Commercial Tenant v. Landlord: Parking Facility Compliance and Rent Abatement

TLM/ BLL

Numéro 12/

COUR D'APPEL DE PAU

2ème CH-Section 1

ARRET DU 29/ 11/ 2012

Dossier : 11/ 04056

Nature affaire :

Demande de fixation du prix du bail révisé ou renouvelé

Affaire :

Elisabeth X...

C/

SCI SOCOMA

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 29 Novembre 2012, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l'audience publique tenue le 02 Octobre 2012, devant :

Monsieur BERTRAND, Président

Monsieur SCOTET, Vice-Président placé, désigné par ordonnance du 13 décembre 2011

Monsieur LE-MONNYER, Conseiller chargé du rapport

assistés de Madame OSSELE-MENGUETE, Greffier, présent à l'appel des causes.

Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi.

dans l'affaire opposant :

APPELANTE :

Madame Elisabeth X...

née le 19 Novembre 1959 à RABAT (MAROC)

de nationalité Française

...

40400 TARTAS

représentée par la SCP PIAULT-LACRAMPE CARRAZE avocats à la Cour

assistée de Me TOURRET, avocat au barreau de MONT DE MARSAN

INTIMEE :

SCI SOCOMA

960 Chemin de la Lande

40420 LABRIT

représentée par la SCP LONGIN-LONGIN DUPEYRON-MARIOL avocats à la Cour

assistée de Me SALLEFRANQUE, avocat au barreau de DAX

sur appel de la décision

en date du 02 NOVEMBRE 2011

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE DAX

Objet succinct du litige-Prétentions et arguments des parties :

Suivant acte en date du 2 décembre 2003, la SCI SOCOMA a consenti à Mme Elisabeth X..., pharmacienne, un bail commercial portant sur un immeuble situé à Tartas, au ..., et ce moyennant un loyer mensuel de 1. 500 €.

Le bail a pris effet au 1er juin 2004.

Le contrat stipule que le bailleur s'engage à faire réaliser un parking comprenant au minimum un emplacement privatif de 14 places réservées et qu'à défaut de réalisation dans un délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du bail le montant serait révisé à la baisse à hauteur de 364 € par mois.

Arguant de la non réalisation des travaux, Mme Elisabeth X...a saisi le tribunal de grande instance de Dax afin d'obtenir le paiement de la réduction conventionnelle de loyers depuis le premier anniversaire du contrat ainsi que la condamnation de la SCI SOCOMA à réaliser les travaux sous astreinte.

Suivant jugement rendu le 2 novembre 2011, le tribunal de grande instance de Dax a débouté Mme Elisabeth X...de ses demandes et la SCI SOCOMA de sa demande reconventionnelle et alloué à cette dernière une indemnité de procédure de 1. 000 €.

Par acte en date du 14 novembre 2011, Mme Elisabeth X...a interjeté appel de ce jugement.

En l'état de ses dernières écritures en date du 24 juillet 2012, Mme Elisabeth X...demande à la cour de :

- condamner la SCI SOCOMA à lui régler la somme de 29. 120 € HT arrêtée au 1er février 2012 inclus, et à lui payer la somme de 364 € HT par mois à compter du 1er mars 2012 jusqu'à livraison effective du parking,

- dire et juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 avril 2010,

- condamner la SCI SOCOMA sous astreinte de 500 € par jour de retard à livrer le parking tel que décrit au bail,

- la condamner à lui verser une indemnité de 3. 000 € d'indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens en autorisant son avocat à procéder à leur recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de ses écritures, Mme Elisabeth X...expose que la perspective d'un stationnement privatif a conditionné son consentement à la conclusion du bail. Invoquant les termes du bail et le constat de Me B..., huissier de justice, duquel il ressortirait que l'engagement du bailleur n'a pas été respecté, Mme Elisabeth X...soutient être en droit de solliciter d'une part le remboursement de la somme mensuelle de 364 € depuis le 1er juin 2005, date limite du terme, et d'autre part l'exécution des travaux sous astreinte, lesquels ne sauraient être considérés comme achevés par le simple empierrement de la zone, aux motifs qu'aucune place n'est délimitée et que l'aménagement ne permet pas de recevoir des personnes à mobilité réduite ainsi que l'indique le représentant de l'association des paralysés de France.

Suivant conclusions récapitulatives en date du 19 juin 2012, la SCI SOCOMA demande à la Cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Mme Elisabeth X...de ses prétentions et de la condamner à lui verser 3. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SCI SOCOMA expose que contrairement à ce que prétend l'appelante, elle a fait réaliser ce parking dans le délai imparti par le contrat, ainsi qu'en justifie la facture versée aux débats et un constat d'huissier. Elle souligne que pendant cinq ans, Mme Elisabeth X...n'a pas élevé la moindre critique sur cette situation. La SCI SOCOMA ajoute qu'elle n'est pas responsable de la décision prise initialement par la municipalité qui a refusé l'usage de l'accès au parking avant de l'autoriser pour le personnel de l'officine. Enfin, l'intimée, qui considère l'attestation de l'association des paralysés de France artificielle, affirme que trois places handicapées se trouvent devant la poste à quelques mètres de l'officine.

Par ordonnance en date du 20 juin 2012, le magistrat de la mise en état a clôturé la procédure et fixé l'audience de plaidoiries au 02 octobre 2012. A cette date, les parties ont sollicité le rabat de la clôture au jour de l'audience. A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 20 novembre 2012.

Sur ce,

Préalablement, il convient avec l'accord des parties d'ordonner le rabat de la clôture au jour de l'audience des débats.

Le contrat, qui constitue la loi des parties, stipule que le bailleur réitère son engagement pour réaliser l'ensemble des parkings prévus dans un délai maximal d'un an à compter de la date de prise d'effet du bail soit le jour de l'ouverture de l'officine.

Le parking devra comprendre au minimum un emplacement privatif de 14 places de parking réservées à l'officine dont 6 pour le personnel de l'officine, 2 pour les livraisons et 2 places handicapées, ces 4 dernières correspondant à des doubles places.

A défaut de réalisation dudit parking dans un délai d'un an à compter de la date de prise d'effet du présent bail, le loyer sera révisé à la baisse d'un montant de 364 € HT correspondant à une place d'un prix moyen de 26 € HT par place.

Il résulte des constats d'huissier versés aux débats et notamment de celui de Me C...en date du 7 juin 2010 que la cour de l'immeuble est empierrée et que l'officine dispose d'une surface permettant 18 places de parking.

Le fait que les places de parking ne sont pas délimitées est sans incidence.

En revanche, la facture de la société " les sens du jardin " révèle qu'il a été mis en oeuvre au sol un concassé calcaire 20/ 30 : ce gravier ne répond pas à l'obligation réglementaire édictée en application de l'article R 111-19 du code de la construction et de l'habitation (arrêté ministériel du 31 mai 1994 applicable au 1er juin 2005, substitué dans les mêmes termes par l'arrêté ministériel du 1er août 2006) qui prescrit pour l'accessibilité aux personnes handicapées " un sol non meuble, non glissant et sans obstacle à la roue ".

L'examen des photographies annexées aux constats et la lettre du représentant de l'association des paralysés de France, en date du 9 janvier 2012, qui indique s'être rendu sur place et avoir constaté que le parking ne répond pas aux obligations réglementaires en vigueur, permet de conclure que les deux doubles places de parking réservées aux personnes handicapées, que le bailleur s'était obligé à faire aménager, ne sont pas livrées.

L'engagement inconditionnel du bailleur d'aménager deux places de parking à l'usage des personnes handicapées l'oblige sans qu'il puisse exciper pour s'exonérer de son obligation du positionnement de la municipalité qui, après avoir refusé l'usage du parking, l'a finalement autorisé aux seuls salariés de la pharmacie. La SCI SOCOMA ne justifie en aucune façon que des places seraient de surcroît aménagées à proximité immédiate de l'officine.

Il sera jugé en conséquence que la SCI SOCOMA manque partiellement à son obligation à ce titre, en sorte que l'appelante est partiellement fondée en ses prétentions de réfaction du loyer et de condamnation du bailleur à faire réaliser les travaux.

Ces deux places correspondent, aux termes du contrat, à deux doubles places soit quatre emplacements à 26 € HT, ce qui détermine une créance de 8320 € (4 x 26 € x 80 mois) augmentée des intérêts au taux légal sur la somme exigible à la date de la vaine mise en demeure, notifiée le 27 avril 2010, soit à la somme de 6. 136 €.

La SCI SOCOMA sera en outre condamnée à payer la somme de 104 € par mois à compter du 1er mars 2012 et jusqu'à réalisation des travaux.

Enfin, l'intimée sera condamnée à procéder à l'aménagement de ces deux doubles places de parking, conformément aux exigences de la réglementation et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision sous peine d'une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard, afin d'assurer l'exécution de la décision.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Succombant partiellement à l'instance, il convient de laisser à la charge de chacune des parties les dépens dont elles auront fait l'avance.

Par ces motifs,

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort,

Ordonne le rabat de la clôture au jour de l'audience des débats,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Et statuant à nouveau,

Dit et juge que le parking aménagé par le bailleur dans la cour de l'immeuble ne satisfait que partiellement à l'obligation souscrite par la SCI SOCOMA, les places de parking handicapées n'étant pas en l'état livrées.

En conséquence, condamne la SCI SOCOMA à payer à Mme Elisabeth X...la somme de 8. 320 € HT (huit mille trois cent vingt euros) arrêtée au 1er février 2012 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6. 136 € à compter du 27 avril 2010, et à lui payer la somme de 104 € HT (cent quatre euros) par mois à compter du 1er mars 2012 jusqu'à livraison effective des deux places de parking aménagées pour les personnes handicapées,

Condamne la SCI SOCOMA à faire réaliser deux doubles places handicapées conformes à la réglementation en vigueur dans le parking situé dans la cour, et ce sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision.

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,

Dit et juge que chaque partie conservera la charge des dépens dont elle aura fait l'avance en première instance et en cause d'appel.

Arrêt signé par Monsieur BERTRAND, Président, et par Madame OSSELE MENGUETE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIERLE PRESIDENT