Property Owners' Association v. Owners (Unpaid Charges and Mandate Validity)

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 31 août 2011), que le syndicat des copropriétaires de la résidence du Stade (le syndicat) a assigné M. X... et Mme Y..., propriétaires des lots 512, 518, 386 à 394, en paiement de certaines sommes au titre des charges arriérées arrêtées au 1er janvier 2011 et de dommages-intérêts ; que M. X... et Mme Y... ont soulevé le moyen de nullité de l'assignation et des actes de procédure tiré de la nullité de plein droit du mandat du syndic ;

Sur le premier moyen :

Attendu que M. X... et Mme Y... font grief à l'arrêt de rejeter l'exception de nullité de l'assignation et des actes de procédure, alors, selon le moyen, que, à peine de nullité de plein droit de son mandat, le syndic soumet à l'assemblée générale, dans les trois mois suivant sa désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, il résultait des écritures et des pièces produites par les parties que, après renouvellement de son mandat par une assemblée générale du 8 juin 2005, le syndic, dont la désignation initiale était ainsi antérieure, avait lors de cette assemblée soumis aux copropriétaires la décision d'ouvrir un compte bancaire séparé ; qu'en énonçant que le syndic avait régulièrement ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sans constater qu'il avait soumis une décision en ce sens à l'assemblée dans les trois mois suivant sa désignation et au moins tous les trois ans, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu que l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoyant de vote de l'assemblée générale que pour dispenser le syndic de son obligation d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat, la cour d'appel, qui a relevé que les assemblées générales de copropriétaires n'avaient pas dispensé le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat et que le syndic avait ouvert un tel compte conformément à l'article 18 précité, a retenu, à bon droit, qu'aucun vote et renouvellement de vote de l'assemblée n'étaient requis au regard de l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967 ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le deuxième moyen, ci-après annexé :

Attendu que la cour d'appel ayant constaté que la demande en paiement incluait des frais et honoraires susceptibles de relever de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dont certains faisaient double emploi avec les dépens et frais hors dépens et d'autres ne correspondaient pas à des dépenses nécessaires, la cour d'appel, qui a analysé les pièces produites correspondant à la période courant du 1er avril 2004 au 1er trimestre 2011 inclus et statué sur le montant des charges arrêté au 1er janvier 2011 et retenu que les frais nécessaires correspondaient à la somme de 1 500 euros, n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée et a légalement justifié sa décision ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé qu'en s'abstenant, sans motif légitime, de régler leur contribution aux charges, M. X... et Mme Y... avaient imposé à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes et lui causaient, de mauvaise foi, un préjudice financier distinct du retard de paiement, la cour d'appel a pu retenir que l'allocation de dommages-intérêts en sus des intérêts légaux était justifiée ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... et Mme Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... et Mme Y... et les condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence du Stade in solidum la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille treize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat aux Conseils, pour M. X... et Mme Y....

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté l'exception de nullité de l'assignation délivrée par une copropriété (le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Stade) à des copropriétaires (M. X... et Mme Y..., les exposants), tirée de la nullité du mandat du syndic, et, en conséquence, d'avoir condamné les intéressés in solidum à payer la somme de 24.462,33 € au titre de l'arriéré des charges arrêté au 1er janvier 2011, outre les divers intérêts au taux légal ;

AUX MOTIFS QUE le moyen de nullité de l'assignation et des actes de procédure du syndicat des copropriétaires tiré de la nullité du mandat du syndic pour violation des dispositions combinées des articles 18, alinéa 7, de la loi du 10 juillet 1965 et 29-1 du décret du 17 mars 1967 était rejeté comme inopérant, attendu que les assemblées générales des copropriétaires de l'immeuble n'avaient pas dispensé le syndic de l'obligation d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat ; que le syndic ayant ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat conformément à l'article 18 de la loi précitée, aucun vote et renouvellement de vote de l'assemblée n'étaient requis au regard de l'article 29-1 du décret ; que, partant, le mandat du syndic était régulier (arrêt attaqué, p. 3, 4ème, 5ème et 7ème al.) ;

ALORS QUE, à peine de nullité de plein droit de son mandat, le syndic soumet à l'assemblée générale, dans les trois mois suivant sa désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; qu'en l'espèce, il résultait des écritures et des pièces produites par les parties que, après renouvellement de son mandat par une assemblée générale du 8 juin 2005, le syndic, dont la désignation initiale était ainsi antérieure, avait lors de cette assemblée soumis aux copropriétaires la décision d'ouvrir un compte bancaire séparé ; qu'en énonçant que le syndic avait régulièrement ouvert un compte bancaire séparé au nom du syndicat, sans constater qu'il avait soumis une décision en ce sens à l'assemblée dans les trois mois suivant sa désignation et au moins tous les trois ans, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum des copropriétaires (M. X... et Mme Y..., les exposants) à payer au syndicat de copropriété (celui de la Résidence du Stade) la somme de 1.500 € en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

AUX MOTIFS QUE le syndicat avait eu tort de passer les frais et honoraires au débit des comptes individuels des copropriétaires ; que ces frais, susceptibles de relever de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, faisaient partiellement double emploi avec les dépens et frais hors dépens que la cour mettrait à la charge des débiteurs, ne correspondaient que pour partie à des dépenses dont le caractère "nécessaire" était démontré ; que la cour accordait au titre des frais nécessaires une somme globale de 1.500 € (arrêt attaqué, p. 5, 9ème à 12ème al., et p. 6, in limine) ;

ALORS QUE le juge ne peut condamner des copropriétaires à payer au syndicat des frais afférents au recouvrement de charges, sans indiquer à quelle période les imputer ; qu'en l'espèce, en condamnant les copropriétaires à payer à la copropriété une somme globale de 1.500 € au titre des frais de recouvrement des charges, sans préciser à quelle période l'imputer, la cour d'appel n'a conféré à sa décision aucune base légale au regard de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir condamné in solidum des copropriétaires (M. X... et Mme Y..., les exposants) à payer au syndicat de copropriété (celui de la Résidence du Stade) la somme de 2.000 € à titre de dommages-intérêts ;

AUX MOTIFS QUE, sur la demande de dommages-intérêts, en s'abstenant sans faire état de motifs légitimes de régler leur contribution aux charges, les copropriétaires imposaient à la copropriété des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes et lui causaient ainsi, de mauvaise foi, un préjudice financier distinct du retard de paiement, qui justifiait l'allocation de dommages-intérêts ;

ALORS QUE, des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance alléguée ne peuvent être alloués qu'en cas de mauvaise foi du débiteur ; qu'en l'espèce, l'arrêt attaqué a constaté que le syndicat avait à tort passé des frais au débit des comptes individuels des copropriétaires ; que, pour condamner néanmoins ces derniers à payer au syndicat des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires, en retenant leur absence de motif légitime de ne pas payer les sommes à eux réclamées et, partant, leur mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations en violation de l'article 1153, alinéa 4, du code civil.