre 1986 ; que conformément à l'article 31 de cette loi, les dispositions des articles 25 et 28 à 33 ont été intégralement reproduites dans cette proposition qui contient également la liste des références ayant conduit à déterminer le prix du loyer, ces références au nombre de répondant aux exigences posées par le décret n° 90-781 du 31 août 1990 ; que M.

X... n'invoque pas la nullité de la proposition de bail mais se prévaut pour s'y opposer des disposition protectrices de l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986 suivant lequel les dispositions de l'article 28 ne sont pas opposables au locataire dont les ressources, cumulées avec celles des autres occupants du logement, sont inférieures à un seuil fixé par décret ; qu'il appartient à M. X..., qui demande le bénéfice de l'exception posée par l'article 29 de la loi du 23 décembre 1986, de rapporter la preuve que ses ressources et celles de sa concubine, Mlle Y..., qui habite avec lui depuis de nombreuses années, sont inférieures au montant fixé par décret ; que suivant l'article 1er du décret 87-387 du 12 juin 1987, applicable à la date de la notification du bail, les ressources de l'article 29 de la loi susvisée sont celles perçues par le locataire et les autres occupants du logement pendant l'année civile précédant celle au cours de laquelle est formulée la proposition et s'entendent du revenu net imposable de l'année civile susmentionnée ; que ces dispositions sont d'ailleurs intégralement reprises dans l'article 1er du décret n° 2006-1679 du 22 décembre 2006 ayant abrogé le décret du 12 juin 1987 ; que M.

X... verse aux débats les attestations de la CAF démontrant qu'en 2001 et jusqu'à la proposition de bail, il percevait le revenu minimum d'insertion et une allocation logement mensuelle ayant évolué de 229 à 234 euros ; que suivant les avis d'imposition qu'il produit, il n'a perçu aucun revenu imposable tant en 2001 qu'en 2002 ; que toutefois, compte tenu de la cohabitation de Mlle Y..., et en application des dispositions légales susvisées, ses seules ressources ne peuvent être prises en considération pour se déterminer sur l'irrecevabilité invoquée de la proposition de bail ; qu'en ce qui concerne les revenus de Mlle Y..., il est produit une attestation de cette dernière du 28 avril 2003 où elle affirme avoir été réformée de l'enseignement le 18 septembre 1998 et être sans revenus depuis octobre 2000, une attestation de l'inspecteur d'académie du 23 avril 2003 suivant laquelle elle a cessé d'être rémunérée à compter du 1er octobre 2000, une attestation de l'inspecteur d'académie du 20 avril 2009 suivant laquelle aucun salaire ne lui a été versé en 2001, sa situation financière a été régularisée depuis le 17 septembre 1998 et jusqu'au 16 septembre 2002, en mars et avril 2002 et en juillet 2003 ; qu'il est également produit l'original d'un formulaire de la déclaration de revenus complémentaires que l'administration des impôts a fait parvenir à Mlle Y... pour qu'elle les remplisse et les lui fasse parvenir, qui sont signés par elle, vierges de tout chiffre, et où elle a écrit, sous la rubrique autres renseignements, ne rien toucher depuis le 17 septembre 1998, être seule, sans statut, malade, et sans famille ; que ces documents ne permettent pas de déterminer quel était le revenu imposable de Mlle Y... en 2001 et son dénués de toute valeur probante quant à l'absence totale de revenus de cette dernière telle qu'affirmée, alors qu'il lui aurait suffit de verser aux débats l'avis d'imposition sur le revenu de 2001 établi par l'administration fiscale ou un certificat de non-imposition de cette administration pour constituer la preuve du bien fondé de la prétention de M.

X... à faire déclarer inopposable, pour cause de ressources inférieures au seuil résultant de l'application de l'article 2 du décret du 12 juin 1987 alors en vigueur, la proposition de bail qui lui a été faite conformément aux dispositions de l'article 28 de la loi du 23 décembre 1986 ; qu'il convient, par ailleurs, d'ajouter que seuls les documents émanant de l'administration des impôts peuvent permettre de connaître le revenu net imposable à retenir en application du décret du 12 juin 1987 et que leur demande de production par la bailleresse ne constitue pas une condition non édictée par la loi ou un ajout aux textes applicables ; qu'en l'absence de rapport de la preuve par M.

X... de ce que la proposition de bail qui lui a été faite le 27 septembre 2002 lui est inopposable, il y a lieu de confirmer le jugement sur la durée du bail, le montant du loyer et l'application de son augmentation, rien ne s'opposant à la proposition de bail signifiée le 27 septembre 2002 avec un montant de loyer correspondant à la moyenne de ceux de référence pour les logements visés dans la proposition, conformément aux exigences légales à titre de comparaison, et non discuté quant à leur valeur comparative et au montant du loyer, sauf à ajouter que les autres clauses figurant dans le contrat de bail proposé et que M.

X... a refusé de signer sont applicables ;

ALORS, 1°), QU'hors des cas prévus par la loi, il n'appartient pas au juge de limiter par avance les preuves admissibles ; que s'il appartient au locataire d'apporter les justifications sur son revenu net imposable pour s'opposer à une nouvelle proposition de loyer du bailleur, aucun texte ne prescrit que cette preuve ne peut être rapportée que par un document émanant de l'administration fiscale ; qu'en considérant néanmoins que seul un avis d'imposition ou un certificat de non imposition et, en tous cas, un document émanant de l'administration des impôts permettait de connaître le revenu net imposable, la cour d'appel a violé l'article 1315 du code civil, ensemble les articles 29 de la loi du décembre 1986 et 1er du décret du 12 juin 1987 ;

ALORS, 2°), QUE la déclaration de revenus et les attestations de l'inspecteur d'académie des 23 avril 2003 et 20 avril 2009, produites par M. X..., indiquaient clairement que Mlle Y... n'avait perçu aucun revenu au cours de l'année 2001 ; qu'en considérant, après avoir rappelé la teneur de ces documents, qu'ils ne permettaient pas de déterminer le revenu imposable de Mlle Y... en 2001, la cour d'appel les a dénaturés en violation de l'article 1134 du code civil.